ตลาดที่อยู่อาศัยภาวะสุ่มเสี่ยง

• Tweet
• 

คอลัมน์ โลกอสังหาฯ
ตลาดที่อยู่อาศัยภาวะสุ่มเสี่ยง
โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย
(โลกวันนี้วันสุข วันที่ 21-28 มิถุนายน 2562

ตอนนี้สถานการณ์ที่แท้จริงของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็นอย่างไรกันแน่ จะดีหรือแย่ในอนาคต ต้องฟังข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทย!

จากผลการสำรวจของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) พบว่าโครงการที่อยู่อาศัยที่เด่นที่สุดในรอบ 5 เดือนแรกของปี 2562 มีทั้งหมด 37,608 หน่วย รวมมูลค่า 147,209 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 3.925 ล้านบาท เป็นห้องชุดถึง 66% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 18.5% และบ้านเดี่ยว 10.2% แต่หากพิจารณาในด้านมูลค่า ห้องชุดจะมีสัดส่วน 56.8% รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว 22.6% และทาวน์เฮาส์ 14.2%

โครงการที่เปิดมากที่สุดซึ่งแสดงนัยว่ามีความต้องการมากกว่ากลุ่มอื่นๆมีดังนี้

อันดับที่ 1 ห้องชุด ระดับราคาหน่วยละ 0.501-1.000 ล้านบาท มีการเปิดตัวทั้งหมด 7,816 หน่วย รวมมูลค่า 7,524 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 0.963 ล้านบาท กลุ่มนี้มีการเปิดตัวโครงการในจำนวนที่มากที่สุด

อันดับที่ 2 ห้องชุด ระดับราคาหน่วยละ 1.001-2.000 ล้านบาท มีการเปิดตัวทั้งหมด 5,740 หน่วย รวมมูลค่า 10,055 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 1.752 ล้านบาท กลุ่มนี้มีการเปิดตัวโครงการในจำนวนที่มากเป็นอันดับที่ 2

อันดับที่ 3 ห้องชุด ระดับราคาหน่วยละ 2.001-3.000 ล้านบาท มีการเปิดตัวทั้งหมด 3,700 หน่วย รวมมูลค่า 9,380 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 2.535 ล้านบาท กลุ่มนี้มีการเปิดตัวโครงการในจำนวนที่มากเป็นอันดับที่ 3

อันดับที่ 4 ห้องชุด ระดับราคาหน่วยละ 5.001-10.000 ล้านบาท มีการเปิดตัวทั้งหมด 3,116 หน่วย รวมมูลค่า 21,036 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 6.751 ล้านบาท กลุ่มนี้มีการเปิดตัวโครงการในจำนวนที่มากเป็นอันดับที่ 4 แต่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุดเป็นอันดับที่ 1

อันดับที่ 5 ห้องชุด ระดับราคาหน่วยละ 3.001-5.000 ล้านบาท มีการเปิดตัวทั้งหมด 3,107 หน่วย รวมมูลค่า 12,441 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 4.004 ล้านบาท กลุ่มนี้มีการเปิดตัวโครงการในจำนวนที่มากเป็นอันดับที่ 5 แต่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุดเป็นอันดับที่ 3

อันดับที่ 6 ทาวน์เฮาส์ ระดับราคาหน่วยละ 3.001-5.000 ล้านบาท มีการเปิดตัวทั้งหมด 3,104 หน่วย รวมมูลค่า 11,267 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 3.630 ล้านบาท กลุ่มนี้เป็นสินค้าทาวน์เฮาส์ราคาปานกลางที่ยอดนิยม

อันดับที่ 7 บ้านเดี่ยว ระดับราคาหน่วยละ 5.001-10.000 ล้านบาท มีการเปิดตัวทั้งหมด 2,739 หน่วย รวมมูลค่า 18,469 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 6.743 ล้านบาท กลุ่มนี้มีการเปิดตัวโครงการในจำนวนที่มากเป็นอันดับที่ 7 แต่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุดเป็นอันดับที่ 2

อันดับที่ 8 ทาวน์เฮาส์ ระดับราคาหน่วยละ 2.001-3.000 ล้านบาท มีการเปิดตัวทั้งหมด 2,628 หน่วย รวมมูลค่า 6,383 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 2.429 ล้านบาท กลุ่มนี้ถือเป็นทาวน์เฮาส์ราคาค่อนข้างถูก

อันดับที่ 9 ห้องชุด ระดับราคาหน่วยละ 10.001-20.000 ล้านบาท มีการเปิดตัวทั้งหมด 946 หน่วย รวมมูลค่า 11,809 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 12.484 ล้านบาท นี่เป็นสินค้าราคาแพง มีการเปิดตัวน้อย แต่มูลค่าสูงมาก

อันดับที่ 10 ห้องชุด ระดับราคาหน่วยละ > 20.000 ล้านบาท มีการเปิดตัวทั้งหมด 419 หน่วย รวมมูลค่า 11,364 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 27.122 ล้านบาท ทั้งนี้ เป็นสินค้าราคาแพง มีการเปิดตัวน้อย แต่มูลค่าสูงมาก

