วงจรชีวิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องรู้

• Tweet
• 

คอลัมน์ โลกอสังหาฯ

โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข วันที่ 16-23 พฤศจิกายน  2561)

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถล่วงรู้วงจรชีวิตได้ล่วงหน้าว่าจะป้องกันอย่างไรจึงจะไม่ต้องเผชิญวิบากกรรมในการเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ

หลายท่านอาจยังสงสัยว่าวิกฤตเศรษฐกิจทำให้เกิดวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ หรือวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ทำให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจกันแน่ นักวิเคราะห์หลายท่านถึงขนาดปักใจเชื่อว่าการพังทลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือสาเหตุของวิกฤตเศรษฐกิจ ในความเห็นของผู้เขียนเชื่อว่านอกจากความไม่รู้ (จริง) แล้ว ยังอาจเป็นการบิดเบือนให้ไขว้เขวเสียอีก

ความจริงก็คือความผันผวนทางเศรษฐกิจต่างหากที่ทำให้เกิดวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ เพราะโดยธรรมชาติแล้วอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามที่เปลี่ยนแปลงไปตามภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยแวดล้อมอื่นๆ อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่ง เมื่อเศรษฐกิจดีประชาชนก็ซื้ออสังหาริมทรัพย์ (เช่นเดียวกับซื้อทองหรือทรัพย์อื่นๆ) ไว้ใช้สอยและลงทุน แต่หากเศรษฐกิจมีปัญหาก็จะขายทิ้งเพื่อนำเงินมาใช้สอยหรือใช้หนี้ วิกฤตเศรษฐกิจ พ.ศ. 2540 ทำให้แม้แต่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพดียังไม่สามารถอยู่รอดได้ เพราะสถาบันการเงินงดอำนวยสินเชื่อ โครงการต่างๆจึงล้มลง

ฟองสบู่ของอสังหาริมทรัพย์น่าจะจบเมื่อเกิดสงครามอ่าวเปอร์เซียใน พ.ศ. 2533 แล้ว เพราะนับแต่นั้นมาราคาอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นตกต่ำมาโดยตลอด แต่เนื่องด้วยการไหล่บ่าเข้ามาของเงินทุนดังที่นำเสนอไปแล้วจึงทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตต่อเนื่อง จะสังเกตได้ว่าราคาที่ดินที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วงปี 2528-2533 นั้น กลับชะลอตัวลงอย่างยิ่งในช่วงปี 2535-2539 โดยเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 18% หรือปีละประมาณ 4% เท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเสียอีก ดังนั้น แม้จะมีการไหล่บ่าเข้ามาของเงินทุนมหาศาลและต่อเนื่องแต่ก็ไม่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัดเช่นแต่ก่อน

ความจริงอีกประการหนึ่งก็คือ เงินกู้ส่วนใหญ่ของสถาบันการเงินต่างๆไม่ได้ปล่อยไปเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เงินกู้สำหรับการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯสูงถึง 4,800 ล้านเหรียญสหรัฐ ธนาคารแห่งประเทศไทยเคยรายงานด้วยว่าส่วนหนี้เน่า (non-performing loan) ทั้งหมดนั้นเป็นในภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงประมาณ 15% เท่านั้น และจากข้อมูลของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย กว่า 900,000 ล้านบาทนั้นกู้โดยลูกหนี้เพียงประมาณ 2,000 ราย ซึ่งแสดงว่าเป็นการปล่อยกู้ให้กับรายใหญ่ อาจกล่าวได้ว่ามีเพียง 24% ของหนี้ที่ได้รับโอนมาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์

การอำนวยสินเชื่อให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดไม่น่าจะทำให้เกิดปัญหาแต่ประการใด เพราะปรกติสถาบันการเงินทั้งหลายอำนวยสินเชื่อเพียง 70-80% ของมูลค่าตลาดเท่านั้น ในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ พ.ศ. 2539-2542 ราคาที่ดินตกต่ำลงไปถึง 18% ดังนั้น แม้ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมจะตกต่ำลง สถาบันการเงินก็ยังปลอดภัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่อำนวยสินเชื่อมาก่อนหน้านี้ ราคาตลาดก็ยังปรับเพิ่มขึ้นอีก ดังนั้น โอกาสการพังทลายของสถาบันการเงินจึงแทบไม่มี แต่ที่สถาบันการเงินหลายแห่งพังทลายลงก็เพราะการอำนวยสินเชื่อให้กับภาคเศรษฐกิจอื่น โดยเฉพาะการอำนวยสินเชื่อให้กับพวกพ้องหรือฝ่ายการเมืองอย่างผิดมาตรฐานการดำเนินกิจการสถาบันการเงิน ดังเช่นที่เคยมีการศึกษาไว้ว่า

