ฟองสบู่เล็กๆที่พร้อมจะแตก

• Tweet
• 

คอลัมน์ โลกอสังหาฯ
ฟองสบู่เล็กๆที่พร้อมจะแตก
โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย
(โลกวันนี้วันสุข 4-11 กุมภาพันธ์ 2562)

ณ สิ้นปี 2561 อุปทานเป็นอย่างไร ผมในฐานะประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้แถลงไว้ในงานสัมมนาผู้บริหาร “ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562” ว่า ปี 2561 ตลาดเติบโตอย่างผิดสังเกตเป็นอย่างมาก กล่าวคือ มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ซึ่งประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุด และที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวมกันถึง 125,118 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.3% จากปี 2560 ที่เปิดอยู่ 114,477 หน่วย ตัวเลขเปิดตัวในปี 2561 นับว่าสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา (ตั้งแต่ปี 2557)

ยิ่งสำหรับมูลค่าการพัฒนาปรากฏว่าปี 2561 เปิดตัวเป็นมูลค่าสูงถึง 565,811 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 28.1% จากปี 2560 ที่เปิด 441,661 ล้านบาท ปี 2561 นับว่าเป็นปีที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุดในรอบ 25 ปีที่สำรวจมา (ตั้งแต่ปี 2537) สำหรับราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในปี 2561 มีราคาสูงถึง 4.552 ล้านบาท ซึ่งสูงสุดในรอบ 25 ปีเช่นกัน จะสังเกตได้ว่าในปี 2560 ราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวโดยเฉลี่ยเป็นเงิน 3.858 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าในปี 2561 ราคาเพิ่มขึ้นถึง 17.2%

นี่แสดงนัยชัดเจนว่าประเทศไทยได้เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แล้วในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2561 อย่างไม่ต้องสงสัย ปรกติแล้วเมื่อเกิดฟองสบู่ขึ้นก็จะเกิดขึ้นต่อเนื่องประมาณ 2-3 ปี ก่อนที่ฟองสบู่จะแตกในปีถัดมา หากเป็นไปตามอาการปรกติฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งเกิดก็คงจะเติบโตต่อเนื่องในปี 2562, 2563 หรืออาจถึง 2564 และในปี 2564-2565 ฟองสบู่ก็จะแตก อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณคาดว่าฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอาจจะแตกเร็วกว่านั้น เป็นฟองสบู่เล็กๆของปี 2561 ที่อาจแตกในปี 2562

ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 นี้ เป็นปรากฏการณ์ที่แปลก ก็คือเกิดขึ้นเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล แต่ในจังหวัดภูมิภาคทั่วประเทศสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่สู้ดีนัก ถดถอยกันทั่วประเทศ ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์บูมเฉพาะในกรุงเทพมหานครนั้นก็เพราะมีกำลังซื้อเก็งกำไรส่วนหนึ่งประมาณ 15% ของทั้งตลาด และอีกส่วนหนึ่งจากผู้ซื้อชาวต่างประเทศ (https://bit.ly/2PlfwVR) แต่ในจังหวัดภูมิภาคไม่มี ยกเว้นในจังหวัดสำคัญๆบางแห่ง โดยเฉพาะชลบุรี ระยอง เชียงใหม่ และภูเก็ตเท่านั้น ส่วนจังหวัดอื่นๆทั่วภาคตะวันออกเฉียงเหนือและภาคอื่นๆล้วนอยู่ในภาวะถดถอยทั้งสิ้น (https://bit.ly/2AzHZSk)

สาเหตุที่ว่าฟองสบู่เล็กๆของปี 2561 อาจแตกในปี 2562 เพราะสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐอเมริกาทำให้เกิดภาวะที่จะระเบิดเป็นฟองสบู่แตกได้ เนื่องจาก

1.สัดส่วนการซื้อของต่างชาติที่ 20% โดยส่วนใหญ่เป็นจีนนั้น ปรากฏว่าสำหรับบริษัทมหาชนใหญ่ๆหลายแห่งอาจมีสัดส่วนผู้ซื้อที่เป็นคนต่างชาติโดยเฉพาะจีนสูงถึง 35-40% ซึ่งยิ่งเสี่ยงเข้าไปใหญ่

2.สินค้าที่ยังหลงเหลือในมือของผู้ประกอบการจากการคืนยังมีอีกมาก แต่ที่ผ่านมาอาจได้รับรายงานว่ามีผู้จองซื้อไปแล้วเลยเปิดตัวกันขนานใหญ่ โดยที่ยังหลงเหลือสต็อกอยู่อีกมาก

3.ราคาเหล็กลดลงพอสมควรในรอบ 1 ไตรมาสที่ผ่านมา ทำให้ค่าก่อสร้างโดยรวมลดลง ทั้งนี้ คงเป็นเพราะความต้องการเหล็กในการก่อสร้างของจีนลดลง ทำให้ราคาถูกลง อาจสะท้อนถึงความอ่อนไหวของเศรษฐกิจในระยะสั้นนี้

4.หากกำลังซื้อของจีนลดต่ำลงเพราะสงครามการค้า ก็อาจทำให้ Cashflow ของบริษัทพัฒนาที่ดินสะดุดได้

5.หากผู้ซื้อจีนไม่ได้มาโอนตามกำหนดคล้ายกรณีรัสเซียและญี่ปุ่นในอดีตก็อาจทำให้เกิดปัญหาใหญ่ตามมาต่อทั้งนักพัฒนาที่ดินและสถาบันการเงิน

6.หน่วยขายที่ซื้อโดยนักลงทุนอาจถูกนำออกมาขายแข่งกับนักพัฒนาที่ดิน ทำให้เกิดปัญหาด้านราคาที่อยู่อาศัยลดต่ำลงได้

ทางออกในกรณีฟองสบู่ก็คือ

1.ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินควรประสานกันจัดการอุปทานเพื่อไม่ให้เกิดอุปทานส่วนเกินมากจนเกินไป อาจต้องมีการแบ่งโควตาการพัฒนาโครงการ เพื่อให้รอดพ้นจากการ “เจ็บตัว” กันทุกฝ่าย

2.ทางราชการจัดมหกรรมขายทรัพย์สินที่เป็นสต็อกอยู่โดยร่วมมือกับสถาบันการเงิน อาจลดราคาลงบางส่วนเพื่อเป็นการจูงใจ เพื่อลดสต็อกที่มีอยู่จำนวนมหาศาลถึง 199,768 หน่วยลงไป

3.นำ พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 มาใช้กับผู้ประกอบการทุกรายและผู้ซื้อทุกราย เพื่อรับประกันได้ว่าผู้ซื้อบ้านจะได้บ้านแน่นอน และผู้ขายบ้านจะไม่ถูกผู้ซื้อ “เบี้ยว” แม้ทุกฝ่ายต้องเสียค่าธรรมเนียมบ้าง แต่ก็จะทำให้ทุกฝ่ายมีความมั่นใจในตลาดมากขึ้น

ให้วิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 เป็นบทเรียน อย่าให้ซ้ำรอย

You must be logged in to post a comment Login