อันดับที่ 11 บ้านเดี่ยว ระดับราคาหน่วยละ > 20.000 ล้านบาท มีการเปิดตัวทั้งหมด 350 หน่วย รวมมูลค่า 9,281 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 26.518 ล้านบาท ถือเป็นสินค้าราคาแพง มีการเปิดตัวน้อย แต่มูลค่าสูงมาก

ในทางตรงกันข้าม สำหรับสินค้าที่น่าห่วงได้แก่
1.ตึกแถว ราคา 3.001-5.000 ล้านบาท
2.บ้านแฝด ราคา > 20.000 ล้านบาท
3.ตึกแถว ราคา 10.001-20.000 ล้านบาท
4.บ้านแฝด ราคา 5.001-10.000 ล้านบาท
5.ทาวน์เฮาส์ ราคา 10.001-20.000 ล้านบาท

สำหรับในอนาคตคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2562 จะหดตัวลงถึง 21% ทุกฝ่ายควรเตรียมตัวให้ดี จากข้อมูลล่าสุดของศูนย์ข้อมูลฯพบว่า ณ 5 เดือนล่าสุดของปี มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นรวมจำนวน 86 โครงการ รวม 37,644 หน่วย รวมมูลค่า 148,964 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 3.957 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ปี 2561 มีหน่วยเปิดใหม่ 125,118 หน่วย มูลค่าการพัฒนา 565,811 ล้านบาท อาจกล่าวได้ว่าราคาหน่วยขายเฉลี่ยในปี 2561 สูงถึง 4.215 ล้านบาท

ถ้านำข้อมูล 5 เดือนแรกมาพิจารณาเบื้องต้นโดยคูณด้วย 12 หารด้วย 5 จะเห็นว่าจะมีโครงการเปิดตัวใหม่ในปี 2562 ประมาณ 90,346 หน่วย หดตัวกว่าปี 2561 ถึง 28% และมีมูลค่าการพัฒนาเพียง 357,514 ล้านบาท หรือหดตัวลงถึง 37% ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยก็ลดลงไป 9% การลดลงมากเช่นนี้เป็นเพราะสถานการณ์เศรษฐกิจของไทยชะลอตัวลง แม้แต่โครงการราคาถูกๆก็ยังขายแทบไม่ออก

อย่างไรก็ตาม โดยปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นในไตรมาส 1/2562 เป็นลักษณะเฉพาะที่มีโครงการราคาถูกเปิดตัวมาก แต่หากเป็นในยามปกติ ดร.โสภณคาดว่าราคาต่อหน่วยน่าจะเป็นเงิน 4.1 ล้านบาท หากใช้ราคาเฉลี่ยที่ 4.1 ล้านบาท และหากประมาณการว่าจำนวนหน่วยขายในอีก 7 เดือนต่อมาน่าจะสูงกว่า 5 เดือนแรกอยู่ 15% ก็จะทำให้จำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ในปี 2562 น่าจะเพิ่มเป็น 98,251 หน่วย ทำให้จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่น่าจะลดลงเพียง 21% จากปี 2561 และทำให้มูลค่าการพัฒนาเพิ่มเป็น 402,828 ล้านบาท หรือลดลงกว่าปี 2561 29%

ดังนั้น ศูนย์ข้อมูลฯจึงคาดการณ์ว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ๆของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลน่าจะหดตัวกว่าปี 2562 ราว 21% ซึ่งก็ถือว่าเป็นการหดตัวที่มีนัยสำคัญ เพราะหากไม่หดตัวและยังเปิดกันมากมายเช่นปี 2561 ก็จะนำไปสู่ภาวะฟองสบู่ได้ แต่ถ้าหดตัวลงบ้างก็จะไม่เกิดภาวะฟองสบู่ และทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตไปอย่างต่อเนื่อง

สิ่งที่พึงระวังในปี 2562 ก็คือ การไม่เปิดตัวโครงการใหม่ๆมากจนเกินไปในแต่ละทำเลเสี่ยง การออกหุ้นกู้ที่มีดอกเบี้ยสูงจนเกินไปอาจทำให้เกิดการผิดชำระหนี้ได้ หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ซึ่งในแง่หนึ่งอาจเป็นข้อดีในการเพิ่มอุปสงค์ แต่ในอีกแง่หนึ่งประชาชนจะเดือดร้อน เพราะราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นมาก ส่วนราคาวัสดุก่อสร้างแทบไม่มีการปรับเพิ่มขึ้น ค่าแรงขั้นต่ำก็คงไม่ได้เพิ่มมากขึ้น คงเป็นแค่การหาเสียงของพรรคการเมืองบางพรรคเท่านั้น

หากเศรษฐกิจดีกว่านี้ก็จะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีการเติบโตที่สูงกว่านี้ จึงต้องรอรัฐบาลชุดใหม่ว่าจะทำให้เศรษฐกิจดีขึ้นได้หรือไม่

You must be logged in to post a comment Login