ป้อมพระกาฬ! / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

• Tweet
• 

คอลัมน์ : โลกอสังหาฯ
ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

ถ้าเราสามารถอยู่ฟรีๆ ไม่เสียค่าเช่ามาเป็นเวลานานๆ คิดเป็นมูลค่าวันนี้เป็นเงินกี่บาท นี่เป็นกรณีศึกษาการคิดเลขเพื่อการลงทุนที่นักลงทุนพึงรู้

ตัวอย่างร่วมสมัย เช่น คนที่อยู่ที่ป้อมมหากาฬมานานถึง 56 ปีฟรีๆ โดยไม่เสียค่าเช่าใดๆ พอจะถูกรื้อก็ยกขบวนมาขอความเห็นใจที พวกเขาได้อยู่ฟรีมานานขนาดนี้คิดเป็นเงินเท่าไร?

นี่คือเงินที่โกงเงินหลวง หรือเอาเปรียบสังคมอย่างขาดจิตสำนึก ขาดหิริโอตตัปปะหรือไม่?

พื้นที่บริเวณป้อมมหากาฬได้รับการซื้อและเวนคืนจากทางราชการตั้งแต่ปี 2503 เป็นต้นมา นับถึงปี 2559 ก็เป็นเวลา 56 ปีมาแล้ว พวกที่ดื้อแพ่งไม่ยอมย้ายมีอยู่น้อยมากหรือแทบจะไม่มีแล้ว

พวกที่อยู่ในวันนี้เป็นพวกที่เพิ่งย้ายเข้ามาใหม่ในภายหลัง ถือเอาสมบัติของส่วนรวมมาใช้เพื่อตนเองโดยไม่เสียค่าเช่า คนเหล่านี้ได้ประโยชน์คิดเป็นเม็ดเงินไปเท่าไรในระยะเวลา 56 ปีที่ผ่านมา

ผมขอตั้งสมมุติฐานว่า เมื่อปี 2503 หากใครมาเช่าห้องเล็กๆอยู่ในพื้นที่ป้อมมหากาฬก็เป็นเงินประมาณห้องละ 100 บาทต่อเดือน แต่ถ้าเป็นในวันนี้ก็คงเป็นเงิน 2,000 บาทต่อเดือน ถ้าตั้งแต่บัดนั้นพวก “กฎหมู่” ที่บุกรุกเข้ามาอยู่ฟรีโดยไม่เสียค่าเช่าจนถึงวันนี้ พวกเขาเอาเปรียบสังคมเป็นเงินเท่าไร

ในกรณีนี้ระหว่างปี 2503 ณ ค่าเช่า 100 บาทต่อเดือน และปี 2559 ณ ค่าเช่า 2,000 บาทต่อเดือน จะพบว่าแต่ละปีค่าเช่าเพิ่มขึ้นปีละประมาณ 5.49% (ในช่อง C ตามตาราง) แสดงถึงค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปีโดยอนุมาน การเพิ่มขึ้นนี้ไม่ใช่แบบบัญญัติไตรยางค์ แต่เป็นแบบค่อยขึ้นตามเปอร์เซ็นต์ที่ประมาณการไว้เท่ากันโดยตลอด อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงบางปีอาจขึ้นมากกว่านี้ บางปีอาจไม่ได้ขึ้น จึงสมมุติฐานให้เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5% เศษ ตามสูตรที่ว่า

อัตราเพิ่มของค่าเช่า = {(ค่าเช่ารายเดือนปีสุดท้าย / ค่าเช่ารายเดือนปีแรก) ถอดรูท 56 ปี} – 1 = {(2000/100)^(1/56)} -1 = 5.49%

ดังนั้น ค่าเช่าห้องในปี 2503 เป็นเงิน 100 บาทต่อเดือน พอถึงปี 2504 ขึ้นมาเป็น 105 บาทโดยประมาณ ปี 2505 เป็น 111 บาท ไล่มาจนถึงปี 2559 เป็นเงิน 2,000 บาทนั่นเอง

ตัวอย่างเช่น ในปี 2503 ที่ควรเสียเงินค่าเช่า 100 บาทต่อห้อง แต่กลับไม่เช่า เท่ากับในปีนั้นเอาเปรียบสังคมไปแล้ว 1,200 บาท เงินจำนวนนี้หากนำไปฝากธนาคารไว้โดยไม่หยิบมาใช้ ณ อัตราดอกเบี้ยสมมุติให้เป็น 5% ต่อปีโดยเฉลี่ย ก็จะกลายเป็นเงิน 18,441 บาท ทั้งนี้ ในบางช่วงเช่นในปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ยเงินฝากอาจเหลือแค่ 1-3% แต่ในบางช่วงอาจสูงเกิน 10% ดังนั้น จึงเฉลี่ยไว้ที่ 5% ต่อปี

จำนวนเงินที่สะสมมา = (1+ ดอกเบี้ย) ยกกำลังจำนวนปี คูณด้วยเงิน ณ ปีนั้น เช่น ณ ค่าเช่า 100 บาทในปี 2503 หรือ 56 ปีมาแล้ว ณ อัตราดอกเบี้ย 5% = {(1+5%)^56} * (100*12 เดือน) = 18,441 บาท

เมื่อนำเงินจำนวนที่สะสมไว้ในแต่ละปี (ตามช่อง E ในตาราง) ก็เท่ากับเป็นเงิน 1,202,740 บาท จึงอาจสรุปได้ว่าคนที่อยู่ฟรีโดยไม่เสียค่าเช่าที่ดินหรือบ้านโดยถือเอาสมบัติของส่วนรวมไปใช้ โดยเฉพาะผู้ที่เพิ่งบุกรุกเข้ามาหลังปี 2503 (ซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่ที่สุดในเวลานี้) เอาเปรียบสังคมเป็นเงินถึง 1.2 ล้านบาทเข้าไปแล้ว

นี่คือสมบัติของส่วนรวมที่ถูกช่วงชิงไปใช้ส่วนตัวอย่างขาดหิริโอตตัปปะ เพียงอ้างว่าคนอื่นก็ทำได้ และทำมาตลอดนั่นเอง

ถ้าไม่ใช่ในกรณีนี้ แต่เป็นกรณีที่ “เจ้าคุณปู่” ให้เราอยู่บ้านหลังหนึ่งที่มีค่าเช่าตลาดที่ 100 บาท และบัดนี้ค่าเช่าตลาดเป็น 2,000 บาทแล้ว ก็เท่ากับว่าเราได้อยู่ฟรีมาเป็นเงิน 1.2 ล้านบาท ณ วันนี้แล้วนั่นเอง

เราต้องหัดคิดเลขแบบนี้ให้เป็น เพื่อจะได้พิจารณาถึงการลงทุนที่เหมาะสมนั่นเอง

You must be logged in to post a comment Login