‘เช่า99ปี’ยกให้เลยดีมั้ย! / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

• Tweet
• 

คอลัมน์ : โลกอสังหาฯ
ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

รัฐบาลกำลังคิดจะให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี เหมาะสมหรือไม่ เราท่านในฐานะพลเมืองดีช่วยกันคิดเพื่อประโยชน์ต่อการบริหารประเทศของรัฐบาล (แม้เราไม่ได้เลือกมาก็ตาม) ผมเห็นว่าการให้นักลงทุนต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี อาจเพราะรัฐบาลได้รับการเพ็ดทูลจากนักธุรกิจหรือข้าราชการที่ไม่ได้ศึกษาเรื่องนี้อย่างถ้วนถี่ ส่วนผมค้านเรื่องนี้มานานแล้วตั้งแต่ปี 2551

พล.ท.สรรเสริญ แก้วกำเนิด โฆษกรัฐบาล เคยชี้แจงว่า เป้าหมายเพื่อสร้างแรงจูงใจให้นักลงทุนต่างประเทศเข้ามาลงทุน เพราะระยะเวลาการเช่า 50 ปี ยังไม่ดึงดูดการลงทุนขนาดใหญ่ที่มีระยะเวลาคืนทุน ข้อนี้เป็นความเท็จโดยสิ้นเชิง เนื่องจากที่ผ่านมาไม่เคยมีนักลงทุนประเทศใดเรียกร้องประเด็นนี้ การลงทุนผ่านสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) ที่เพิ่มขึ้นตามลำดับก็ไม่เคยมีอุปสรรคจากประเด็นให้เช่า 99 ปีเลย กลุ่มทุนที่แอบเรียกร้องอาจเป็นทุนจากจักรวรรดินิยมจีนที่หวังกว้านซื้อที่ดินในต่างประเทศอย่างที่เกิดในลาว ไทยจึงไม่ควรตามหลังจักรวรรดินิยมจีน

พล.ท.สรรเสริญกล่าวว่า สิ่งที่รัฐบาลทำก็เพื่อสร้างเศรษฐกิจใหม่ โดยจะให้เช่าที่ดินเฉพาะเพื่อการลงทุนหรือเช่าทำธุรกิจ ซึ่งปรกติมีการต่ออายุให้อยู่แล้ว ไม่รวมถึงการเช่าประเภทอื่นหรือเหมารวมทุกกิจการ หากผู้เช่าไม่ทำตามกฎระเบียบที่กำหนดไว้ก็สามารถยกเลิกได้ เป็นแค่ “คำคุย” ที่ดูสวยหรูเท่านั้น แต่ในความเป็นจริงที่พบคือ 1.มีบริษัทนอมินีอยู่ทั่วไปในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ 2.คนต่างชาติแอบจดทะเบียนกับคนไทยก็มีอยู่มากมาย และ 3.ภูเก็ต สมุย มีบ้านและที่ดินอยู่บนเขาที่ไม่น่าออกโฉนดได้ กลับมีโฉนด และเป็นการครอบครองโดยคนต่างชาติหรือโรงแรมต่างชาติ

ขนาดไม่ให้ต่างชาติถือครองทรัพย์อย่างเป็นทางการยังอุกอาจครอบครองกันอย่างไม่กลัวอาญาแผ่นดิน และอาจมีเจ้าพนักงาน “ขายชาติ” ร่วมมือด้วยเป็นจำนวนมาก หากเปิดให้เช่าระยะยาว 99 ปี แผ่นดินไทยก็ยิ่งถูกต่างชาติครอบงำ

พล.ท.สรรเสริญยังกล่าวว่า กฎหมายนี้ริเริ่มโดยส่วนราชการซึ่งมีความเชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ ทำงานร่วมกันหลายหน่วยงานที่เห็นว่าควรแก้ไขให้เป็นสากล ซึ่งสอดคล้องกับนโยบายรัฐบาลที่ต้องการสร้างความเข้มแข็งให้เศรษฐกิจ แต่ผมเห็นว่าข้าราชการที่เพ็ดทูลเหล่านั้นไม่มีความรู้จริงด้านการให้เช่าที่ดิน หรือรัฐบาลฟังแต่นักธุรกิจที่ต้องการเอากำไรโดยไม่คำนึงถึงผลร้ายของการ “ขายชาติ”

