ฟองสบู่อสังหาฯเกิดแล้ว! / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

• Tweet
• 

คอลัมน์ : โลกอสังหาฯ
ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

“ฟองสบู่” อสังหาริมทรัพย์มาแล้วจ้า มาใน พ.ศ. 2560 ซึ่งเศรษฐกิจไม่ค่อยดี ประชาชนไม่มีอำนาจการซื้อเท่าที่ควร ฟองสบู่มาจากไหน จะหายนะอย่างไรและจะอยู่รอดกันอย่างไร

ภาวะฟองสบู่คือโครงการที่เกิดขึ้นเกินความต้องการอย่างมาก แรกๆจะมีคนซื้อคนขายคึกคัก แต่ต่อมาจะมีแต่คนขาย คนซื้อหดตัว เรียกว่า Oversupply หรือ Overbuilt สุดท้ายฟองสบู่ก็แตก ซึ่งเคยเกิดขึ้นช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ที่โครงการต่างๆลงเหวกันยกใหญ่

จากตัวเลขของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เตือนภัยว่า ปี 2560 มูลค่าโครงการอสังหาฯเปิดใหม่มากที่สุดเท่าที่เคยสำรวจมาในรอบ 23 ปี คือตั้งแต่ปี 2537 ยุคบูมสุดๆ โดยพบว่าในรอบ 11 เดือนแรกปี 2560 มีโครงการใหม่ 364 โครงการ ลดลง 15% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน มีจำนวนหน่วยเปิดใหม่แล้ว 107,353 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 3% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน มีมูลค่าสินค้าเปิดใหม่ 408,970 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 14%

เมื่อนำตัวเลขมาประมาณการทั้งปีคาดว่า ปี 2560 จะมีโครงการเปิดตัวใหม่ 397 โครงการ น้อยกว่าปีก่อน 13% แต่จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 8% มี 117,112 หน่วย และมีมูลค่ารวมสูงถึง 446,149 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนถึง 22% สังเกตได้ว่าสินค้าเฉลี่ยมีราคา 3.81 ล้านบาท ขณะที่ปีที่แล้วสินค้ามีราคาเฉลี่ย 3.365 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 13% แสดงว่าสินค้าส่วนใหญ่มีราคาสูงขึ้น เพราะสินค้าราคาถูกหรือราคาปานกลางค่อนข้างถูกขายได้ยาก แต่สินค้าราคาแพงหรือปานกลางค่อนข้างแพงกลับขายดีกว่า

แม้แต่ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ที่มีคุณูปการต่อชาติเป็นอย่างยิ่งที่สร้างบ้านราคาถูกขายประชาชนยังหันมาสร้างบ้านราคาสูงขึ้น ไม่ใช่คนไทยรวยขึ้น แต่เพราะคนจนมีฐานะแย่ลง ไม่มี “ปัญญา” ซื้อ แต่คนรวยกลับรวยขึ้น โดยนัยนี้การจะส่งเสริมให้คนจนซื้อบ้านไม่น่าจะเป็นไปได้หรือเป็นไปได้ยาก จึงไม่มีความจำเป็นต้องกระตุ้นให้คนซื้อบ้าน เพราะซื้อกันเองอยู่แล้ว โดยเฉพาะผู้มีรายได้ค่อนข้างสูงหรือมีรายได้แน่นอน เช่น ข้าราชการ ซึ่งไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจ

การที่โครงการมีมูลค่ารวมสูงเช่นนี้แสดงว่ากำลังเริ่มเกิดฟองสบู่ชัดเจนแล้วในปี 2560 ไม่ใช่ฟองสบู่สินค้าระดับล่าง แต่เป็นระดับสูงที่มีคนซื้อไว้เก็งกำไร หากกระแสเก็งกำไรมีมากและหากวันหนึ่งเกิดปัญหาทางเศรษฐกิจก็อาจทิ้งสินค้า ซึ่งมักมีสัดส่วนเงินดาวน์ต่ำ ทำให้เกิดวิกฤตแก่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินและสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้ได้

