‘แพรวา-ยายไร้ญาติ’ต้องใช้บริการประเมินค่าทรัพย์สิน

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข ประจำวันที่  วันที่ 26 กรกฎาคม-2 สิงหาคม 2562)

มีกรณีศึกษา 2 รายที่พึงใช้บริการประเมินค่าทรัพย์สินให้ถ้วนถี่ก่อนการตัดสินใจใดๆ กรณีแรกก็คือกรณีแม่ของนางสาวแพรวาที่บอกว่าจะขายบ้านและที่ดินเพื่อนำเงินมาชดใช้ให้กับเหยื่อที่นางสาวแพรวาก่ออุบัติเหตุไว้เมื่อ 9 ปีก่อน และกรณียายคนหนึ่งที่ขาดลูกหลานดูแล ประกาศจะยกที่ 9 ไร่ให้กับลูกหลานที่มาดูแล ดร.โสภณชี้ว่ากรณีเหล่านี้พึงประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อนำไปขายก่อน

กรณีขายบ้านและที่ดินแม่แพรวา

ผมในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลที่มีฐานข้อมูลมากที่สุดในประเทศไทย และให้บริการประเมินค่าทรัพย์สินทั้งในและต่างประเทศ ยินดียื่นมือเข้าช่วยเหลือเพื่อให้แม่ของนางสาวแพรวาได้ทราบว่าราคาที่แท้จริงของทรัพย์สินควรเป็นเงินเท่าไรจะได้ซื้อขายกันอย่างถูกต้องและเป็นธรรม รวมทั้งยินดีช่วยตรวจสอบเอกสารสิทธิว่าอยู่ในเขตป่าสงวนฯหรือไม่ มีภาระผูกพันไหม เพื่อความมั่นใจของผู้ซื้อ โดยไม่คิดค่าจ้างอีกด้วย

ตามที่ทราบที่ดินและทรัพย์สินของแม่ของนางสาวแพรวาได้แก่ บ้านแพรวา ขนาด 300 ตารางวา ย่านเมืองทองธานี ที่ครอบครัวประกาศขาย 55 ล้าน พร้อมกับที่ดิน 21 ไร่ใน อ.ปราณบุรี หวังได้เพิ่มอีก 50 ล้าน รวมเป็นทุน 100 ล้านในการจ่ายชดเชยเหยื่อรถตู้ 9 ศพ (https://bit.ly/32BadbN) อย่างไรก็ตาม ข้างต้นเป็นแค่ราคาขายเรียก อาจขายต่ำกว่าความเป็นจริงหรือสูงกว่าความเป็นจริงก็ได้อันอาจยังความไม่เป็นธรรมต่อทั้งผู้ซื้อหรือผู้ขาย จึงสมควรประเมินค่าทรัพย์สินให้ถ้วนถี่ก่อน

คุณยายจะยกที่ให้ญาติที่ดูแล

จากข่าว “ยายวัย 67 ปีใช้ชีวิตลำพัง ลูกหลานคนไหนมาดูแลยกให้เลยที่ดิน 9 ไร่” (https://bit.ly/32G2xoB) ในเขตหมู่ 5 ต.พรุดินนา อ.คลองท่อม จ.กระบี่ ให้ข้อคิดว่า การที่จะรอให้ลูกหลานมาดูแลนั้นมีข้อจำกัด

1.อาจไม่มีลูกหลานรายใดมาอาสา

2.อาจต้องรอนานกว่าที่ลูกหลานจะตัดสินใจ อาจสายเกินไป

3.ลูกหลานอาจไม่ค่อยมีกำลังทรัพย์ที่จะดูแลคุณยายให้คุ้มค่าที่ดิน

4.ลูกหลานอาจมีเงิน แต่อาจไม่มีใจที่จะเลี้ยงดูให้คุ้มค่ากับมูลค่าที่ดิน

5.การดูแลตามมีตามเกิดอาจไม่เพียงพอกับการรักษาโรคที่เกิดขึ้นในปัจจุบันและอนาคตได้

ดังนั้น ผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินค่าทรัพย์สินและอสังหาริมทรัพย์จึงให้ข้อเสนอแนะแก่คุณยายให้ขายที่ดินแปลงนี้แล้วนำเงินมาจ้างผู้ดูแล หรือไปอยู่ในสถานพยาบาลที่ได้มาตรฐานตามกำลังเงินที่มีจะคุ้มค่ามากกว่า หรืออาจจะฝากเงินไว้กับธนาคารหรือซื้อพันธบัตรรัฐบาลเพื่อนำเงินและดอกผลมาใช้เพื่อการยังชีพในอนาคต

