บทเรียนวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ที่ยังไม่ได้หาทางออก

• Tweet
• 

คอลัมน์ โลกอสังหาฯ “บทเรียนวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ที่ยังไม่ได้หาทางออก”

โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข วันที่ 18-25 พฤษภาคม 2561)

วิกฤตเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ของไทยในปี 2540 ผ่านมาจนขึ้นปีที่ 21 แล้ว วันนี้ดูเหมือนเราๆท่านๆจะลืมเลือนวิกฤตดังกล่าวไปเสียแล้ว หากเราไม่สรุปบทเรียนให้ชัดเจน โอกาสที่แบงก์จะเจ๊งอีกก็มีไม่น้อย

ผมเขียนบทความนี้มา 14 ปีก็ยังทันสมัยอยู่ เตือนให้เห็นถึงวิกฤตที่กำลังจะเกิดในไม่ช้า เพื่อชี้ให้เห็นว่าการประเมินค่าทรัพย์สินโดยธนาคารเองเป็นกุญแจสำคัญนำไปสู่ความเสื่อมและปัญหา ประเด็นสำคัญอันหนึ่งในการทบทวนบทเรียนก็คือ “การประเมินค่าทรัพย์สินที่ไม่ได้มาตรฐานทำให้สถาบันการเงิน ‘เจ๊ง’ จริงหรือ?” บางท่านอาจว่าจริง โดยดูจากกรณีธนาคารกรุงเทพฯพาณิชย์การ (BBC) และโดยข้อเท็จจริงก็คงเป็นเช่นนั้น โดยเฉพาะการให้สถาบันการเงินต่างๆเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเอง ผลการศึกษาหลังวิกฤตเศรษฐกิจต่างชี้ตรงกัน

“fundamental weakness in the banking system operating under outdated regulatory rules and supervision – undercapitalization, insider lender, lack of disclosure, unsound practices… led to over-investment in real estate” (Mera and Renaud, 2000: 195). “Close relationship were not limited to private companies and commercial banks. There were many links between banks, finance companies, real estate developers and politicians” (Yap and Kirinpanu, 1999: 12)

ทำไมสถาบันการเงินจึงเจ๊ง

กรณีที่ทำให้สถาบันการเงิน “เจ๊ง” คงเป็นในกรณีสินเชื่อ (โดยเฉพาะรายใหญ่) ประการแรก ให้สินเชื่อโดยไม่ได้ประเมิน ประการที่สอง ให้สินเชื่อก่อนแล้วจึงค่อยประเมิน (ซึ่งสายไปแล้ว) ประการที่สาม ประเมินโดยคนภายในโดยไม่ยึดหลักบรรษัทภิบาล ประการที่สี่ ร่วมกับผู้ประเมินภายนอกที่ทุจริตและใช้จำนวนผู้ประเมินน้อยราย และประการที่ห้า ประเมินไปโดยไม่รู้จริง (โดยเฉพาะโครงการไฮเทคต่างๆที่มีมูลหนี้มหาศาล)

จากข้อมูลการโอนทรัพย์สินให้กับบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (บสท.) ในช่วงปี 2544-2545 พบว่า มูลหนี้ 400,000 ล้านบาทแรก เป็นของลูกหนี้เพียง 300 ราย และมูลหนี้ทั้งหมด 900,000 ล้านบาท เป็นของลูกหนี้เพียง 2,000 รายเท่านั้น แสดงว่าความเสียหายสำคัญๆเกิดจากลูกหนี้รายใหญ่ ลองคิดดูหากทรัพย์สินเหล่านี้มีการประเมินค่ากันอย่างถูกต้องเป็นธรรมตั้งแต่แรก โอกาสแห่งความเสียหายย่อมแทบไม่มี ประเทศชาติก็คงไม่ต้องเสีย “ค่าโง่” ไปมากมายเช่นนี้

คิดใหม่ ทำใหม่

การทุจริตไม่ได้เกิดขึ้นทุกราย เพราะคนส่วนใหญ่ในสังคมเป็นคนดี และการทุจริตที่สะเทือนฐานะของสถาบันการเงินก็มักเกี่ยวข้องกับสินทรัพย์ขนาดใหญ่ นี่จึงนำเรามาสู่ประเด็นที่มุ่ง “จับตา” เฉพาะกรณีมากกว่าการ “เหวี่ยงแห”

1.เราควรมี “คณะกรรมการจัดจ้างงานประเมินค่าทรัพย์สินรายใหญ่” โดยกำหนดให้การเปลี่ยนมือของทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง (เช่น 500 ล้านบาทขึ้นไป) ของกิจการทั้งหลายในตลาดหลักทรัพย์ฯ หรือสำหรับการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินใดๆ จะต้องมีการว่าจ้างประเมิน โดยประการแรก ให้มีผู้ประเมินมากกว่า 1 ราย ประการที่สอง ให้คณะกรรมการเป็นผู้คัดเลือกบริษัทประเมิน โดยจับฉลากเลือกจากบัญชีรายชื่อบริษัทที่ได้มาตรฐาน ประการที่สาม ให้ผู้ประเมินไปปฏิบัติงานโดยห้ามระบุบริษัทในช่วงแรกเพื่อป้องกันการล็อบบี้