เดือนพฤศจิกายนอสังหาฯในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีการเปิดโครงการคึกคักเป็นพิเศษหลังจากมีการชะลอการเปิดในเดือนตุลาคม โดยมีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 49 โครงการ เป็นการพัฒนาในกลุ่มที่อยู่อาศัย 48 โครงการ และเป็นอสังหาฯประเภทอื่นๆ 1 โครงการ จำนวนหน่วยขายทั้งหมด 16,368 หน่วย และมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 82,226 ล้านบาท

เมื่อเจาะลึกเดือนพฤศจิกายนมีจำนวนอสังหาฯเกิดใหม่ทั้งหมด 16,368 หน่วย โดยประเภทที่จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดคืออาคารชุด มีจำนวนหน่วยเปิดขาย 9,251 หน่วย (56.5%) รองลงมาคือ ทาวน์เฮาส์ 4,052 หน่วย (24.8%) อันดับ 3 คือบ้านเดี่ยว 2,369 หน่วย (14.5%)

ผู้ประกอบการที่เปิดโครงการใหม่เป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯจำนวน 15 บริษัท ซึ่งบริษัทมหาชนครองส่วนแบ่งในตลาดถึง 80% บริษัท SMEs กลับร่อยหรอลง นี่เป็นปรากฏการณ์ที่น่ากลัวมากเช่นกัน ส่วนการแก้ไขมีดังนี้

1.ให้มีสัดส่วนเงินดาวน์เพิ่มขึ้น เช่น แทนที่จะเป็น 5% อาจเป็น 15-20% เพื่อความมั่นใจในการซื้อ-ขายที่แน่ชัด

2.ให้มีการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านเป็น “ภาคบังคับ” เพื่อสร้างความเข้มแข็งให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

3.ลดดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อผ่อนภาระของผู้กู้ เพราะสถาบันการเงินมีรายได้ทางอื่นอยู่มากแล้ว ระบบธนาคารมีกำไรดีและมั่นคง โดยพบว่าผลประกอบการของธนาคารช่วง 9 เดือนแรกของปี 2560 มีกำไรสุทธิจำนวน 33,953 ล้านบาท รายได้ดอกเบี้ยสุทธิตามงบการเงินรวมในไตรมาส 3/2560 จำนวน 23,272 ล้านบาท รายได้ที่มิใช่ดอกเบี้ยตามงบการเงินรวมในไตรมาส 3/2560 จำนวน 11,419 ล้านบาท

4.จำกัดและควบคุมการออกหุ้นกู้ของบริษัทมหาชน และให้การคุ้มครองผู้ถือหุ้นกู้มากขึ้น

ในทางตรงกันข้ามควรห้ามดำเนินการ 2 ประการคือ

1.ห้ามธนาคารเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเอง ทุกวันนี้ธนาคารได้รับการผ่อนผันให้ประเมินค่าทรัพย์สินในวงเงินสินเชื่อถึง 100 ล้านบาท ทำให้กลับเข้าสู่กลียุคเดิมที่สถาบันการเงินล้มระเนระนาดเพราะปล่อยกู้โดยการประเมินกันเอง ควรให้บริษัทประเมินที่เป็นกลางเป็นผู้ประเมินให้ และควรสร้างความโปร่งใสมากกว่านี้

2.ไม่ควรให้ธนาคารเลือกปฏิบัติด้วยการปล่อยกู้แต่โครงการของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพราะเท่ากับทำลายบริษัทพัฒนาที่ดินระดับ SMEs ถ้ารัฐบาลบังคับให้ทุกบริษัทคุ้มครองเงินดาวน์ คุ้มครองผู้บริโภคเหมือนกัน ก็จะทำให้ธนาคารอำนวยสินเชื่อโดยเท่าเทียมมากขึ้น เกิดการแข่งขันมากขึ้น ประชาชนมีโอกาสเลือกซื้อมากขึ้น เป็นต้น

นักลงทุนต้องคิดให้ดีก่อนการลงทุน เพราะความเสี่ยงทวีมากขึ้น อย่าลืม “เสียดายที่ไม่ได้ซื้อ ดีกว่าเสียดายที่ซื้อ” ลงทุนโดยขาดความรอบรู้อาจทุนหายกำไรหดได้ นักลงทุนที่รอบรู้จึงพึงสังวร

You must be logged in to post a comment Login