ปฏิวัติการพัฒนาเมือง / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

• Tweet
• 

คอลัมน์ : โลกอสังหาฯ
ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

หลายคนเห็นปัญหาการจราจร ความแออัด สิ่งแวดล้อมเป็นพิษในกรุงเทพฯ แล้วได้แต่เบือนหน้าหนี เพราะหาทางออกไม่เจอ บางคนบอกว่าเราต้องย้ายเมืองหลวงแล้ว เพราะ “เน่าใน” เหลือเกิน แต่จริงๆมีทางเยียวยากรุงเทพฯและเมืองต่างๆได้ทั่วประเทศง่ายเหมือนคลิกเท่านั้น อยู่ที่รัฐบาลจะกล้าหรือไม่เท่านั้น

วันจันทร์ที่ 20 มีนาคมที่ผ่านมา ผมในฐานะประธานกรรมการบริหารศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) และประธานเจ้าหน้าที่บริหารมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (www.thaiappraisal.org) ได้จัดเสวนาวิชาการเรื่อง “นโยบายที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมืองของไทย” และได้จัดทำเอกสารประกอบการประชุมไว้ค่อนข้างชัดเจนมากและมีขนาดไฟล์ใหญ่พอสมควร ท่านใดสนใจสามารถดาวน์โหลดได้ฟรีที่ http://bit.ly/1FK7IX1

มีผู้ร่วมงานเกือบร้อยคนจากภาครัฐและภาคเอกชนมาร่วมกันระดมสมองหาแนวทางการพัฒนาเมือง ตั้งแต่ชุมชนแออัด บ้านจัดสรร อาคารชุด การจัดการสิ่งแวดล้อม และอื่นๆ ส่วนผมได้เสนอแนวคิดปฏิวัติเมืองแบบใหม่ย้อนแย้งกับแนวคิดทั่วไปหรือ Conventional Approach ดังนี้

1.รื้อชุมชนแออัด ปรกติชุมชนแออัดไม่มีใครกล้าไปแตะต้อง แต่ผมขอเสนอให้รื้อชุมชนแออัดใจกลางเมือง เพราะการมีชุมชนแออัดอยู่ทำให้ราคาที่ดินจำกัด สภาพแวดล้อมไม่เหมาะสม หากสามารถนำมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้ก็จะทำให้มูลค่าที่ดินพุ่งขึ้นทันที สามารถนำเงินมาพัฒนาที่ดินส่วนหนึ่งของชุมชนแออัดให้ประชาชนอยู่อาศัยในแนวดิ่ง และเหลือที่ดินเพื่อการพัฒนา สามารถเพิ่มจำนวนผู้มีรายได้น้อยได้มากขึ้นด้วย แต่ต้องควบคุมการเซ้งสิทธิโดยเคร่งครัด

เขตใจกลางเมืองของกรุงเทพฯมีชุมชนแออัดอยู่มากมาย ไม่ใช่ว่าคนในชุมชนต้องการอยู่ในสภาพเช่นนี้ แต่เพราะมีฐานะจำกัด ทุกคนอยากให้บุตรหลานมีที่อยู่อาศัยที่ดีขึ้น ดังนั้น การปรับปรุงชุมชนแออัดใหม่ด้วยการรื้อย้าย ใครที่ต้องการเงินชดเชยไปอยู่ที่อื่นก็ได้คุ้มค่า คนที่ต้องการอยู่ในบริเวณใกล้เคียงก็จัดสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ให้ เพื่อไม่ให้กระทบต่อวิถีชีวิตเดิม แต่พื้นที่ส่วนใหญ่สามารถนำมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์ นำกำไรที่ได้มาพัฒนาประเทศชาติต่อไป