“fundamental weakness in the banking system operating under outdated regulatory rules and supervision – undercapitalization, insider lending, lack of disclosure, unsound practices… led to over investment in real estate” และ “close relationships were not limited to private companies and commercial banks. There were many links between banks, finance companies, real estate developers and politicians”

เรื่อง “เก็งกำไร-รู้ล่วงหน้า-ต่างชาติ” นั้น ผู้เขียนมุ่งที่จะชี้ให้เห็นถึงประเด็นที่ควรศึกษาเพิ่มเติม บังเอิญว่าหน้ากระดาษค่อนข้างจะจำกัด ผู้เขียนจึงนำเสนอผลการศึกษาได้เพียงบางส่วน แต่ก็ใคร่ขอสรุปให้เห็นเป็นข้อสังเกตไว้

1.ปรากฏการณ์วงจรชีวิตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถเห็นได้ชัดเจนในรอบ 100 ปีที่ผ่านมา เช่นในกรณีของอังกฤษและในประเทศอื่น เช่น สหรัฐอเมริกา (2529) อังกฤษ (2530) ญี่ปุ่น (2533) ออสเตรเลีย (2534) สวีเดน (2534) และประเทศในอาเซียน (2540)

2.วงจรของสหรัฐอเมริกากับญี่ปุ่นแตกต่างกัน ในญี่ปุ่นนับแต่เกิดวิกฤตในปี 2533 ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำมาโดยตลอด และเพิ่งเริ่มฟื้นตัวขึ้นเล็กน้อย แต่สำหรับสหรัฐอเมริกานับแต่ปี 2535 เป็นต้นมา ราคาที่อยู่อาศัยขยับตัวสูงขึ้นทุกปี

3.วงจรอสังหาริมทรัพย์ยังมีแตกต่างกันไปตามประเภทอสังหาริมทรัพย์ ตามทำเล และอื่นๆ บางครั้งอาจดูเหมือนยังไม่ขึ้นถึงขีดสุดก็ตกต่ำลงมาแล้ว ทั้งนี้ เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามที่ขึ้นต่อภาวะเศรษฐกิจและสังคมที่อาจผันผวนได้

4.ปรากฏการณ์หนึ่งของการเกิดฟองสบู่ก็คือการเก็งกำไร ผู้เขียนได้ทำการศึกษาเกี่ยวกับการเก็งกำไรไว้อย่างกว้างขวางแล้ว การเก็งกำไรนี้เป็นธรรมดาเพื่อการแสวงหากำไร เพียงแต่จะมีมาตรการป้องปรามที่เหมาะสมอย่างไร

5.วิกฤตเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์สามารถมองเห็นได้ล่วงหน้า มีปรากฏการณ์มากมายให้สังเกต เช่น เกิดบ้านว่างจำนวนมหาศาล ราคาอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลง แต่ในยามที่กำลัง “สนุกสนาน” กับการเก็งกำไร นักลงทุน สถาบันการเงิน หรือแม้แต่หน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง อาจไม่ทันได้นึกถึงมาตรการป้องปรามต่างๆไว้

6.การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศหรือ FDI (Foreign Direct Investment) เป็นสิ่งสำคัญในการพัฒนาประเทศและถือว่าขาดเสียมิได้ การที่ประเทศไทยเติบโตมั่งคั่งจนชุมชนแออัดลดลงอย่างเด่นชัด ดังนั้น การส่งเสริม FDI ด้านอุตสาหกรรมหรือกิจกรรมทางเศรษฐกิจอื่นจึงเป็นสิ่งที่พึงดำเนินการเป็นอย่างยิ่ง แต่การมาลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติถือเป็นเพียง “อีแร้ง” ที่ไม่ได้ช่วยเศรษฐกิจโดยตรงแต่อย่างใด เพราะไม่ได้ส่งเสริมให้เกิดการผลิตใดๆเกิดขึ้น

มีแต่การศึกษาอย่างเข้มข้นเช่นนี้จึงจะสามารถคิดค้นมาตรการที่ดีในการแก้ไขปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจและวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ได้

หมายเหตุ : วันพุธที่ 28 พฤศจิกายน 2561 จะมีสัมมนาสำหรับผู้บริหารเรื่อง “ฟองสบู่อสังหาฯ : จุดเริ่มต้นของจุดจบ” ณ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ดูรายละเอียดได้ที่ https://bit.ly/2T6gmI1

You must be logged in to post a comment Login