บ้านพักผู้สูงวัย / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

• Tweet
• 

คอลัมน์ : โลกอสังหาฯ
ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

เมื่อวันพุธที่ 30 สิงหาคม 2560 ผมได้รับเชิญจากหน่วยงานชื่อ Aging Asia จากสิงคโปร์ ให้บรรยายเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงวัย ซึ่งจัดขึ้นที่ใจกลางกรุงเทพมหานครของเราเอง ผมเลยขออนุญาตนำข้อคิดต่างๆแบบสดๆร้อนๆมาลงให้ทุกท่านได้อ่านกันเผื่อจะเป็นประโยชน์บ้าง

ประชากรผู้สูงวัยของไทยมีมากขึ้นเรื่อยๆ เมื่อปี 2513 ประชากรส่วนใหญ่ในไทยเป็นวัยเด็กเป็นสำคัญ สมัยนั้นหลายท้องที่ยังไม่มีไฟฟ้าใช้ด้วยซ้ำไป ตกค่ำก็นอน กิจกรรมเดียวที่มีคงเป็น “เรื่องบนเตียง” หรือ “เรื่องในมุ้ง” ทำให้ประชากรออกลูกออกหลานกันมามากมาย แต่พอถึงปี 2533 สถานการณ์เริ่มเปลี่ยน ประชากรเด็กๆเกิดน้อยลง ยุค “เบบี้บูม” ได้ผ่านพ้นไปแล้ว ประชากรที่เป็นเด็กหรือ “เบบี้” ในยุคก่อนก็เข้าสู่ยุคผู้ใหญ่กันแล้ว ทำให้กำลังแรงงานของไทยเราเพิ่มมากขึ้น

ประชากรในปี 2553 หรืออีก 20 ปีต่อมา เริ่มปรากฏชัดยิ่งขึ้นว่าไทยเข้าสู่ยุคประชากรสูงวัยกันมากขึ้น เพราะเหล่า “เบบี้” เมื่อ 40 ปีก่อน เริ่มกลายเป็นวัยกลางคนเข้าไปแล้ว และในไม่ช้าจะกลายเป็นประชากรสูงวัย ด้วยเหตุนี้ในอีก 20 ปีถัดมาหรือปี 2573 ก็จะมีประชากรสูงวัยเป็นประชากรกลุ่มใหญ่ที่สุดเข้ามาแทนที่ ประชากรสูงวัยเป็นประชากรที่ผลิตน้อยลง แต่บริโภคมากขึ้น บำนาญต่างๆที่จะได้รับจะเพียงพอต่อประชากรกลุ่มนี้หรือไม่เป็นเรื่องที่น่าสนใจ แต่โดยที่ประเทศไทยเป็นประเทศอุตสาหกรรมใหม่แล้ว มีรายได้มากขึ้น คงสามารถเลี้ยงดูประชากรกลุ่มนี้ที่ทำคุณต่อชาติมามากในช่วงหลายสิบปีที่ผ่านมาได้

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งทำการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2537 พบว่าการสร้างโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับประชากรสูงวัยยังมีน้อยมากหรือแทบจะเรียกว่าไม่มีเลย แต่ก็เริ่มมีขึ้นบ้างแล้ว โดยเฉพาะที่เป็นข่าวใหญ่ว่า “หมอบุญ วนาสิน” จะสร้างโครงการอาคารชุดสำหรับประชากรสูงวัยแถวคลองหลวงจำนวนราว 2,000 หน่วย ก็นับเป็นข่าวฮือฮามากเช่นกัน

สิ่งที่โครงการจัดสรรทั้งหลายกำลังดำเนินการอยู่ก็คือ การพยายามสร้างห้องในทาวน์เฮาส์หรือบ้านเดี่ยวที่เหมาะสมสำหรับผู้สูงวัย เช่น

1.ตั้งอยู่ชั้นล่างเพื่อไม่ต้องปีนป่าย

2.มีอุปกรณ์เสริมเพื่อการเดินเหิน การเคลื่อนย้ายประชากรผู้สูงวัย

3.มีสิ่งอำนวยความสะดวกมาสนับสนุน

4.มีระบบอัจฉริยะ โปรแกรมคอมพิวเตอร์ในการดูแลผู้สูงวัย

5.มีพยาบาลหรือหน่วยฉุกเฉินประจำการในหมู่บ้านคอยดูแล เป็นต้น

สิ่งเหล่านี้จะทำให้หน่วยขายประเภททาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อซึ่งเป็นครอบครัวขยายได้ในระดับหนึ่ง ทำให้ชีวิตการทำงานและการอยู่อาศัยร่วมกับผู้สูงวัยง่ายขึ้น

สำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย ซึ่งอาจเป็นห้องชุด ทาวน์เฮาส์ หรือห้องในบ้านเพื่อการอยู่อาศัยร่วมกันของผู้สูงวัยนั้น เป็นลู่ทางการลงทุนที่สำคัญในฐานะที่เป็น Niche Market สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน ในภาวะที่บ้านจัดสรรและอาคารชุดขายได้ยาก ขายช้า การฉีกแนวมาสร้างบ้านผู้สูงวัยอาจเป็นทางออกหนึ่งที่เป็นไปได้ และอาจทำให้สามารถซื้อง่าย-ขายเร็วได้ด้วยเช่นกัน สินค้าที่ควรดำเนินการได้แก่

1.บ้านพักผู้สูงวัยที่ยังช่วยตนเองได้ดี

2.บ้านพักผู้สูงวัยที่ช่วยตนเองได้บางส่วน

3.บ้านพักผู้สูงวัยที่ช่วยตัวเองไม่ได้ (ติดเตียง)

4.บ้านพักสำหรับระยะสุดท้ายของชีวิต

นอกจากนี้ยังอาจพ่วงบ้านพักชั่วคราวสำหรับผู้พักฟื้นไข้จากโรงพยาบาล หรืออาจเป็นที่พักใกล้โรงพยาบาลเพื่อให้สามารถทำการรักษาได้ทันท่วงที เป็นต้น ในการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ สิ่งสำคัญในการดำเนินการก็คือ

1.โอกาสทางธุรกิจ จากการเปลี่ยนแปลงทัศนคติที่แทนที่จะอยู่อาศัยแบบครอบครัวขยายก็มาเป็นการอยู่ร่วมกันระหว่างกลุ่มผู้สูงวัย

2.ทักษะของนักวิชาชีพหรือเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องกับการดูแลผู้สูงวัย ซึ่งต้องมีความเชี่ยวชาญและจำนวนนักวิชาชีพที่เพียงพอ

3.การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินที่สามารถบ่งชี้ให้เห็นว่า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้เป็น Niche Market ที่ให้ผลตอบแทนดีกว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั่วๆไป ซึ่งกำลังล้นตลาดอยู่ในเวลานี้

ยิ่งกว่านั้นในส่วนของผู้ลงทุนยังสามารถปล่อยเช่าได้ด้วย ไม่จำเป็นต้องมาอยู่อาศัยเองในช่วงแรกๆของการลงทุนนั่นเอง

บ้านพักผู้สูงวัยจึงถือเป็นช่องทางตลาดใหม่สำหรับนักลงทุนและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

You must be logged in to post a comment Login