ทำเลบ้านขายดีและไม่ดี / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

• Tweet
• 

คอลัมน์ : โลกอสังหาฯ
ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

เราต้องรู้ข้อมูลให้ชัดเจนว่าบ้านแบบไหนขายได้ขายไม่ได้ เป็นที่ต้องการของตลาดหรือไม่ อย่างไร ไม่ใช่คิดเองเออเอง จะได้ลงทุนซื้อบ้านอย่างรอบรู้ ผมในฐานะประธานกรรมการบริหารศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้จัดอันดับทำเล ประเภทบ้าน และระดับราคาที่น่าสนใจที่สุดในการลงทุน เพราะราคาเพิ่มขึ้นอย่างมากดังนี้

1.บ้านเดี่ยว ระดับราคา 3-5 ล้านบาททำเลนิมิตใหม่ มีจำนวน 365 หน่วย ราคาขายเดือนมิถุนายน 2559 หน่วยละ 3.698 ล้านบาท เพิ่มเป็น 4.077 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 เพิ่มขึ้น 10.3% 2.บ้านเดี่ยว ระดับราคา 2-3 ล้านบาท ทำเลนครไชยศรี มีจำนวน 64 หน่วย ราคาขายเดือนมิถุนายน 2559 หน่วยละ 2.744 ล้านบาท เพิ่มเป็น 2.989 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 เพิ่มขึ้น 8.9%

3.ทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 1-2 ล้านบาท ทำเลปากน้ำ มีจำนวน 474 หน่วย ราคาขายเดือนมิถุนายน 2559 หน่วยละ 1.636 ล้านบาท เพิ่มเป็น 1.780 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 เพิ่มขึ้น 8.8% 4.ห้องชุด ระดับราคา 1-2 ล้านบาท ทำเลนครไชยศรี มีจำนวน 150 หน่วย ราคาขายเดือนมิถุนายน 2559 หน่วยละ 1.651 ล้านบาท เพิ่มเป็น 1.790 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 เพิ่มขึ้น 8.4%

5.ทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ทำเลปู่เจ้าฯ-เทพารักษ์ มีจำนวน 85 หน่วย ราคาขายเดือนมิถุนายน 2559 หน่วยละ 3.590 ล้านบาท เพิ่มเป็น 3.890 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 เพิ่มขึ้น 8.4% 6.บ้านเดี่ยว ระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาท ทำเลลาดพร้าว 91-บางกะปิ มีจำนวน 57 หน่วย ราคาขายเดือนมิถุนายน 2559 หน่วยละ 22.282 ล้านบาท เพิ่มเป็น 24.077 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 เพิ่มขึ้น 8.1%

7.บ้านแฝด ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ทำเลหนองจอก มีจำนวน 244 หน่วย ราคาขายเดือนมิถุนายน 2559 หน่วยละ 2.823 ล้านบาท เพิ่มเป็น 3.050 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 เพิ่มขึ้น 8.0% 8.บ้านเดี่ยว ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ทำเลกาญจนาภิเษก-เพชรเกษม มีจำนวน 348 หน่วย ราคาขายเดือนมิถุนายน 2559 หน่วยละ 7.994 ล้านบาท เพิ่มเป็น 8.625 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 เพิ่มขึ้น 7.9%

9.ห้องชุด ระดับราคา 2-3 ล้านบาท ทำเลสุขุมวิท-พระรามที่ 4 มีจำนวน 507 หน่วย ราคาขายเดือนมิถุนายน 2559 หน่วยละ 2.111 ล้านบาท เพิ่มเป็น 2.276 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 เพิ่มขึ้น 7.8% และ 10.ทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ทำเลกาญจนาภิเษก-บางแวก มีจำนวน 189 หน่วย ราคาขายเดือนมิถุนายน 2559 หน่วยละ 3.758 ล้านบาท เพิ่มเป็น 4.044 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 เพิ่มขึ้น 7.6%

สำหรับการปรับใช้เป็นดังนี้ 1.หากจะพัฒนาที่ดินตามทำเล ประเภท และระดับราคานี้ น่าจะถือเป็นสินค้าที่ดีที่มีผู้สนใจซื้อจริง เพราะราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว 2.ในการอำนวยสินเชื่อของสถาบันการเงิน สินค้า 10 กลุ่มนี้น่าจะเป็นสินค้าที่น่าอำนวยสินเชื่อ 3.ในการซื้อขายสินค้าของนักลงทุน นายหน้า และในการประเมินค่าทรัพย์สิน แสดงให้เห็นว่ามีอนาคตที่ดี ราคาไม่น่าจะตก น่าสนใจที่จะลงทุน

