‘อภินิหารกฎหมาย’ช่วยเสี่ย? / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

• Tweet
• 

คอลัมน์ : โลกอสังหาฯ
ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

แปลกมาก… พอกระทรวงการคลังให้ “เสี่ยเจริญ” สร้างโรงแรมให้ครบตามสัญญาบริหารศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ อยู่ๆก็มีข้อกำหนดการใช้ที่ดินออกมาว่า รอบสวนเบญจกิติห้ามสร้างตึกสูง กระทรวงการคลังเลยจ๋อย ข้อกำหนดนี้คลุมไปถึงโรงเรียนเตรียมทหาร พอ “เสี่ยจริญ” ได้บริหารพื้นที่โรงเรียนเตรียมทหารด้วย อยู่ๆข้อกำหนดนี้ก็ยกเลิก สามารถสร้างตึกสูงได้ นี่คือ “อภินิหารทางกฎหมาย” ใช่หรือไม่?

ปี 2543 “เสี่ยเจริญ” เข้ามาถือหุ้น บจก.เอ็น.ซี.ซี. แมนเนจเม้นท์ แอนด์ ดิเวลลอปเม้นท์ (NCC) หลังเครือชินวัตรขายหุ้น ตามสัญญา NCC ต้องก่อสร้างโรงแรมระดับ 4-5 ดาว ไม่ต่ำกว่า 400 ห้อง พร้อมที่จอดรถไม่ต่ำกว่า 3,000 คัน และพื้นที่เพื่อการพาณิชย์ไม่ต่ำกว่า 28,000 ตารางเมตร แต่ยังไม่มั่นใจในการลงทุน ทางราชการก็พยายามให้ NCC ปฏิบัติตามสัญญาเรื่อยมาดังที่อธิบดีให้สัมภาษณ์ไว้

ปี 2546 (23 เมษายน) ระหว่างการเจรจาก็มีประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่องกําหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทในบริเวณสวนเบญจกิติ และต่อมาได้เปลี่ยนเป็นข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่อง กําหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทในบริเวณสวนเบญจกิติ ปี 2547 ระบุว่า ห้ามสร้างอาคารที่มีความสูงเกิน 23 เมตร เท่ากับว่า NCC ไม่ต้องสร้างโรงแรมโดยไม่ผิดข้อตกลงกับกระทรวงการคลังอย่างน่าฉงน

ปี 2557 (21 สิงหาคม) ปรากฏว่า “เสี่ยเจริญ” คว้าพื้นที่โรงเรียนเตรียมทหารเดิมผุดคอมเพล็กซ์กว่าหมื่นล้านบาท สร้างแลนด์มาร์คใหม่ของกรุงเทพฯ

ปี 2557 (11 กันยายน) มีการออกข้อกำหนด 2557 ให้พื้นที่บริเวณโรงเรียนเตรียมทหารที่ได้รับผลกระทบสร้างตึกสูงไม่เกิน 45 เมตรตามข้อกำหนดปี 2546/2547 ไม่ต้อง “รับกรรม” จำกัดความสูงอย่าง “ไร้เหตุผล” รองรับเท่าที่ควรอีกต่อไป ยกเว้นบริเวณที่เดิมจะสร้างโรงแรมยังคงไว้

ตามเวลาข้างต้นคล้ายกับว่าผังเมืองของประเทศเราเอื้อประโยชน์ต่อนักธุรกิจใหญ่ชอบกล หรืออาจเป็นเพียงความบังเอิญ ก็ต้องใช้วิจารณญาณกันเอาเอง

สำหรับข้ออ้างของผังเมืองในการออกข้อกำหนดนี้คือ การมีสวนเบญจกิติ ควรทำให้บริเวณโดยรอบไม่สามารถสร้างตึกสูงได้ เพื่อให้สวนดูสง่างาม ทั้งที่เป็นที่ดินอยู่ใจกลางเมือง ราคาแพง แต่ไม่ให้สร้างสูง ทั้งที่โดยรอบสวนเบญจกิติมีการสร้างตึกสูงมากมายอยู่แล้ว และไม่เป็นการทำลายทัศนียภาพของสวน การออกข้อกำหนดผังเมืองแบบนี้กลายเป็น “เข้าทาง” NCC เพราะไม่ต้องปฏิบัติตามสัญญาที่ให้ไว้ โดยอาศัยข้ออ้างด้านผังเมือง ที่สำคัญการออกข้อกำหนดนี้ถือเป็นการอ้างเบื้องสูงหรือไม่ การห้ามก่อสร้างรอบสถานที่สำคัญเช่นวังหลวงหรืออนุสาวรีย์สำคัญเป็นสิ่งที่เราท่านเข้าใจได้ แต่การห้ามสร้างรอบสวนเป็นสิ่งที่น่าฉงนอย่างยิ่ง

