Sinking Fund การลงทุนในอสังหาฯ / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

• Tweet
• 

คอลัมน์ : โลกอสังหาฯ
ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

วันนี้ขออนุญาตนำตัวเลขที่หลายคนรู้สึกว่าเป็น “ยาขม” มาทำให้ง่ายเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สักหน่อย จะได้เลิกกลัวเรื่องตัวเลข เพราะเป็นสิ่งที่เข้าใจได้อย่างเป็นวิทยาศาสตร์นั่นเอง

เรื่องของตัวเลขที่จะนำมาพูดนี้คือ Sinking Fund ซึ่งตีความได้หลายอย่าง แต่โดยรวมๆก็คือ จำนวนเงินที่ต้องสะสมไว้เพื่อให้ได้ตามที่คาดหวัง ซึ่งมีทั้งในกรณีหุ้นกู้ กรณีการเก็บค่าส่วนกลางสำหรับนิติบุคคลอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร เป็นต้น

ในกรณีไถ่ถอนหุ้นกู้ Sinking Fund ก็คือเงินทุนจมเพื่อไถ่ถอนหุ้นกู้ หมายถึง จำนวนเงินสดที่บริษัทได้กันไว้และนำฝากธนาคารทุกงวดๆละเท่าๆกัน เพื่อไว้ไถ่ถอนหุ้นกู้เมื่อครบกำหนด นอกจากนั้นบริษัทอาจจะมีการตั้งสำรองเพื่อการไถ่ถอนหุ้นกู้ ซึ่งได้จัดสรรมาจากกำไรสะสมเป็นงวดๆ โดยบันทึกไว้ในบัญชีสำรองเพื่อการไถ่ถอนหุ้นกู้ จำนวนเงินนี้จะนำไปจ่ายปันผลไม่ได้ เมื่อบริษัทได้ดำเนินการไถ่ถอนหุ้นกู้เมื่อครบกำหนดเรียบร้อยแล้ว บัญชีสำรองเพื่อการไถ่ถอนหุ้นกู้จะยกเลิก โดยโอนปิดบัญชีสำรองเพื่อการไถ่ถอนหุ้นกู้ทางด้านเดบิตเพื่อเข้าบัญชีกำไรสะสมทางด้านเครดิต (http://bit.ly/2cIVgdK)

ในแง่ของโครงการอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร เงินกองทุนส่วนกลาง (Sinking Fund) เป็นเงินก้อนที่จัดเก็บครั้งแรก ส่วนใหญ่จะจัดเก็บ 10 เท่าของค่าส่วนกลาง เช่น ค่าส่วนกลาง 35 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ค่ากองทุนส่วนกลางก็จะอยู่ที่ 350 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน จัดเก็บครั้งแรกเท่ากับ 14,700 บาท ซึ่งช่วงที่ขายโครงการ พนักงานขายส่วนใหญ่จะพูดว่าเงินกองทุนส่วนกลางจัดเก็บครั้งเดียวเท่านั้น

เงินสำรองของโครงการเพื่อใช้ในยามฉุกเฉิน หากเป็นค่าใช้จ่ายทั่วไปโครงการไม่ควรนำเงินสำรองนี้ออกมาใช้ แต่หากมีการนำเงินส่วนนี้มาใช้ก็อาจต้องจัดเก็บเงินกองทุนส่วนกลางรอบใหม่ หรือถึงช่วงที่ตึกต้องบำรุงครั้งใหญ่ เช่น ทาสีอาคาร ซ่อมลิฟต์ ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ (http://bit.ly/2chczaD)

ในแง่ของการลงทุน เช่น 1.แดนเนรมิตเช่าที่ดิน 20 ปี ตั้งแต่ปี 2525-2545 แล้วหมดสัญญา ไปสร้าง Dream World แห่งใหม่ การคำนวณ Sinking Fund ก็คือคำนวณว่า ถ้า ณ ปี 2525 เรารู้ว่าพอถึงปี 2545 เราต้องการเงิน 1,000 ล้านบาทไปสร้าง Dream World แสดงว่าในแต่ละปีนับจากปี 2525 เราต้องสะสมเงินเท่าไรต่อปีหรือต่อเดือนในจำนวนที่เท่าๆกันจึงจะได้เงิน 1,000 ล้านบาท ณ ปี 2545 ที่เราคาดหวังไว้

2.เซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว เช่าที่ดิน 30 ปี ตั้งแต่ปี 2521-2551 เมื่อหมดสัญญาแล้ว อาคารทั้งหลายก็ตกเป็นของการรถไฟแห่งประเทศไทย ถ้าเจ้าของห้างเซ็นทรัลคำนวณไว้ ณ ปี 2521 ว่าหากหมดสัญญาแล้วไม่สามารถต่อสัญญาได้ (แบบเดียวกับกรณีแดนเนรมิต) ต้องใช้เงิน 10,000 ล้านบาทไปสร้างเซ็นทรัลพลาซาแห่งใหม่ แสดงว่าในแต่ละปีนับตั้งแต่ปี 2521 นั้นจะต้องสะสมปีละเท่าไรเป็นเวลา 30 ปี จึงจะได้เงิน 10,000 ล้านบาทตามที่ประสงค์

ในแง่ตัวเลข สูตรสำหรับการคิดก็คือ i / [{(1+i)^n} -1]

โดย i = อัตราดอกเบี้ย และ n = ระยะเวลา เช่น ปีหรือเดือน

เช่น กรณีแดนเนรมิตเช่าที่ดิน 25 ปี หากคาดว่าต้องใช้เงิน 1,000 ล้านบาท ในการสร้าง Dream World แทนเมื่อหมดอายุการเช่าดังกล่าว ณ อัตราดอกเบี้ย 10% ในแต่ละปี เจ้าของแดนเนรมิตจะต้องสะสมเงินไว้จำนวน = 10% / [{(1+10%)^25} -1] * 1,000 ล้านบาท = 10.16807219 ล้านบาทต่อปีนั่นเอง

หากคิดสะสมไว้ 20 ปี ก็จะเป็นเงินเพียง 200 ล้านบาทเศษเท่านั้น แต่โดยที่แต่ละปีมีดอกเบี้ยด้วย จึงทำให้พอครบ 20 ปีก็กลายเป็นเงิน 1,000 ล้านบาทขึ้นมา ในทำนองให้เงินทำงานแทนเรานั่นเอง

หวังว่าจะเข้าใจได้ตามสมควรนะครับ ขอให้สนุกกับตัวเลข ก่อนลงทุนต้องรู้จัก “ดีดลูกคิดรางแก้ว” ให้ดีนะครับ เป็นเรื่องสนุกๆ แต่ถ้าอยากรู้ลึกต้องตรงไปโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th) นะครับ

นี่คือแนวคิดทางการเงินเพื่อการลงทุนที่สำคัญอันหนึ่ง

You must be logged in to post a comment Login