การประเมินค่าป่าไม้ในญี่ปุ่น

• Tweet
• 

คอลัมน์ โลกอสังหาฯ
การประเมินค่าป่าไม้ในญี่ปุ่น
โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย
(โลกวันนี้วันสุข วันที่ 24-31 พฤษภาคม 2562)

ป่าไม้ถือเป็นทรัพยากรสุดหวงแหนอันหนึ่งของประเทศ ญี่ปุ่นมีพื้นที่ดินเพียง 364,485 ตารางกิโลเมตร หรือเป็นพื้นที่เพียง 71% หรือราว 2 ใน 3 ของประเทศไทย แต่กลับมีพื้นที่ป่าถึง 69% (https://bit.ly/KY7jEY) ในขณะที่ไทยเรามีพื้นที่ป่าเพียง 37% (https://bit.ly/1nk5eRW) เท่านั้น อันที่จริงไทยอาจมีพื้นที่ป่าเหลือน้อยกว่าตัวเลขที่เป็นทางการนี้ก็ได้ เพราะไทยมีป่าเขาหัวโล้นเต็มไปหมด

สาเหตุหนึ่งที่ญี่ปุ่นมีป่าเขามากเป็นพิเศษก็เพราะภูมิประเทศที่เป็นเขาสูง ไม่เหมาะแก่การอยู่อาศัย ประชาชนส่วนใหญ่อาศัยอยู่ตามที่ราบใกล้ชายฝั่งทะเลมากกว่า ญี่ปุ่นจึงรักษาป่าไม้ไว้ได้ นอกจากนี้ยังมีการควบคุมป้องกันและปราบปรามการตัดไม้ทำลายป่าอย่างเข้มงวด พร้อมกับการปลุกจิตสำนึกของประชาชนอย่างจริงจัง แต่สำหรับในกรณีประเทศไทยเรายังมักได้ยินข่าวเจ้าหน้าที่ทำผิดกฎหมายทำลายป่าเสียเอง

ในประเทศญี่ปุ่นก็มีมาตรฐานและแนวทางการประเมินค่าป่าไม้เช่นกัน เขาวางหลักเกณฑ์และหลักการไว้น่าสนใจไม่น้อย ในโอกาสที่ประเทศไทยของเราให้ความสนใจเกี่ยวกับการประเมินค่าต้นไม้ป่าไม้มากขึ้น หลักเกณฑ์ในประเทศญี่ปุ่นจึงเป็นสิ่งที่ควรนำมาศึกษาเปรียบเทียบเพื่อพัฒนาองค์ความรู้ในการประเมินค่าป่าไม้ในฐานะที่เป็นทรัพย์สินอันมีค่า

มาตรฐานของญี่ปุ่นนั้นอันที่จริงก็ใช้ของสหรัฐอเมริกา โดยในเรื่องนี้ปรากฏว่ามาตรฐานครั้งแรกของญี่ปุ่นกำหนดไว้เมื่อปี 2507 และมาตรฐานครั้งล่าสุดออกเมื่อ 1 พฤษภาคม 2557 โดยกระทรวงที่ดิน สาธารณูปโภค การขนส่ง และการท่องเที่ยว (Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism) การปรับปรุงมาตรฐานกระทำทุก 5 ปี ดังนั้น ในปี 2563 คงจะมีการปรับปรุงมาตรฐานใหม่ ที่ผ่านมาก็เป็นการปรับปรุงเพียงถ้อยคำเล็กน้อยเป็นสำคัญ

ในเบื้องต้นการซื้อขายที่ดินที่เป็นป่าไม้นั้น นอกจากเป็นที่ดินแล้วยังมีป่าไม้ติดตรึงอยู่ในที่ดินนั้นด้วย จึงจำเป็นต้องมีการประเมินค่าทรัพย์สินป่าไม้ผืนหรือส่วนนั้น การซื้อขายเปลี่ยนมือมักเกิดในกรณีการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการต่างๆของส่วนราชการส่วนกลางและส่วนท้องถิ่น หรืออาจมีการซื้อขายเปลี่ยนมือในกรณีอื่นใดก็ตามก็จำเป็นต้องตีมูลค่าของป่าไม้ให้ชัดเจนและเป็นธรรม