ตัวอย่างมากมายในอดีตที่เห็นว่าให้เช่าที่ดิน 30 ปีก็เกินคุ้มแล้ว ได้แก่ 1.ห้างเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว เช่าที่การรถไฟแห่งประเทศไทย 30 ปี (2521-2551) ปรากฏว่ากำไรมหาศาล และช่วงต่ออายุอีก 20 ปี (2554-2574) การรถไฟฯยังได้เงินเพิ่มอีกเกือบ 30,000 ล้านบาท ถ้าให้เช่า 99 ปีคงได้แค่กระผีกริ้น

2.โครงการขนาดใหญ่ เช่น ทางด่วนขั้นที่ 2 บจก.กูมาไก กูมิ หรือดอนเมืองโทลล์เวย์ เช่าแค่ 30 ปี 3.แม้แต่โครงการห้องชุดหรูหราย่านหลังสวนและราชดำริก็เช่าสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์หรือสำนักงานพระคลังข้างที่เวลาสัญญา 30 ปี ก็ไม่เป็นอุปสรรคแต่อย่างใด

อันที่จริงการให้เช่าที่ดินตั้งแต่ 41 ปีขึ้นไปก็เสมือนให้ใช้ประโยชน์เกือบจะชั่วกัลปาวสานแล้ว เพราะ 1.หากที่ดินแปลงหนึ่งราคา 100 ล้านบาท ค่าเช่าคงได้ไม่มากนักจากราคาตลาดประมาณ 3 ล้านบาทต่อปี

2.หากไม่มีการขึ้นค่าเช่าเลย และค่าเช่าที่ได้มามีอัตราการคิดลด 3% เพราะในอนาคตมีความเสี่ยง (ไม่รู้เจ้าของจะอยู่ถึงอนาคตห้วงเวลาใด) เมื่อทอนมาเป็นปัจจุบันก็ต้องคิดลด ก็จะพบว่าภายในเวลา 30 ปี เท่ากับต้องเสียค่าเช่า 58.8% ของมูลค่า 100 ล้านบาท หรือ 58.8 ล้านบาท ถ้า 99 ปีก็จะคิดเป็นประมาณ 94.6% ของมูลค่า จะเห็นได้ว่าการเช่าช่วงแรกเป็นมูลค่าที่สูงมาก เพราะการใช้สอยจนถึงปีที่เช่านั้นสามารถเก็บกินได้มากเป็นพิเศษ ส่วนรายได้ในช่วงหลังคงไม่มีความหมายในวันนี้โดยตรง

3.สมมุติให้ค่าเช่าในแต่ละปีเพิ่มขึ้น 2% ตามวิถีปฏิบัติทั่วไป (บ้างก็ขึ้น 5-10% ทุก 3-5 ปี เป็นต้น) ภายในปีที่ 41-42 เท่ากับจ่ายค่าเช่าเท่ากับราคาขายแล้ว โดยนัยนี้การให้เช่าตั้งแต่ 42 ปีขึ้นไปก็ประหนึ่งว่ายกให้ผู้เช่าชั่วกัลปาวสาน เนื่องจากผลประโยชน์ตั้งแต่ปีที่ 42 จนถึงไม่สิ้นสุดแทบไม่มีความหมายใดๆในวันนี้

4.ยิ่งถ้าขยับให้สามารถปรับค่าเช่าได้ 3% ต่อปี (แทนที่จะเป็น 2% ในสมมุติฐานตามข้อ 3) จะพบว่าภายในปีที่ 34 เท่ากับจ่ายค่าเช่าเท่าราคาขายแล้ว แสดงว่าการเช่า 34 ปีก็เสมือนหนึ่งการซื้อขายขาดไปเลย เวลาส่วนที่เหลือเท่ากับให้ผู้เช่าได้เก็บกินไปอย่างไร้ขีดจำกัด

อนึ่ง ที่ผ่านมาไม่เคยมีต่างชาติรายใดแสดงความจำนงที่จะบีบให้ไทยมีนโยบายให้ถือครองที่ดิน โดยเฉพาะประเทศมหาอำนาจตะวันตก ยกเว้นจีนที่เที่ยวตั้ง “อาณานิคม” ในต่างแดน ยังไงรัฐบาลลองพิจารณาข้อมูลของผมนะครับ

You must be logged in to post a comment Login