ไล่ผู้บุกรุกป้อมมหากาฬ / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

• Tweet
• 

คอลัมน์ : โลกอสังหาฯ
ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

กลุ่มผู้บุกรุกป้อมมหากาฬที่ไม่ยอมย้ายออกถือเป็นการทำลายผลประโยชน์ของประชาชนส่วนรวมอย่างน่าละอาย ควรจะรื้อย้ายออกไปได้แล้ว การไม่มีสวนสาธารณะแต่มีคนมาครอบครองใช้ประโยชน์ส่วนตัวทำให้ส่วนรวมเสียหายเท่าไร ใครจะเป็นผู้ชดใช้ ผมประเมินไว้ว่าหากมีสวนสาธารณะป้อมมหากาฬก็อาจเทียบได้กับสวนสันติชัยปราการบริเวณป้อมพระสุเมรุ ซึ่งมีพื้นที่ประมาณ 8 ไร่เศษ จัดสร้างเนื่องในมหามงคลสมัยเฉลิมพระชนมพรรษาครบ 6 รอบของพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวภูมิพลอดุลยเดช เมื่อวันที่ 5 ธันวาคม 2542

สวนสันติชัยปราการนับเป็นตัวอย่างที่ดีของการพัฒนาเมืองเก่าที่มีประวัติศาสตร์และโบราณสถาน เป็นนันทนสถานอเนกประสงค์ที่ได้ประโยชน์ใช้สอยทั้งการพักผ่อนหย่อนใจ การศึกษา และการอนุรักษ์ (ป้อมพระสุเมรุ) พื้นที่โดยรอบได้รับการออกแบบให้สามารถใช้เป็นที่ออกกำลังกายได้หลายประเภท เช่น การเต้นแอโรบิก รำมวยจีน เป็นสถานที่จัดงานของท้องถิ่นและรัฐบาล เช่น พิธีต้อนรับแขกจากต่างประเทศ รวมทั้งด้านวัฒนธรรม เช่น พิธีลอยกระทง สงกรานต์ เป็นต้น

หากวิเคราะห์มูลค่าสวนสันติชัยปราการจากผู้เข้าใช้สอยวันละ 2,000 ราย สมมุติในกรณีสวนสาธารณะ “ป้อมมหากาฬ” ซึ่งมีขนาด 6 ไร่เศษ น่าจะมีผู้เข้าใช้สอยใกล้เคียงกัน แต่อาจลดลงไป 20% เหลือ 1,600 คน เพราะรายล้อมด้วยสถานที่ท่องเที่ยวใกล้เคียงมากมายเช่นกัน

หากไม่มีสวนสาธารณะก็อาจใช้เป็นสถานที่ออกกำลังกาย Fitness First ซึ่งเสียเงินเดือนละ 2,400 บาท หรือวันละ 80 บาท แต่ต้องมีเครื่องออกกำลังกายมากมาย กรณีป้อมมหากาฬไม่มีบริการส่วนนี้ แต่มีแหล่งที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ ให้ค่าใช้จ่ายลดลง 30% และมีต้นทุนการดำเนินการอีก 30% รวมค่าใช้จ่ายสุทธิคนละ 32 บาทต่อวัน

ดังนั้น หากมีคนมาใช้บริการวันละ 1,600 คน ค่าใช้จ่ายหรือรายได้คนละ 32 บาทต่อวัน ก็จะเท่ากับวันละ 51,200 บาท หรือปีละ 18.69 ล้านบาท หากผู้บุกรุกครอบครองไปใช้อีก 10 ปี ณ อัตราดอกเบี้ย 5% ก็เท่ากับส่วนรวมต้องสูญเงินไป 144.32 ล้านบาท

ยังไม่รวมรายได้ที่จะได้จากการให้เช่าที่ขายของเพื่อหารายได้มาบำรุงและพัฒนาสาธารณูปโภค และอาจมีส่วนเหลือนำไปใช้ในการพัฒนาท้องถิ่นให้เจริญเพื่อประโยชน์ของประชาชนและส่วนรวมในวันหน้า

ดังนั้น รัฐบาลโดยกรุงเทพมหานคร (กทม.) จึงควรเร่งย้ายผู้บุกรุกซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่เกือบทั้งหมดให้ออกจากพื้นที่ โดยอาจจัดหาที่อยู่อาศัยให้ไปเช่าบ้านในบริเวณใกล้เคียง และอนุญาตให้คงสถานะ “จน” ต่อไปอีก 10 ปี แต่ไม่อนุญาตให้ประกาศตน “จน” ตลอดอายุขัย หรือ “จน” ต่อไปหลายชั่วรุ่นโดยไม่ช่วยเหลือตัวเอง