จากการสำรวจราคาที่ดินเบื้องต้น พบที่ดินที่เสนอขายในปัจจุบันได้ดังนี้

1.ที่ดินสวนปาล์ม 5 ไร่ 49 ตารางวา ในเขตบ้านและตำบลเดียวกัน ราคาเสนอขาย 1.45 ล้านบาท หรือไร่ละ 283,065 บาท (https://bit.ly/2OjdnO2)

2.ที่ดิน 24 ไร่ 1 งาน 74 ตารางวา ในเขตตำบลเดียวกันแต่คนละบ้าน เสนอขายในราคา 6 ล้านบาท หรือไร่ละ 245,549 บาท (https://bit.ly/2LyHJtI)

3.ที่ดิน 491 ตารางวา ในเขตอำเภอคลองท่อม แต่คนละตำบลกัน เสนอขายในราคา 450,000 บาท หรือไร่ละ 366,599 บาท (https://bit.ly/2Lymj00) ทั้งนี้ เป็นเพราะเป็นที่ดินแปลงเล็ก

ดังนั้น ราคาที่ดินตามราคาเสนอขายในตลาดเบื้องต้นของที่ดินของคุณยายน่าจะเป็นเงินไร่ละ 250,000 บาท หรือรวมเป็นเงิน 2,250,000 บาท อย่างไรก็ตาม หากเป็นราคาซื้อขายจริงน่าจะต่อรองได้ประมาณ 10% เหลือ 90% หรือเป็นเงิน 2,025,000 บาท แต่ถ้าจะขายให้ได้ในทันทีก็อาจต้องลดลงไป 20% เหลือเป็นเงิน 1,620,000 บาท

ถ้าเงินจำนวนนี้ไม่ได้งอกเงยขึ้นเลย และคุณยายยังสามารถมีชีวิตอยู่ต่อไปได้อีก 20 ปี ก็จะมีเงินใช้ได้เดือนละ 6,750 บาท ซึ่งอาจจะมากกว่าค่าเลี้ยงดูที่หลานๆจะมอบให้ต่อเดือนเสียอีก หรือหากมีใครประสงค์จะเลี้ยงดูคุณยายก็อาจต้องให้คำมั่นกับคุณยายว่าจะเลี้ยงดูเป็นเงินประมาณ 6,750 บาทต่อเดือน หากคุณยายเสียชีวิตเกินกว่า 20 ปี ก็เป็นความเสี่ยงของผู้เลี้ยงดูเอง (แต่ได้บุญ) แต่หากท่านเสียชีวิตไปก่อนหน้านี้ก็ถือเป็นกำไรของผู้เลี้ยงดูไปนั่นเอง

อย่างไรก็ตาม หากขายที่ดินแล้วนำเงินไปฝากสถาบันการเงินไว้ นำทั้งเงินต้นและดอกผลมาเลี้ยงดูตนเองน่าจะคุ้มกว่า หากมีวันใดที่ป่วยหนักก็ยังมีเงินสำรองไว้ใช้รักษาตัวได้ ทางเลือกในการขายที่น่าจะดีกว่ารอลูกหลานมาเลี้ยงดู

บทสังเกตสรุป

จะคิดทำอะไรหรือวางแผนอะไรควรประเมินค่าทรัพย์สินให้ถ้วนถี่ก่อนว่าทรัพย์ราคาเท่าไรกันแน่ พอขายเพื่อใช้หนี้ (กรณีแพรวา) หรือพอใช้ยามแก่เฒ่าหรือไม่ ถ้าเรารู้มูลค่าที่แท้จริงจะได้วางแผนได้สอดคล้องกับความเป็นจริง นี่แหละความสำคัญของวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน

You must be logged in to post a comment Login