ฟองสบู่อสังหาฯเกิดชัดเจน

• Tweet
• 

คอลัมน์ โลกอสังหาฯ ฟองสบู่อสังหาฯเกิดชัดเจน

โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข วันที่ 7-14  ธันวาคม 2561)

ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์เกิดแน่ แต่จะแตกเมื่อไรเป็นเรื่องที่ต้องจับตามอง อาจทอดยาวถึง 3 ปี หรืออาจไม่นานก็เป็นได้ อย่าประมาท

เมื่อเร็วๆนี้ผมในฐานะประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้จัดงานสัมมนาสำหรับผู้บริหารเรื่อง “ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ : จุดเริ่มต้นของจุดจบ” ณ สำนักงานใหญ่ของศูนย์ข้อมูลฯ ถนนนนทรี ยานนาวา กรุงเทพมหานคร ผมได้เสนอให้เห็นว่า ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2561 มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้น 339 โครงการ รวมจำนวนหน่วยสูงถึง 99,938 หน่วย รวมมูลค่า 429,955 ล้านบาท หรือตกเป็นเงินหน่วยละ 4.3 ล้านบาท ซึ่งนับว่าสูงสุดเป็นประวัติการณ์ เนื่องจากแต่เดิมราคาที่อยู่อาศัยที่ขายเฉลี่ยในแต่ละปีเป็นเงินไม่เกิน 4 ล้านบาทเท่านั้น โดยนัยนี้สินค้าราคาแพงเปิดขายมากกว่าสินค้าราคาถูก เพราะผู้มีรายได้น้อยไม่มีเงินซื้อบ้านมากนัก

อย่างไรก็ตาม อาจประมาณการได้ว่าในกรณีทั้งปี 2561 จะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ถึง 410 โครงการ หรือเท่าๆกับปี 2560 แต่มีจำนวนหน่วยมากกว่า คือจะเปิด 121,974 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 7% ซึ่งถือว่าเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และที่สำคัญที่สุดก็คือ มูลค่าการพัฒนาในปี 2561 น่าจะสูงถึง 524,760 ล้านบาท หรือสูงกว่าปีที่แล้วถึง 19% ซึ่งนับว่าเป็นการพัฒนาที่มีมูลค่าสูงสุดตั้งแต่ตั้งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยมาสำรวจเมื่อ 24 ปีก่อน (ตั้งแต่การสำรวจครั้งแรกในปี พ.ศ. 2537) ดังนั้น จึงถือเป็นการยืนยันได้ว่าได้เกิดฟองสบู่ขึ้นแล้วในวงการอสังหาริมทรัพย์ของไทย อย่างไรก็ตาม ไม่ได้หมายความว่าฟองสบู่แตก เพิ่งเกิดขึ้นเท่านั้น จึงยังไม่แตก

ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์มักจะแตกหลังจากการสะสมของฟองสบู่เป็นระยะเวลาหนึ่ง เช่น ปี 2561 เกิดฟองสบู่ และอาจเกิดต่อเนื่องในปี 2562 และ 2663 ดังนั้น ในปี 2564 น่าจะเกิดภาวะฟองสบู่แตกเพราะการสะสมของสินค้าที่ล้นเกิน อย่างไรก็ตาม จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่า ในปี 2560 สินค้าที่อยู่อาศัยได้รับการซื้อโดยชาวต่างชาติประมาณ 20% โดยตลาดที่อยู่อาศัยที่ซื้อขายในปี 2560 มีมูลค่าการขายโดยรวม 576,396 ล้านบาท ในจำนวนนี้ 113,280 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (https://goo.gl/fpbv6m)

เมื่อเร็วๆนี้ธนาคารแห่งประเทศไทยยังเผยว่า “อุปสงค์ชาวต่างชาติต่ออาคารชุดไทยในปี 2560 เร่งตัวขึ้นมาก โดยประเมินจากมูลค่าการซื้อเงินบาทของชาวต่างชาติเพื่อชำระค่าอาคารชุด และการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของชาวต่างชาติเพื่อซื้ออาคารชุด ซึ่งพบว่าในปี 2560 อยู่ที่ 70,758 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 อยู่ที่ 53,259 ล้านบาท ขยายตัวที่ 33% ทั้งนี้ สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติปี 2560 คิดเป็น 27% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั่วประเทศ จากปี 2559 อยู่ที่ 21%” (https://bit.ly/2us1b1q)

หากเกิดสงครามทางการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐอเมริกาอาจทำให้นักซื้ออสังหาริมทรัพย์จากจีนหดหายลงก็เป็นไปได้ นักท่องเที่ยวจีนอาจหดหายตามไปด้วย ถ้าเศรษฐกิจปี 2562 ไม่ดี ปริมาณการเก็งกำไรของนักลงทุนภายในประเทศเองอีกราว 15% (https://bit.ly/2PlfwVR) ก็อาจหดหายไปอีก ดังนั้น อุปทานที่เกิดขึ้นมามากมายในปี 2561 ก็อาจ “สะดุดขาตัวเองหกล้ม” ก็เป็นได้ ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นเล็กๆอาจแตกเร็วกว่าที่คิดก็เป็นไปได้ไป ทุกฝ่ายจึงพึงสังวร

มาตรการป้องกันเช่นการบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองผลประโยชน์ของคู่สัญญาควรจะนำมาใช้เพื่อสร้างความมั่นคงให้เกิดกับตลาด รวมทั้งการควบคุมสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น การซื้อโดยเป็นอุปสงค์เทียมก็จะหมดไป จะมีแต่ผู้ซื้อที่เป็นผู้ใช้สอยจริง เป็น Real Demand เป็น End Users นั่นเอง

You must be logged in to post a comment Login