จะเห็นได้ว่าที่ผ่านมาผู้มีส่วนได้เสียเป็นผู้คัดเลือกและจัดจ้างบริษัทประเมินเอง โอกาสที่จะร่วม “ทุจริต” จึงย่อมมี แต่ถ้ามีคณะกรรมการจัดจ้างข้างต้น โอกาสดังกล่าวจะลดทอนลง

บางท่านอาจโต้แย้งว่าการว่าจ้างบริษัทประเมินมากกว่า 1 แห่งจะสิ้นเปลืองงบประมาณ ข้อนี้คงต้องขอชี้แจงว่า ค่าจ้างประเมินทรัพย์สินมูลค่า 500 ล้านบาท คงไม่เกิน 100,000 บาท หรือ 0.02% ของมูลค่า ซึ่งถ้าเทียบกับค่านายหน้าในการขาย 3% แล้วถือเป็นเพียง 1 ใน 150 เท่า

ตั้งสภาผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน

ในประเทศไทยมีสมาคมผู้ประเมินอยู่หลายแห่ง แต่สมาคมก็ยังเป็นสมาคม ไม่ว่าจะเป็นสมาคมวิชาชีพ สมาคมการค้า ก็ต้องเอื้อประโยชน์สมาชิกเป็นหลัก ในวงการที่มีการพัฒนาที่ดีจึงต้องมีสภาเพื่อดูแลประโยชน์ของผู้บริโภคและสังคม

ในวงการวิศวกรและสถาปนิกแม้มีวิศวกรรมสถานฯและสมาคมสถาปนิกฯ ซึ่งเป็นถึงสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์ ก็ยังต้องมีสภาวิศวกร สภาสถาปนิก ไว้เพื่อดูแลประโยชน์ของมหาชน ความจริงเราควรมีสภาผู้ประเมินมานานแล้ว การที่ไม่มีเสียทีแสดงถึงความไม่เอาจริงเอาจัง การขาดนโยบายที่แน่ชัด ที่รู้แท้ ที่จริงใจของรัฐหรือไม่

การเผยแพร่ข้อมูลซื้อขายของกรมที่ดิน

ความเข้าใจผิดประการหนึ่งของวงการอสังหาริมทรัพย์ก็คือ ราคาที่แจ้งจดทะเบียนซื้อขาย ณ สำนักงานที่ดินนั้น เป็นราคาที่แจ้งเท็จต่ำกว่าความเป็นจริง แต่การณ์กลับเป็นดังตรงกันข้าม ดังนั้น ราคาซื้อขายทรัพย์สินเหล่านี้จึงมีประโยชน์อย่างยิ่งในฐานะ “แปลงเปรียบเทียบ” สมควรอย่างยิ่งที่จะเผยแพร่ข้อมูลเหล่านี้ เพื่อผู้ซื้อจะได้มีข้อมูลประกอบการตัดสินใจ ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินจะได้เห็นความนิยมของผู้ซื้อบ้าน รัฐบาลจะได้เห็นภาวะตลาดที่ทันสมัยเพื่อการกำหนดนโยบายที่สอดคล้องกับความเป็นจริง

บางท่านอาจแย้งอีกว่าติดปัญหาเรื่องที่เป็นข้อมูลส่วนตัว อันนี้อาจต้องแก้กฎหมายให้ถือเป็นข้อมูลที่ควรเปิดเผยได้เพื่อป้องกันการฟอกเงิน แต่ถึงแม้ขณะนี้ยังไม่ได้แก้กฎหมาย เราก็เผยแพร่ข้อมูลได้ โดยไม่เปิดเผยชื่อผู้ซื้อ ผู้ขาย บอกเพียงที่ตั้ง ทำเล ประเภทบ้าน เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการวิเคราะห์ของผู้เกี่ยวข้อง ก็เป็นประโยชน์มหาศาลแล้ว การทำอย่างนี้แทบไม่ต้องเสียงบประมาณมากมายอะไรเลย และสมควรทำมานานแล้ว แต่ก็ไม่ได้ทำเสียที

สรุปทำ 3 อย่างนี้คือ 1.ตั้งคณะกรรมการจัดจ้างงานประเมินค่าทรัพย์สินรายใหญ่ 2.ตั้งสภาผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน และ 3.เผยแพร่ข้อมูลซื้อขายของกรมที่ดิน ก็จะทำให้วงการประเมินค่าทรัพย์สินมีมาตรฐานยิ่งขึ้น ช่วยเกื้อหนุนการอำนวยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้เกิดความโปร่งใสในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยิ่งขึ้น ทำให้ประเทศชาติและประชาชนได้รับการคุ้มครองและได้ประโยชน์มากขึ้น และทำให้แผ่นดินไทยสูงขึ้น

You must be logged in to post a comment Login