อีกกรณีคือที่ดินข้าง “นวมินทร์ ซิตี้ อเวนิว” ของ “เสี่ยเจริญ” อาจถือเป็น “อภินิหารทางกฎหมาย” จากกรณีศึกษาของทีซีซี แลนด์ ที่ว่าจะทำศูนย์ประชุมบริเวณนี้นับเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม แต่ตอนจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 เจ้าของที่ดินนับพันรายขอให้ทางราชการแก้ไข “สี” เพื่อให้ใช้ประโยชน์ได้เหมาะสมกับเพื่อนบ้านบ้าง แต่ก็ไม่ได้รับการใส่ใจ แต่กรณีที่ดิน “เสี่ยเจริญ” กลับได้รับการแก้ไข ไม่รู้ว่ามีการไปร้องขอหรือไม่

เมื่อเร็วๆนี้มีข่าวที่น่าสนใจว่า บจก.ทีซีซี เวิลด์ ในเครือทีซีซี แลนด์ กำลังลงทุนก่อสร้างโครงการนวมินทร์เฟส 1 บนที่ดินผืนใหญ่กว่า 100 ไร่ สองฝั่งถนนบริเวณข้างและตรงข้ามโครงการนวมินทร์ ซิตี้ อเวนิว โดยด้านหน้าที่ดินทั้ง 2 แปลงติดถนนประเสริฐมนูกิจ หน้ากว้าง 300-400 เมตร ลึกนับร้อยเมตร จะพัฒนาเป็นอาคารศูนย์การประชุมและแสดงสินค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม 200 ห้อง และที่จอดรถกว่า 2,000 คัน ขณะนี้อยู่ระหว่างก่อสร้างงานฐานรากและพื้นชั้นใต้ดิน

ในผังเมืองเดิมฉบับปี 2549 ระบุว่า พื้นที่ตั้งโครงการนี้เป็นที่ดินประเภท ย.4 ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่อาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ เป็นต้น สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 10 ของที่ดินในแต่ละบริเวณ ทั้งนี้ ยังห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด เช่น ศูนย์ประชุมหรืออาคารแสดงสินค้า เป็นต้น และระบุว่าการใช้ประโยชน์ที่ดินให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน 3 ต่อ 1

อย่างไรก็ตาม ตามผังเมืองใหม่ปี 2556 อยู่ๆก็เปลี่ยนที่ดินว่างเปล่าบริเวณนี้ ซึ่งรายล้อมด้วยบ้านเดี่ยวที่มีความหนาแน่นน้อยตามแบบที่อยู่อาศัยย่านชานเมือง เป็นที่ดินประเภท พ.3 หรือพาณิชยกรรม การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน 7 ต่อ 1

ท่านเชื่อหรือไม่ว่า อยู่ดีๆสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร ก็ใจดี “วาดสี” ให้พื้นที่บริเวณที่ดินรกร้างว่างเปล่านี้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมประเภท พ.3 ซึ่งมีศักดิ์และสิทธิ์เหนือกว่าพื้นที่พาณิชยกรรมประเภท พ.1 อย่างมหาศาล ทั้งที่ตรงนี้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า มีแค่โครงการนวมินทร์ ซิตี้ อเวนิว ตั้งอยู่ แต่เมื่อดูพื้นที่โดยรอบ เช่น แยกลาดปลาเค้า-รามอินทรา แยกนวมินทร์-นวลจันทร์ บริเวณคริสตัลพาร์ค ถนนเอกมัย-รามอินทรา แยกโชคชัย 4-ลาดพร้าว แยกเกษตร-พหลโยธิน ทั้งหมดนี้เจริญกว่า ยังถูกกำหนดเป็นที่ดินประเภท พ.1 บริเวณแฟชั่นไอส์แลนด์ที่เจริญสุดๆยังให้เป็นที่ดินประเภท พ.2 มีศักดิ์และสิทธิ์น้อยกว่า หรือตลาดสายเนตร กม.8 เป็นย่านพาณิชยกรรมชัดเจน ยังจัดให้เป็นแค่เขตที่อยู่อาศัย ย.4

จะแก้สีผังเมืองเพื่อใครหรือไม่ อย่างไร ผมคงไม่ไปเกี่ยวด้วย (กลัวไข้โป้งเหมือนกัน) เอาเป็นว่าเอกชนรายใดจะขอแก้ หากเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมก็ควรแก้ให้เขา ที่ผ่านมามีเจ้าของที่ดินหลายพันรายขอให้กรุงเทพมหานครแก้ แต่ไม่ได้รับการแก้ไข หรือพวกเขาไม่ใหญ่พอ หรือนี่คืออภินิหารทางกฎหมายเฉพาะผู้ยิ่งใหญ่เท่านั้น

You must be logged in to post a comment Login