โดยสรุปแล้วการที่ไม่มีสวนสาธารณะป้อมมหากาฬ สังคมต้องสูญเสียโอกาสไปถึง 19 ล้านบาทต่อปี ระยะเวลา 10 ปีจะเป็นเงิน 144 ล้านบาท เพียงเพราะการ “ดื้อแพ่ง” ของผู้บุกรุกไม่กี่หลังคาเรือน

ในอีกแง่หนึ่งคนที่อยู่บริเวณป้อมมหากาฬมานานถึง 57 ปีก่อนการเวนคืนมาทำสวนสาธารณะนั้น ถามว่าพวกเขาโกงเงินหลวงไปเท่าไรแล้ว นี่คือการเอาเปรียบสังคมอย่างขาดจิตสำนึก ขาดหิริโอตตัปปะหรือไม่ ทั้งที่บริเวณป้อมมหากาฬได้รับการซื้อและเวนคืนจากทางราชการตั้งแต่ปี 2503 เป็นต้นมา จนถึงปี 2560 เป็นเวลา 57 ปีมาแล้ว พวกที่ดื้อแพ่งก็ยังไม่ยอมย้าย มีอยู่น้อยมากหรือแทบจะไม่มีแล้ว พวกที่อยู่ในวันนี้เป็นพวกที่ถือเอาสมบัติของส่วนรวมมาใช้เพื่อตนเองในภายหลัง คนเหล่านี้ได้ประโยชน์ไปเท่าไรแล้วในระยะเวลา 56 ปีที่ผ่านมา

ผมตั้งสมมุติฐานว่า เมื่อปี 2503 หากใครมาเช่าห้องเล็กๆอยู่ในพื้นที่ป้อมมหากาฬก็คงเป็นเงินห้องละ 100 บาทต่อเดือน แต่ถ้าเป็นในวันนี้ก็คงเป็นเงิน 2,000 บาทต่อเดือน คำนวณตั้งแต่ต้นพวก “กฎหมู่” อยู่ฟรีมาโดยไม่เสียค่าเช่าจนถึงวันนี้ พวกเขาเอาเปรียบสังคมเป็นเงินเท่าไร หากกรณีนี้ระหว่างปี 2503 ค่าเช่า 100 บาทต่อเดือน และปี 2560 ค่าเช่า 2,000 บาทต่อเดือน ก็จะพบว่าแต่ละปีค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นปีละประมาณ 5% เศษ โดยประมาณการการเพิ่มขึ้นไว้เท่ากันโดยตลอด สมมุติฐานให้เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5% เศษ เท่ากับอัตราเพิ่มของค่าเช่าเท่ากับ 5.40%

ดังนั้น ค่าเช่าห้องในปี 2503 เป็นเงิน 100 บาทต่อเดือน ปี 2504 ขึ้นเป็น 105 บาทโดยประมาณ ปี 2505 เป็น 111 บาท และปี 2560 เป็นเงิน 2,000 บาทนั่นเอง

การอยู่ฟรีโดยไม่เสียค่าเช่าในที่ดินหลวงที่เป็นสมบัติของส่วนรวม 57 ปี คนเหล่านี้ถือว่าเอาเปรียบสังคม เช่น ปี 2503 ที่ควรเสียเงินค่าเช่า 100 บาทต่อห้อง แต่กลับไม่เช่า เท่ากับในปีนั้นเอาเปรียบสังคมไปแล้ว 1,200 บาท เงินจำนวนนี้หากนำไปฝากธนาคารโดยไม่หยิบมาใช้ในอัตราดอกเบี้ย 5% ต่อปีโดยเฉลี่ย จำนวนเงินที่สะสมจะมีจำนวน 19,363 บาท

จำนวนเงินที่สะสมไว้ก็เท่ากับ 1,252,802 บาท สรุปว่าคนที่อยู่ฟรีโดยไม่เสียค่าเช่าที่ดินหรือบ้านโดยถือเอาสมบัติของส่วนรวมไปใช้ โดยเฉพาะผู้ที่เพิ่งบุกรุกเข้ามาหลังปี 2503 (ซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่ในเวลานี้) เอาเปรียบสังคมเป็นเงินถึง 1.253 ล้านบาทแล้ว

นี่คือสมบัติของส่วนรวมที่ถูกช่วงชิงไปใช้ส่วนตัวอย่างขาดหิริโอตตัปปะ หรือเพียงอ้างว่าคนอื่นก็ทำได้ และทำมาตลอด เราจึงไม่ควรปล่อยให้มีการเอาเปรียบสังคม อย่าให้กฎหมู่อยู่เหนือกฎหมาย

You must be logged in to post a comment Login