ตีราคาที่ดิน‘หอชมเมือง’ / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

• Tweet
• 

คอลัมน์ : โลกอสังหาฯ
ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

ตอนนี้กำลังโจษจันกันว่าราคาที่ดินสร้าง “หอชมเมือง” ที่ให้เช่านั้น แท้จริงแล้วควรมีมูลค่าเท่าไรแน่ ในฐานะที่สอนวิชาการประเมินค่าทรัพย์สินในมหาวิทยาลัยชั้นนำและทำกิจการการประเมินค่าทรัพย์สินมาอย่างต่อเนื่องทั้งในและต่างประเทศ ตลอดจนเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังหลายประเทศในด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน จึงขออนุญาตร่วมแสดงความเห็น

ก่อนอื่นมาดูก่อนว่าที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่ตรงไหน เป็นที่ดินตาบอดตั้งอยู่ท้ายซอยเจริญนคร 5/1 หรืออาจเข้าทางเจริญนคร 7 ก็ได้ ต้องเดินผ่านชุมชนแออัดกว้าง 1 เมตร ไม่มีถนนให้รถยนต์ขับเข้าไปถึง จึงถือว่าไม่มีทางเข้าออก ยกเว้นใช้คลองเพลงหรือแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งแถวนั้นมีท่าเรือหลายแห่ง แต่คงไม่สะดวก ในสมัยก่อนที่ดินนี้ใช้เป็นที่ตั้งของ “ตำรวจน้ำ”

ที่ดินแปลงนี้มีขนาด 4 ไร่ 2 งาน 34 ตารางวา ตั้งอยู่ติดแม่น้ำ ปรกติถ้าที่ดินที่ไม่ได้ติดถนนจะมีราคาถูกมาก แต่ที่ดินแปลงนี้ติดแม่น้ำจึงมีราคาสูงขึ้น ในบริเวณนี้ราคาตลาดของที่ดินตารางวาละ 600,000 บาทหากติดถนนและแม่น้ำเจ้าพระยา หากเป็นฝั่งพระนครที่ดินติดทั้งถนนเจริญกรุงและแม่น้ำเจ้าพระยาราคาประมาณ 1,000,000 บาทต่อตารางวา

หลักการง่ายๆในการประเมินราคาที่ดินแปลงนี้คือ นำที่ดินทั้งผืนมาแบ่งเป็น 4 ส่วนเท่าๆกัน ราคาที่ออกมาจะมีสัดส่วนเป็น 4-3-2-1 ถือเป็นหลักการประมาณการแบบคร่าวๆหรือ Rule of Thumb ซึ่งในสมัยโบราณใช้ในหลายกรณี เช่น หากเรือใบออกจากท่าเรือไปโดยที่เสากระโดงเรือวัดได้สูงพอๆกับหัวแม่มือ แสดงว่าออกไปไกลราว 4 ไมล์ทะเลแล้ว เป็นต้น กรณีประมาณการนี้ค่อนข้างถูกต้องแต่ไม่เป๊ะๆนั่นเอง

กรณีที่ดินที่ตั้งอยู่ติดถนนเจริญนคร หากติดทั้งถนนและแม่น้ำเจ้าพระยาน่าจะมีราคาตลาดที่ 600,000 บาทต่อตารางวา ที่ดินราคานี้มาจากค่าเฉลี่ยของ 4, 3, 2 และ 1 คือ 2.5 นั่นเอง ดังนั้น ถ้าเป็นที่ดินแปลงด้านหน้าสุดก็จะมีราคาสูงถึง 960,000 บาทต่อตารางวา ส่วนแปลงล่างสุดคือ 1 จะมีราคา 240,000 บาท และแปลงที่ 2 จากด้านล่างจะมีราคา 2 เท่าของ แปลงท้ายสุดคือ 480,000 บาท ดังนั้น ที่ดิน 2 แปลงหลังจึงควรมีราคาที่ 360,000 บาทต่อตารางวา แต่เดิมผมประเมินไว้เบื้องต้นที่ราคาประมาณ 300,000 บาท

ยิ่งหากพิจารณาว่าที่ดินแปลงนี้ไม่ได้ตาบอดแบบที่ดินทั่วไป แต่ส่วนท้ายติดแม่น้ำเจ้าพระยาซึ่งมีโอกาสดีที่จะสร้างอะไรก็ตามที่ใช้ประโยชน์สูงสุดจากการตั้งอยู่ติดแม่น้ำในลักษณะนี้ จึงอาจประมาณการได้ว่าราคาที่ดินแปลงนี้น่าจะมีค่าสูงกว่า 360,000 บาทต่อตารางวา อาจถึง 400,000 บาทต่อตารางวาก็ได้ ขึ้นอยู่กับว่าจะพัฒนาเป็นรูปแบบอะไรที่ได้ประโยชน์สูงสุดเพื่อประเทศชาติและประชาชนเจ้าของประเทศ

ที่ดินแปลงนี้มีขนาด 4 ไร่ 2 งาน 34 ตารางวา หรือ 1,834 ตารางวา หากคูณด้วยราคาตารางวาละ 300,000 บาท ก็จะเป็นเงินสูงถึง 550.2 ล้านบาท หรือถ้าคิดจากราคา 360,000 บาทต่อตารางวา ก็จะเป็นเงิน 660.24 ล้านบาท ยิ่งถ้าคิดที่ราคา 400,000 บาทต่อตารางวา ก็จะเป็นเงินถึง 733.6 ล้านบาท ในที่นี้คิดที่ราคา 550.2 ล้านบาทในเบื้องต้นก่อน

ปรกติแล้วถ้าให้เช่าที่ดินเชิงพาณิชย์แบบนี้อาจคิดค่าเช่าได้ประมาณ 3% ของราคาตลาด หรือปีละประมาณ 13.8 ล้านบาท ที่คิด 3% เพราะคิดจากค่าเช่าตลาดที่ควรจะเป็น ยิ่งกรณีมีการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ยิ่งมีโอกาสดีในการพัฒนา ทำให้ค่าเช่าตลาดค่อนข้างสูง ค่าเช่าตลาดปีละ 13.8 ล้านบาท หากคิดเป็นมูลค่าปัจจุบัน ณ วันนี้เป็นเวลา 30 ปี ณ อัตราดอกเบี้ย 5% ก็จะเป็นเงิน 211.45 ล้านบาทที่ทางราชการควรได้รับการจากลงทุนโดยแปลงที่ดินแปลงนี้เป็นทุน

ในการนี้ไม่ควรใช้ราคาประเมินของทางราชการ เพราะไม่สะท้อนมูลค่าตลาด ปรกติการซื้อขายหรือร่วมทุนกันไม่มีใครใช้ราคาราชการในการอ้างอิงแต่อย่างใด กรมธนารักษ์น่าจะประเมินราคาที่ดินตามราคาตลาดมาใช้เพื่อการนี้โดยเฉพาะ และหากประเมินตามราคาตลาด ทางราชการก็ควรจะได้เงินจำนวน 211.45 ล้านบาท

ขอประชาชนเจ้าของประเทศโปรดพิจารณาครับ

You must be logged in to post a comment Login