เปิดหน้าต่างอาเซียน / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

• Tweet
• 

คอลัมน์ : โลกอสังหาฯ
ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

เมื่อเร็วๆนี้ผมไปบรรยายที่กรุงมะนิลา ได้รู้อะไรดีๆเกี่ยวกับฟิลิปปินส์ อินโดนีเซีย และการพัฒนาเมือง โดยเฉพาะในย่านใจกลางเมืองในนครต่างๆ มาดูว่ามีอะไรบ้าง

ระหว่างวันพฤหัสบดีที่ 29 กันยายนถึงวันเสาร์ที่ 1 ตุลาคม 2559 ผมในฐานะประธานกรรมการบริหารศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ได้รับเชิญจากสมาคม FIABCI ฟิลิปปินส์ ให้ไปร่วมบรรยายในงานประชุมวิชาการเรื่องเมืองยั่งยืน และร่วมงานมอบรางวัลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ดีเด่นด้วย เลยมีเรื่องพอหอมปากหอมคอมาเล่าให้ฟัง

นักท่องเที่ยวเกาหลีใต้ตายในฟิลิปปินส์ปีละ 10 กว่าคน ผู้แทนสมาคมอสังหาฯเกาหลีใต้ให้ข้อมูลว่า ชาวเกาหลีใต้ไปเที่ยวฟิลิปปินส์ปีละ 1 ล้านคนเศษ มากกว่ามาประเทศไทย แต่มีผู้เสียชีวิตในฟิลิปปินส์สูงถึงปีละ 10 กว่าคนทีเดียว ส่วนหนึ่งมาจากการลักพาตัว พอไม่ได้ค่าไถ่ก็ฆ่าตัวประกัน ซึ่งเป็นการไปเที่ยวตามเกาะแก่งไกลโพ้นในฟิลิปปินส์นั่นเอง โชคดีที่ไทยเรายังไม่มีเรื่องร้ายแรงมากมายถึงขนาดนี้

อาจกล่าวได้ว่านักท่องเที่ยวเกาหลีใต้เที่ยวฟิลิปปินส์เป็นอันดับหนึ่งถึง 1,339,678 คน (http://bit.ly/2dlX3GX) และมาไทย 1,372,995 คน เป็นอันดับ 4 รองจากจีน มาเลเซีย และญี่ปุ่น

“ผู้ก่อการร้ายคอมมิวนิสต์” ยังมีอยู่ในฟิลิปปินส์ แต่ทางการฟิลิปปินส์ก็ยังหวังว่าจะมีการเจรจาสำเร็จภายในรัฐบาลใหม่นี้ โดยไปเจรจากันถึงกรุงออสโล แต่ประเด็นที่มีปัญหาคือ ฝ่ายคอมมิวนิสต์ยังไม่ยอมวางอาวุธ ทั้งที่กรณีกบฏมุสลิมที่ผ่านมานั้นฝ่ายกบฏยอมวางอาวุธแล้ว หากความสงบสุขในประเทศเกิดขึ้นก็ยิ่งทำให้ฟิลิปปินส์มีความยั่งยืนมากกว่าเดิมจนอาจแซงไทย จำได้มั้ยว่าในอดีตฟิลิปปินส์ก็รุ่งเรืองกว่าไทย

อินโดนีเซียไม่เห็นบริษัทพัฒนาที่ดินเป็นพ่อ ตั้งแต่ปลายปี 2558 ที่ผ่านมา รัฐบาลอินโดนีเซียออกกฎหมายใหม่ว่า ใครซื้อบ้านราคา 20 ล้านรูเปียห์ (53.3 ล้านบาท) ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 20% เดิมรัฐบาลคิดภาษีเฉพาะห้องชุดหรือบ้านที่มีขนาด 350 ตารางเมตร แต่ตอนนี้เอาราคาเป็นตัวตั้ง แสดงให้เห็นว่ารัฐบาลปรับตัวเร็ว ฉลาด ไม่ได้เป็นลูกไล่ผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ แต่ด้วยมาตรการนี้บริษัทใหญ่ก็เล่นบทศรีธนญชัยด้วยการตั้งบริษัทมาถือครองห้องชุดหรือบ้านแพงๆเหล่านี้แล้วขายในรูปบริษัทแทนการขายบ้านไปเลย และเมื่อเร็วๆนี้รัฐบาลอินโดนีเซียให้ต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดโดยเฉพาะที่มีราคา 6.5 ล้านบาทขึ้นไป (ไม่ใช่ให้ซื้อชุ่ยๆส่งเดชแบบบ้านเรา) (http://bit.ly/2d5rjo6)

ที่ว่างในเมืองนำมาพัฒนาเมืองทั้งหลาย ปรกติเราคิดว่าต้องขยายเมืองออกไปด้านนอกไม่สิ้นสุด เพราะใจกลางเมืองหนาแน่นแล้ว แต่แท้จริงแล้วใจกลางเมืองเพียงแออัด (Overcrowdedness) เพราะการดำรงอยู่ของสลัมต่างๆ แต่ไม่ได้หนาแน่น เพราะในที่ดิน 1 ไร่ (40×40 เมตร) ถ้ามีบ้านเกิน 15 หลังก็ถือว่าแออัด แต่ในพื้นที่เดียวกันหากสร้างเป็นห้องชุดได้ 10 เท่าของที่ดิน และพื้นที่ขายมีเท่ากับ 60% ของพื้นที่ก่อสร้าง พื้นที่ห้องชุดหน่วยหนึ่งมีขนาด 50 ตารางเมตร จะสามารถจุได้ถึง 192 ครัวเรือน

จากประสบการณ์ทั้งอินเดีย ฮ่องกง และสิงคโปร์ ที่ดินที่ใช้ในการพัฒนาเมืองก็คือสลัมในอดีตนั่นเอง ในอนาคตจึงอาจพัฒนาเมืองในแนวดิ่งตามชุมชนแออัดได้

สิงคโปร์คุมเข้มนายหน้า ไม่ใช่ว่าเห็นนายหน้าอสังหาฯเป็นโจร แต่เพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคคือทั้งผู้ซื้อและผู้ขายนั่นเอง เพื่อนผมเป็นนายกสมาคมนายหน้าอสังหาฯสิงคโปร์เล่าให้ฟังว่า ใครจะเป็นนายหน้าต้องมีการลงทะเบียน มีการสอบ มีการต่ออายุทุกปี ไม่ใช่ได้ใบอนุญาตแล้วก็ใช้ไปได้ชั่วชีวิต การต่อใบอนุญาตได้หรือไม่ต้องอยู่ที่ว่าทำงานจริงจังแค่ไหน ใฝ่หาความรู้ใส่ตัวมากแค่ไหน

ข้อนี้เทียบกับไทยแล้วเราแย่มาก เพราะไม่มีการควบคุมวิชาชีพนายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้บริหารทรัพย์สิน การไม่ควบคุมก็เท่ากับจงใจเปิดช่องโหว่ในการโกงกิน ไม่ใส่ใจต่อผู้บริโภคเท่าที่ควรนั่นเอง

นักลงทุนไทยตั้งแต่ระดับ SMEs จึงควรจะ “ตาดูดาว เท้าติดดิน” ไปศึกษาแบบอย่างในต่างประเทศบ้าง ถ้ามีโอกาสไปกับผม ผมมีโปรแกรมพาดูงานอสังหาฯทั่วโลก ซึ่งเป็นกิจกรรมหาทุน (กำไรเล็กน้อยหลังหักค่าใช้จ่าย) เพื่อมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

You must be logged in to post a comment Login