ทำไม‘คอมมูนิตี้มอลล์’ไม่สำเร็จ?

• Tweet
• 

คอลัมน์ โลกอสังหาฯ “ทำไม‘คอมมูนิตี้มอลล์’ไม่สำเร็จ?”

โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข วันที่ 15-22 มิถุนายน 2561)

หลายคนอยากมีธุรกิจเป็นของตนเอง อยากทำศูนย์การค้าขนาดเล็กๆในท้องที่หรือคอมมูนิตี้มอลล์ (Community Mall) แต่ทำแล้วมีปัญหา มีคนใช้สอยน้อย สู้ศูนย์การค้าใหญ่ๆไม่ได้ ปัญหาอยู่ตรงไหน ทำไงดี มาดูกัน

คอมมูนิตี้มอลล์เป็นศูนย์การค้าที่มีขนาดเล็ก เช่น ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร หรือส่วนมากจะเล็กกว่านั้น เพื่อให้บริการเฉพาะในท้องที่เป็นสำคัญ คอมมูนิตี้มอลล์อาจถือเป็นศูนย์การค้าชุมชนที่ให้บริการสินค้าและบริการทั่วไป มีความหลากหลาย เน้นการสร้างบรรยากาศและไลฟ์สไตล์ มักมีขนาดไม่ใหญ่มาก เพราะเน้นรองรับความต้องการ (demand) ของประชากรในชุมชนรอบข้าง โดยมีรัศมีการให้บริการตั้งแต่ 3 กิโลเมตรขึ้นไป ขึ้นอยู่กับย่านและความหนาแน่นของประชากร

ย่างไรก็ตาม ศูนย์การค้าเหล่านี้บางแห่งก็ไม่ประสบความสำเร็จ จากการนำเสนอของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เมื่อเร็วๆนี้ พบว่าคอมมูนิตี้มอลล์ทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีราว 170 แห่ง ซึ่งโครงการที่สำรวจว่า “เจ๊ง” มีอยู่ 18 โครงการ ดังนั้น อัตราส่วน “เจ๊ง” ขั้นต้นน่าจะอยู่ที่ประมาณ 11% ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีผู้เข้าใช้สอยพื้นที่ขายไม่ถึง 60%

ถ้าหากขยับเป็นมาตรฐานตัวเลขที่ 70% ก็คงมีคอมมูนิตี้มอลล์ที่ไม่ประสบความสำเร็จราว 20% ยิ่งถ้าหากประมาณว่าศูนย์การค้าที่มีการเช่าพื้นที่ต่ำกว่า 80% ถือว่ายังไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร ก็อาจกล่าวได้ว่าคอมมูนิตี้มอลล์ที่น่าจะมีปัญหาน่าจะมีราว 1 ใน 3 ของทั้งหมด ซึ่งนับว่าไม่น้อย ยิ่งกว่านั้นจากผลการสำรวจของทั้ง Colliers และ CBRE ก็แสดงตัวเลขว่า พื้นที่คอมมูนิตี้มอลล์ทั้งหมดมีราว 16% หรือ 1.3 ล้านตารางเมตรของพื้นที่ค้าปลีกทั้งกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีอยู่ราว 8 ล้านตารางเมตร

คู่แข่งของคอมมูนิตี้มอลล์มีใครบ้าง

1.ร้านสะดวกซื้อ ซึ่งปัจจุบันมีของให้ซื้อ “เกือบครบ” โดยเฉพาะสินค้าสำหรับใช้สอยในชีวิตประจำวัน

2.ร้านสะดวกซื้อส่วนขยาย เช่น ร้านเทสโก้ขนาดเล็ก เป็นต้น

3.ศูนย์การค้าแบบ Superstore ที่มาพร้อมพลาซ่าขนาดเล็ก เช่น เทสโก้โลตัส ซึ่งกระจายไปแทบทุกพื้นที่

4.ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในลักษณะเป็น Regional Mall ในแต่ละโซนของกรุงเทพมหานคร เป็นต้น

อาจกล่าวได้ว่าคอมมูนิตี้มอลล์อยู่กลางระหว่างกลุ่มที่ 2 และ 3 ยิ่งถ้าอยู่ใกล้ห้างขนาดใหญ่ก็ยิ่งไม่มีผู้เข้าไปใช้สอยนัก เพราะห้างต่างๆเน้นความสมบูรณ์แบบหรือ Total Package ที่เข้าไปได้ครบถ้วนทั้งสินค้าและบริการ นอกจากนี้ในภาวะปัจจุบันการซื้อสินค้าออนไลน์มีมากขึ้น โอกาสการไปซื้อสินค้าในห้างก็จะลดลงตามลำดับ ห้างต่างๆในสหรัฐอเมริกาจึงปิดตัวลงไปเป็นอันมาก ปัจจัยที่ทำให้โครงการคอมมูนิตี้มอลล์ไม่ประสบความสำเร็จประกอบด้วย

