มูลค่าอยู่ที่ความพอดี! / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

• Tweet
• 

คอลัมน์ : โลกอสังหาฯ
ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

ถ้าเราจะขายบ้านหลังหนึ่ง เราก็ควรจะตกแต่งให้อยู่ในสภาพ “พร้อมใช้” เพื่อให้ได้มูลค่าตามสมควร ถ้าขายตามสภาพก็อาจกลายเป็นปัญหา ทำให้ราคาที่ควรได้นั้นลดลงได้

ตัวอย่างง่ายๆเช่น ดารามักจะต้องตกแต่งใบหน้าและรูปร่างให้ดูดีอยู่เสมอ ไม่เช่นนั้นก็จะทำให้ได้งานน้อยลงหรือสวยสู้คนอื่นไม่ได้ เราจำเป็นต้องดูแลตัวเองให้ดี ดังนั้น บางครั้งก็จะมีกรณีที่ดาราต้องไปเหลาหน้า เหลาคาง หรืออะไรต่อมิอะไร เพื่อให้ดูดีขึ้น สวยขึ้น บางคนเข้าวงการใหม่ๆอาจดูต่างจากตอนที่กำลังโด่งดัง เพราะสวยขึ้นนั่นเอง

กฎสำคัญอันหนึ่งที่ทำให้มีมูลค่าคือ กฎแห่งการเกื้อหนุน (Contribution) องค์ประกอบหนึ่งของทรัพย์สินจะมีมูลค่าเท่าไรวัดได้จากความเกื้อหนุนที่ทำให้ทรัพย์สินนั้นโดยรวมมีค่าเพิ่มขึ้น เช่น การเอาอาคารสำนักงานเก่าแห่งหนึ่งมา “ปรุงแต่ง” ใหม่ โดยลงทุนปรับปรุงระบบลิฟต์ ระบบปรับอากาศ ทำ “หน้ากาก” ใหม่ มักทำให้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นสูงกว่าเงินลงทุนนั้น เงินลงทุนนั้นจึงคุ้มค่า เป็นต้น

ในกรณีของคนก็เช่นกัน ถ้าเราลงทุนทำดีกับใครแล้ว เชื่อว่า (แต่ไม่จำเป็นต้องหวัง) เขาจะตระหนักถึงคุณค่าของเรา ซึ่งเป็นการสร้างมิตรภาพที่ดีงามและเป็นประโยชน์แก่กันในวันหน้า และการลงทุนคบมิตรแต่แรกนี้ก็ “คุ้ม” ที่จะทำดี (เสียแต่วันนี้) เสียบ้าง

ในทางตรงกันข้าม มีกฎแห่งความพอดี (Diminishing Return) กล่าวคือ อะไรที่ขาดไปก็ย่อมทำให้ไม่มีคุณค่าทัดเทียมกับสิ่งอื่น (ตามกฎข้อ 4) และอะไรที่เกินไปก็ไม่ได้มีผลต่อมูลค่าเช่นกัน เช่น ห้องชุดราคา 400,000 บาท แต่ตกแต่งจน “เกินเหตุ” ใช้วัสดุเช่นเดียวกับบ้านราคาแพงมาก ตกแต่งไปถึง 300,000 บาท ก็ใช่ว่าห้องชุดนั้นจะขายได้ 700,000 บาท เพราะการตกแต่งที่เกินพอดีนั่นเอง

เช่นเดียวกัน “ไก่งามเพราะขน คนงามเพราะแต่ง” แต่ไม่ใช่แต่งจน “เกินงาม” หรือหากแต่ง “ปอนๆ” เกินไปก็ไม่มีคุณค่าเท่าที่ควร ดุลยภาพจึงเป็นสิ่งที่ต้องยึดถืออยู่ตลอดเวลา เช่น ถ้าเราอยากจะสวย เราก็ต้องแต่งหน้าทาปาก ยิ่งทาปากจัดๆ โดยเฉพาะในยามค่ำ ก็จะยิ่งทำให้แลดูสวย แต่คงเป็นไปไม่ได้ที่ใครจะทาปาก ทาลิปสติกให้มากถึงวันละแท่งเพื่อให้ตนเองดูสวยงามขึ้น

ถ้าเราดูแลทรัพย์ของเราให้ดีก็จะทำให้ทรัพย์ดูอ่อนเยาว์ลง เช่น อาคารที่มีอายุ 50 ปี แต่โครงสร้างยังแข็งแรง เมื่อได้รับการเปลี่ยนงานสถาปัตยกรรม งานระบบประกอบอาคาร ก็จะทำให้มีอายุเหลือราว 20 ปี เป็นต้น ในขณะเดียวกันอาคารที่ไม่ได้รับการดูแลอายุ 20 ปี ระบบประกอบอาคารและงานสถาปัตยกรรมต่างๆโดนปลวกกินไปหมดแล้ว ก็อาจแลดูมีอายุมากเป็นพิเศษ เป็นต้น อายุจริงเราเรียกว่า Actual Age ส่วนอายุตามสภาพเรียกว่า Effective Age

ดังนั้น การที่เราจะตีค่าหรือประเมินค่าทรัพย์สินใด เราจึงต้องพิจารณาให้ดีว่าทรัพย์สินนั้นมีความสอดคล้องกับปัจจัยหรือ “กฎ” ข้างต้นอะไรบ้าง เพื่อให้มูลค่าที่ประเมินได้ไม่เกิดความผิดพลาด สร้างความเสียหายแก่เราในฐานะนักลงทุน คนซื้อบ้าน ผู้ร่วมทุน หรือแม้กระทั่งผู้รับมรดก เป็นต้น

You must be logged in to post a comment Login