ลักษณะพิเศษอสังหาฯ / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

• Tweet
• 

คอลัมน์ : โลกอสังหาฯ
ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

รักจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องเข้าใจลักษณะพิเศษของอสังหาริมทรัพย์ที่อาจแตกต่างจากทรัพย์อื่นๆโดยพื้นฐาน เราเข้าใจธรรมชาติจึงจะนำธรรมชาติมารับใช้เราได้

ลักษณะทางเศรษฐกิจของอสังหาฯมีความสำคัญและนัยสำคัญต่อสิทธิในอสังหาฯนั้นๆ ซึ่งจำเป็นต้องเข้าใจให้ถ้วนถี่เพื่อประกอบการวางแผน การลงทุน หรือการพัฒนาอสังหาฯ เช่น อสังหาฯจะได้รับความนิยมตามทำเล และตามความคุ้นเคยของประชาชนในย่านนั้นๆ ดังนั้น ในการประกาศขายอสังหาฯ กลุ่มเป้าหมายย่อมเป็นคนในพื้นที่เป็นสำคัญ

ราคาสูง

ราคาอสังหาฯชิ้นหนึ่งๆแตกต่างจากทรัพย์ทั่วไปที่มักมีราคาสูงกว่าสินค้าอื่นที่ใช้เพื่อการยังชีพ ไม่ว่าจะเป็นอาหาร เครื่องนุ่งห่ม ยารักษาโรค หรือสินค้าอุปโภคบริโภคอื่นๆ แม้ทรัพย์สินที่เป็นสิ่งประดับตกแต่งที่มีขนาดเล็กจะมีราคาสูงก็ตาม แต่ราคาต่อชิ้นของอสังหาฯไม่ว่าจะเป็นบ้าน สำนักงาน ศูนย์การค้าหนึ่งๆ ย่อมมีราคาที่สูงกว่า

มีอายุยืนยาว

อสังหาฯนอกจากจะมีมูลค่าสูงแล้วยังมีอายุยืนยาวด้วย อายุของอาคารหนึ่งๆในเชิงกายภาพคือประมาณ 100 ปี ส่วนอายุขัยทางเศรษฐกิจอาจจำกัดกว่านั้น โดยทั่วไปกำหนดไว้ประมาณ 50 ปี หากเกินกว่านี้น่าจะมีความเสื่อมถอยทางเศรษฐกิจ (Economic Obsolescence) จนทำให้มีเหตุผลสมควรที่จะรื้อถอนอสังหาฯนั้นๆเพื่อหาทางพัฒนาใหม่ที่คุ้มค่ากว่า

เป็นตัวแปรตาม

ตัวแปรตาม (Dependent Variable) ในที่นี้ขึ้นต่อปัจจัยอื่นๆ ราคาอสังหาฯไม่ได้อยู่ที่กายภาพของทรัพย์สินนั้นๆ เท่านั้น แต่อยู่ที่ทำเล เช่น อาคารพาณิชย์คูหาหนึ่งอยู่ต่างที่กันย่อมมีราคาแตกต่างกัน ในกรณีอนาคตหรือแนวโน้มของตลาดอสังหาฯจะดีหรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ สังคม การเมือง และการสงคราม ฯลฯ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับตัวทรัพย์สินแต่อย่างใด

โดยนัยนี้หากจะวิเคราะห์ว่าอสังหาฯในปีถัดจากนี้จะเป็นอย่างไรก็จะพิจารณาจากปัจจัยภาวะเศรษฐกิจและสังคม ซึ่งเป็นตัวแปรที่กำหนดภาวะของอสังหาฯเป็นสำคัญนั่นเอง

ราคาเพิ่มขึ้น

อสังหาฯมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในระยะยาว สถิติต่างๆชี้ให้เห็นว่า ในระยะยาว เช่น 30 ปี หรือ 50 ปีขึ้นไป ราคาอสังหาฯมีแต่จะเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ในระยะสั้นบางครั้งมีการแกว่งตัว (Fluctuation) ของราคาเช่นกัน ขึ้นอยู่กับภาวะทางเศรษฐกิจและสังคม ซึ่งอาจรวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงทางธรรมชาติและภัยธรรมชาติต่างๆ เช่น อุทกภัย วาตภัย ก็อาจทำให้ราคาหยุดนิ่งกะทันหัน แต่ก็เป็นการชะงักงันช่วงระยะเวลาสั้นๆเท่านั้น

ความนิยมขึ้นอยู่กับทำเล

ปรกติผู้อยู่อาศัยในที่หนึ่งๆมักจะคุ้นเคยกับที่นั้นๆ ไม่ค่อยย้ายข้ามถิ่นไปไกลๆ ในบางกรณีก็มีข้อยกเว้น เช่น การย้ายถิ่นเพราะการออกเรือน หรือการย้ายเพื่อหนีให้พ้นจากภยันตรายหรือเจ้าหนี้ เป็นต้น ดังนั้น การขายอสังหาฯให้ผู้อื่น กลุ่มเป้าหมายที่จะเป็นลูกค้านั้นมักจะเป็นคนในบริเวณใกล้เคียงมากกว่าบุคคลจากบริเวณอื่น

การโฆษณาต่างๆจึงมักจำกัดเฉพาะบริเวณเพื่อให้มีความคุ้มทุน (Cost Effective) การลงโฆษณาขายในสื่อสารมวลชนต่างๆอาจจำกัดเป็นเฉพาะกรณีอสังหาฯที่มีผู้สนใจทั่วไป เช่น ศูนย์การค้าส่ง เป็นต้น

เข้าใจให้ดีเพื่อเราจะได้วางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างสอดคล้องกับความเป็นจริง เป็นคุณ และที่สำคัญ ไม่ “เจ๊ง” นะครับ

You must be logged in to post a comment Login