2.การนำส่วนราชการเข้าเมือง เช่น พื้นที่ราชพัสดุที่เป็นเขตทหารที่อาจไม่มีความจำเป็นต้องใช้แล้วในขณะนี้ เพราะสามารถเคลื่อนกำลังได้รวดเร็ว แถวเกียกกาย สนามเป้า ฯลฯ ควรนำมาพัฒนาเป็นศูนย์ราชการใหม่ ควบศูนย์ธุรกิจใหม่ ให้การติดต่อราชการรวมศูนย์และกระจายออกด้วยระบบขนส่งมวลชนที่ดี ไม่ใช่กระจายศูนย์ราชการออกไปหลายๆศูนย์ ซึ่งทำให้การเดินทางติดต่อราชการของประชาชนยากลำบาก

ยิ่งในขณะนี้เมืองขยายออกไปอย่างไร้ขอบเขต จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีการพัฒนาศูนย์ราชการให้อยู่ใจกลางเมือง เพื่อให้สะดวกต่อทุกฝ่ายในการเดินทางเข้าเมือง เสริมด้วยระบบขนส่งมวลชนที่มีประสิทธิภาพ เพื่อให้เมืองมีศักยภาพที่ดีในการระบายประชากรกลางวันและประชากรกลางคืน การสร้างศูนย์ราชการออกรอบนอกเป็นการทำให้เมืองลามออกไปอย่างขาดการควบคุมและไร้ประสิทธิภาพ

3.นำ “หัวลำโพง” และ “หมอชิต” มาอยู่ที่เดียวกัน เพื่อความสะดวกในการเดินทางและต่อรถโดยสารที่เข้ามาติดต่อในเมือง โดย “หัวลำโพงใหม่” อาจอยู่ที่ “บางซื่อและจตุจักร” และ “บขส.” ควรอยู่ที่เดียวกันด้วย ส่วนบริเวณ “หัวลำโพงเดิม” ควรนำมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์เป็นศูนย์ธุรกิจหรือศูนย์ราชการ ไม่ใช่แค่นำมาทำพิพิธภัณฑ์ที่ไร้ชีวิต

การเดินทางต่อรถจากต่างจังหวัดทั้งทางรถไฟและรถยนต์ควรอยู่คู่กันและเชื่อมต่อด้วยระบบขนส่งมวลชนท้องถิ่นทั้งรถไฟฟ้าและรถประจำทาง หรืออาจรวมถึงกระเช้าไฟฟ้าด้วยก็ได้

4.ทำพื้นที่ใจกลางเมืองให้ก่อสร้างหนาแน่น โดยเพิ่ม FAR เป็น 20 ต่อ 1 และเก็บภาษีส่วนที่สร้างเพิ่มขึ้นเพื่อนำมาพัฒนาประเทศ จะทำให้เมืองไม่ขยายตัวออกสู่รอบนอกอย่างไร้ขอบเขต ทำให้เมืองมีการทำหน้าที่ที่มีประสิทธิภาพ การเพิ่มความหนาแน่น (High Density) ไม่ใช่การเพิ่มความแออัด (Overcrowdedness) ยังสามารถสร้างอาคารเขียว สร้างพื้นที่สีเขียวใจกลางเมืองได้อีกด้วย

5.สร้างเมืองใหม่ หรือ Bed City หรือเมืองบริวาร ที่เชื่อมต่อด้วยระบบรถไฟฟ้าและทางด่วนในทิศทางต่างๆ โดยอาจเป็นในทิศทางรอบๆเพื่อให้ประชาชนเดินทางไปอยู่อาศัยโดยรอบของเมืองได้ แต่ “ห้ามขาด” สำหรับจัดสรรที่ดินนอกพื้นที่อื่น เพื่อระงับการเติบโตอย่างไร้ระเบียบของกรุงเทพฯ ใครจะจัดสรรต้องจัดสรรเฉพาะพื้นที่เมืองใหม่หรือเมืองชี้นำการพัฒนาที่จัดขึ้นในพื้นที่ที่กำหนดตามสี่มุมเมืองเท่านั้น

หากดำเนินการตามนี้จะทำให้เมืองมีการพัฒนาอย่างยั่งยืน ประชาชนก็จะมีความผาสุกกว่าที่เป็นอยู่ สามารถควบคุมการเจริญเติบโตได้เป็นอย่างดี เมืองก็จะมีความยั่งยืนนั่นเอง

You must be logged in to post a comment Login