ในทางตรงกันข้ามก็มีสินค้าที่ขายได้ยากและไม่ควรเลียนแบบ แยกตามประเภท ระดับราคา และทำเล ถือเป็น “ข้อเตือนใจ” ไม่ควรพัฒนาโดยเด็ดขาด ยกเว้นจะมีกลยุทธ์การตลาดและการขายทีเด็ดจริงๆจึงจะประสบความสำเร็จดังนี้

บ้านเดี่ยว ราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท ทำเลสุขาภิบาล 2, 3 มีจำนวน 117 หน่วย สิ้นปี 2559 ขายได้เพียง 6 หน่วย มูลค่าการพัฒนาที่ขายได้แล้วเพียง 29 ล้านบาท เพราะรูปแบบอาจไม่สวยงาม

บ้านเดี่ยว ราคามากกว่า 20 ล้านบาท ทำเลพระรามที่ 2 กม.1-10 จำนวน 157 หน่วย ณ สิ้นปี 2559 ขายได้เพียง 7 หน่วย มูลค่าการพัฒนาที่ขายได้แล้วเพียง 312 ล้านบาท เพราะราคาขายสูงเกินไป

บ้านแฝด ราคาประมาณ 1-2 ล้านบาท ทำเลหนองจอก จำนวน 270 หน่วย ณ สิ้นปี 2559 ขายได้เพียง 7 หน่วย มูลค่าการพัฒนาที่ขายได้แล้วเพียง 10 ล้านบาท เพราะเป็นโครงการเก่าที่เหลือมานาน

ทาวน์เฮาส์ ราคาประมาณ 5-10 ล้านบาท ทำเลหทัยราษฎร์ จำนวน 202 หน่วย ณ สิ้นปี 2559 ขายได้เพียง 8 หน่วย มูลค่าการพัฒนาที่ขายได้แล้วเพียง 45 ล้านบาท เพราะราคาขายสูงเกินไป

ตึกแถว ราคาประมาณ 2-3 ล้านบาท ทำเลมหาชัย-เศรษฐกิจ จำนวน 113 หน่วย ณ สิ้นปี 2559 ขายได้เพียง 3 หน่วย มูลค่าการพัฒนาที่ขายได้แล้วเพียง 9 ล้านบาท เพราะอยู่ในทำเลที่ไม่เหมาะสมนัก

ห้องชุด ราคามากกว่า 500,000 บาท ทำเลศรีนครินทร์-อุดมสุข จำนวน 516 หน่วย ณ สิ้นปี 2559 ขายได้เพียง 8 หน่วย มูลค่าการพัฒนาที่ขายได้แล้วเพียง 3 ล้านบาท เพราะเป็นโครงการห้องชุดเก่าๆที่ไม่เป็นที่นิยม

ที่ดินจัดสรร ราคาประมาณ 500,000-1 ล้านบาท ทำเลบางนา-ตราด กม.10-30 จำนวน 90 หน่วย ณ สิ้นปี 2559 ขายได้เพียง 2 หน่วย มูลค่าการพัฒนาที่ขายได้แล้วเพียง 2 ล้านบาท เพราะสถาบันการเงินไม่อำนวยสินเชื่อ

ที่ดินจัดสรร ราคาประมาณ 1-2 ล้านบาท ทำเลสาย 7 ปิ่นเกล้า-เพชรเกษม จำนวน 142 หน่วย ณ สิ้นปี 2559 ขายไม่ได้เลย เพราะสถาบันการเงินไม่อำนวยสินเชื่อ

ที่ดินจัดสรร ราคาประมาณ 2-3 ล้านบาท ทำเลบางนา-ตราด กม.10-30 จำนวน 520 หน่วย ณ สิ้นปี 2559 ขายได้เพียง 6 หน่วย มูลค่าการพัฒนาที่ขายได้แล้วเพียง 16 ล้านบาท เพราะสถาบันการเงินไม่อำนวยสินเชื่อ

ที่ดินจัดสรร ราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท ทำเลบางนา-ตราด กม.30 ขึ้นไป จำนวน 97 หน่วย ณ สิ้นปี 2559 ขายได้เพียง 3 หน่วย มูลค่าการพัฒนาที่ขายได้แล้วเพียง 12 ล้านบาท เพราะอยู่ไกลมากและราคาค่อนข้างสูง

หากคิดจะพัฒนาที่ดินจึงต้องระมัดระวังเป็นพิเศษว่าสถาบันการเงินจะอำนวยสินเชื่อหรือไม่ จะซื้อเพื่อลงทุนหรือซื้ออยู่อาศัย รู้เขารู้เรา รบร้อยครั้งชนะร้อยครั้ง

You must be logged in to post a comment Login