ในการประเมินค่าป่าไม้ หลักการในเบื้องต้นนั้น
1.พิจารณาจากผลประโยชน์ซึ่งประเมินค่าเป็นตัวเงินที่จะได้รับจากต้นไม้และผืนป่า และอีกแนวทางหนึ่งก็คือการประเมินด้วยวิธีต้นทุนของการสร้างผืนป่าขึ้นมาทดแทนใหม่
2.ป่าประกอบด้วยที่ดินและต้นไม้ ในแง่หนึ่งเราจึงควรแยกมูลค่าของผลิตภัณฑ์ที่ได้จากไม้ เช่น ซุง ออกมาให้เห็นชัดเจนด้วย
3.มูลค่ามาจากการพิจารณาราคาที่เคยซื้อขาย ราคาที่จะซื้อจะขาย ความคาดหวังต่อราคา ราคาที่คาดหวังว่าจะซื้อจะขายได้ในอนาคต ต้นทุนค่าสร้างทดแทน และอื่นๆ
4.ในการประเมินต้นไม้ ผู้ประเมินต้องคำนึงถึงชนิดของต้นไม้ รูปทรงของต้นไม้ อายุของต้นไม้ คุณภาพหรือเกรดของไม้ ขนาดเส้นผ่าศูนย์กลาง ปริมาตรไม้ ความยาวของท่อนไม้ เป็นต้น
5.การประเมินค่ายังคำนึงถึงผลประโยชน์ด้านเศรษฐกิจ สังคม และธรรมชาติจากการมีป่าไม้มาประกอบด้วย

สำหรับวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินใช้วิธีดังนี้
1.การประเมินค่าโดยวิธีต้นทุนนั้นคำนึงถึงต้นทุนโดยรวมของค่าใช้จ่ายสุทธิในการสร้างต้นไม้และป่าไม้ในลักษณะของการปลูกป่าขึ้นมาใหม่ ทั้งนี้ ยังรวมถึงต้นทุนในการก่อสร้าง เช่น ถนนเพื่อการบำรุงรักษาป่าหรืออื่นใดที่จำเป็นต่อการดูแลป่าไม้ในอนาคตอีกด้วย
2.การประเมินค่าจากราคาที่คาดหวังในฤดูกาลตัดฟันในอนาคต ราคาดังกล่าวนี้วิเคราะห์จากแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงราคาในอดีตที่ผ่านมานั่นเอง
3.การประเมินค่าโดยวิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า โดยพิจารณาจากรายได้สุทธิในอนาคตหารด้วยอัตราผลตอบแทนในการลงทุนสำหรับป่าไม้พื้นที่ที่ทำการประเมิน

ในการสำรวจวิจัยเพื่อการประเมินค่าป่าไม้นั้น ผู้ประเมินค่ายังต้องพิจารณาถึง
1.ราคาตลาดของไม้ซุง ไม้แปรรูป
2.รายได้ที่จะได้จากผืนป่า
3.ขนาดของป่าและพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบ
4.การตัดออกบางส่วนของพื้นที่ป่าไม้ เช่นในกรณีการตัดถนน
5.การเสื่อมค่าหรือการด้อยค่าลงของผืนป่า (ถ้ามี) จากการตัดผืนป่า

มาตรฐานของการประเมินค่าป่าไม้ในญี่ปุ่นมีโดยสังเขปข้างต้น อย่างไรก็ตาม ในที่นี้เป็นการสรุปมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินในเบื้องต้นเท่านั้น ไม่ได้แปลอย่างละเอียด และในมาตรฐานนี้ก็ไม่มีส่วนที่แสดงถึงวิธีการคำนวณซึ่งเป็นส่วนที่ปรากฏอยู่ในมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินหลักอยู่แล้ว มาตรฐานการประเมินค่าป่าไม้ของญี่ปุ่นจึงเป็นเสมือนแนวทางหรือข้อแนะนำที่พึงปฏิบัติให้ครบถ้วนเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินให้เชื่อถือได้

สำหรับในการประเมินค่าทรัพย์สินภาคปฏิบัติโดยเฉพาะผืนป่าขนาดใหญ่ ควรมีความเห็นจากผู้เชี่ยวชาญเรื่องป่าไม้และสาขาวิชาชีพอื่นที่เกี่ยวข้องมาประกอบการวิเคราะห์เพื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินด้วย ถือเป็นการปฏิบัติวิชาชีพแบบสหศาสตร์ (Interdisciplinary Approach) เมื่อผ่านการศึกษาที่รอบด้านแล้ว ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินสมควรเป็นผู้ให้มูลค่าในฐานะนักวิชาชีพด้านการประเมินค่าทรัพย์สินโดยตรง

You must be logged in to post a comment Login