1.ทำเล ได้แก่ กรณีที่ประชากรในละแวกนั้นมีน้อยไป การเข้าถึงลำบาก อยู่ใกล้คู่แข่ง หรือมีแหล่งสินค้าทดแทนอื่นๆ

2.แนวคิดการพัฒนาไม่ดีเท่าที่ควร เช่น จำนวน/พื้นที่เช่ามีมากเกินความต้องการ จำนวนร้านค้าน้อยและขาดผู้เช่าหลักที่จะดึงดูดให้คนเข้ามา ใช้สอย ผังอาคารและการจัดวางร้านค้าไม่ดีพอ และจำนวนที่จอดรถที่ไม่เพียงพอ

3.ปัญหาการบริหาร ปัญหาการดึงร้านค้ามาลง โดยดึงมาลงได้น้อยเกินไป ราคาค่าเช่าสูง และไม่ปรับการใช้ประโยชน์หรือขาดกลยุทธ์ทางการตลาด

ศูนย์การค้าบางแห่งต้องปิดตัวไปเลย เช่น The City Viva ซึ่งอยู่ติดถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ริมซอย 6 เคยประกาศขายว่า “มีเนื้อที่ 3-1-62.3 ไร่ อาคารสูง 4 ชั้น จอดรถได้ 108 คัน พื้นที่ใช้สอยอาคาร 8,658 ตร.ม. ใกล้ BRT สถานีอาคารสงเคราะห์ โดยขายราคา 1,500,000 บาท/ ตร.ว. ทั้งนี้ แต่เดิมเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ที่มีบรรยากาศสไตล์ Modern Irish จำลองความเป็นเมืองด้วยรูปแบบอาคาร 2 ชั้น มีดีไซน์เหมือน Walking Street ในต่างประเทศ 6 โซน กว่า 280 ร้านค้า ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนอินเทรนด์ ให้ความรู้สึกผ่อนคลาย ควบคู่ไปกับความเพลิดเพลินในการช็อปปิ้งสินค้าและบริการหลากหลาย หยุดความจำเจของทุกมื้อที่ Food Loft โซนอาหารแนว Food Street แฝงกลิ่นอายอิตาลี” (https://bit.ly/2MdYwiW)

เมื่อ 2 ปีที่แล้ว ขายในราคา 2,043 ล้านบาท แต่ปัจจุบันรื้อทิ้งไปแล้ว คาดว่าจะสร้างอาคารชุดพักอาศัยในอนาคต อย่างไรก็ตาม ที่ดินแปลงนี้มีขนาด 3-1-62.3 ไร่ หรือ 1,362.3 ตารางวา ในวันนี้ราคาที่ดินคงจะเป็นเงินตารางวาละ 1.5 ล้านบาท ก็คงได้เป็นเงิน 2,043 ล้านบาทแล้ว แต่เมื่อ 2 ปีก่อนคงไม่ได้ราคานี้ เพราะเมื่อ 2 ปีก่อนราคาที่ดินในบริเวณนี้ตกเป็นเงินตารางวาละเพียง 0.9 ล้านบาทเท่านั้น

ขนาดคอมมูนิตี้มอลล์ที่อยู่ติดถนนใหญ่ยังต้องรื้อทิ้ง แสดงว่าการทำธุรกิจประเภทนี้อาจไม่ง่ายนักที่จะประสบความสำเร็จหรือไม่ได้มีการวางแผนให้ดีเท่าที่ควร จากประสบการณ์การประเมินค่าทรัพย์สินของศูนย์การค้าขนาดใหญ่ทั้งหลายในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมทั้งคอมมูนิตี้มอลล์และศูนย์การค้าในจังหวัดภูมิภาคและต่างประเทศ ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่ากรณีคอมมูนิตี้มอลล์การรื้อทิ้งเพื่อสร้างสินค้าอื่นอาจเป็นทางออกที่ดีกว่า โดยเฉพาะในเขตใจกลางเมืองหรือในแหล่งชุมชนต่างๆ การฝืนทำไปโดยขาดทิศทางที่ดีอาจทำให้ขาดทุนต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม บางแห่งยังสามารถปรับปรุงให้ดีขึ้นได้หากมีการบริหารที่ดี

ก่อนจะลงทุนทำศูนย์การค้าใดๆต้องศึกษาให้ดีก่อน เรียกว่า “ฆ่าควายอย่าเสียดายเกลือ”

You must be logged in to post a comment Login