เมียนมาน่าลงทุนอสังหาฯไหม

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข ประจำวันที่ 30 สิงหาคม-6 กันยายน 2562)

ผมเพิ่งกลับจากเมียนมาเมื่อค่ำวันอาทิตย์ที่ 25 สิงหาคม 2562 โดยพาผู้สนใจเมียนมาไปสัมมนาเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียนรวมกันแล้วราว 40 คน ไปกันตั้งแต่วันที่ 22 สิงหาคม และในวันศุกร์ที่ 23 สิงหาคม ที่กรุงเทพมหานครก็มีคนไปสัมมนาเกี่ยวกับการลงทุนในเมียนมาถึง 500 คน แสดงว่าคนไทยสนใจไปลงทุนในเมียนมาไม่น้อย แล้วจริงๆเมียนมาน่าลงทุนแค่ไหน โดยเฉพาะในแง่มุมของอสังหาริมทรัพย์

ในระหว่างวันที่ 22-25 สิงหาคม 2562 ผมในฐานะผู้แทนของ ASEAN Real Estate Network Alliance (ARENA) ซึ่งเป็นองค์กรที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียน 8 ประเทศ (ยังขาดเฉพาะลาวและบรูไน) ได้พาคณะนายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน และผู้สนใจลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ราว 40 คน ไปประชุมประจำปีที่นครย่างกุ้ง ในงานนี้มีผู้เข้าร่วมประมาณ 700 คน เป็นคนเมียนมา 400 คน เป็นชาวต่างประเทศที่ไปเยือน 300 คน แสดงว่าต่างชาติก็สนใจไปดูลู่ทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเมียนมาไม่น้อย

ในวันศุกร์ที่ 23 สิงหาคม 2562 มีการประชุมประจำปีของสมาคมนักลงทุนไทย-เมียนมา ซึ่งผมก็เคยไปร่วมงานเป็นครั้งคราว ได้จัดประชุมที่โรงแรมเซ็นทาราแกรนด์ที่เซ็นทรัลเวิลด์ ปรากฏว่ามีนักลงทุนไทยสนใจไปเข้าร่วมสัมมนาถึงราว 500 คน แสดงชัดว่ามีคนสนใจไปลงทุนในเมียนมาไม่น้อยเลยทีเดียว การจัดสัมมนาไปลงทุนประเทศเพื่อนบ้านอื่นคงได้รับความสนใจน้อยกว่านี้แน่นอน และทุกปีที่จัดก็มีคนเข้าร่วมในจำนวนใกล้เคียงกันนี้เสมอมา 4 ปีแล้ว

จากรายงานสถานการณ์เศรษฐกิจเมียนมาประจำเดือนมีนาคม 2562 ของกรมส่งเสริมการค้าระหว่างประเทศพบว่า “ภาพรวมด้านการลงทุนทางตรงของต่างประเทศในเมียนมา (FDI) ในช่วง 5 เดือนแรกของปีงบประมาณ 2018-2019 ของเมียนมา (เดือนตุลาคม 2561-กุมภาพันธ์ 2562) คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนแห่งเมียนมา (Myanmar Investment Commission : MIC) อนุมัติโครงการไปแล้วคิดเป็นมูลค่า 1,701.584 ล้านเหรียญสหรัฐ โดยพบว่าสิงคโปร์มีการลงทุนสูงสุดเป็นอันดับ 1 มูลค่า 943.03 ล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 64.54 รองลงมาคือจีน มีการลงทุนเป็นอันดับ 2 มูลค่า 124.869 ล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 9.96 และฮ่องกงเป็นอันดับ 3 มูลค่า 89.16 ล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 7.11 ขณะที่ไทยมีการลงทุนสูงเป็นอันดับ 4 มูลค่า 23.974 ล้านเหรียญสหรัฐ สัดส่วนร้อยละ 5.70” (https://bit.ly/324bBmg)

จากแหล่งข้อมูลเดียวกันพบว่า “ในส่วนของอุตสาหกรรมที่ต่างชาติให้ความสนใจลงทุนในเมียนมามากที่สุดในเดือนตุลาคม 2561-กุมภาพันธ์ 2562 สามอันดับแรกคือ การคมนาคมและการสื่อสารเป็นอันดับที่ 1 มีมูลค่า 680.563 ล้านเหรียญสหรัฐ รองลงมาคือการลงทุนในอุตสาหกรรมการผลิตเป็นอันดับที่ 2 มีมูลค่า 520.785 ล้านเหรียญสหรัฐ และพลังงานเป็นอันดับที่ 3 มีมูลค่า 93.280 ล้านเหรียญสหรัฐ (อสังหาริมทรัพย์มีการลงทุน 54.133 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือร้อยละ 3.18) สำหรับสาขาการลงทุนจากต่างประเทศสะสมตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน (ปี 1988-2018) 3 อันดับแรกได้แก่ กลุ่มน้ำมันและก๊าซธรรมชาติ กลุ่มพลังงาน และอุตสาหกรรมการผลิต ตามลำดับ”

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับคนไทยคงมีน้อยมาก ส่วนมากเป็นการค้าขายทางอื่นมากกว่า ในระหว่างเดินทางผมได้พบวิศวกรไปคุมงานก่อสร้างอาคารชุดในกรุงย่างกุ้งเช่นกัน มีสถาปนิกไทยไปออกแบบอาคารต่างๆ โดยเฉพาะโรงแรมในเมียนมาเป็นจำนวนมาก แสดงว่านักวิชาชีพวิศวกรและสถาปนิกไทยได้รับการต้อนรับดีและเป็นที่ต้องการในเมียนมาในฐานะผู้เชี่ยวชาญ

อย่างไรก็ตาม คนที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จริงๆ เช่น ไปก่อสร้างโครงการอาคารชุดหรือสร้างบ้านขาย คงได้แต่จดๆจ้องๆ แต่สำหรับนักวิชาชีพประเภทนายหน้าก็อาจมีโอกาสอันดี โดยในระหว่างที่ผมพาคณะไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ ปรากฏว่าโครงการอาคารชุดขนาดใหญ่ของจีนที่มาลงทุนในเมียนมาให้ค่านายหน้าแก่นายหน้าต่างชาติถึง 7% ซึ่งนับว่าสูงมากเลยทีเดียว เชื่อว่าโครงการอื่นๆก็คงมีการส่งเสริมให้ต่างชาติไปลงทุนซื้อห้องชุดในเมียนมาเช่นกัน เพราะตามกฎหมายเมียนมาต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดได้ 40%

การจะไปพัฒนาที่ดินในเมียนมานั้น ในแง่หนึ่งอาจต้องแข่งขันกับโครงการขนาดใหญ่ที่เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก แต่โครงการเหล่านี้มักอยู่ห่างจากตัวเมืองพอสมควร การเดินทางในนครย่างกุ้งยากลำบากเพราะขาดระบบขนส่งมวลชน ที่เห็นโฆษณากันว่าเดินทางจากโครงการถึงเจดีย์ชเวดากอง 20 นาที แต่ความจริงอาจเพิ่มเป็น 2 เท่า อย่างไรก็ตาม ผมเห็นว่าไทยเราควรไปลงทุนในโครงการขนาดเล็ก ถึงแม้ขนาดจะสำคัญ (Size Does Matter) แต่ขนาดเล็กก็มีความสวยงาม (Small Is Beautiful) อย่าได้กลัวเรื่องขนาด ผมแนะนำบริษัทมหาชนหลายแห่งที่จะไปต่างประเทศให้คิดถึงข้อนี้ การสร้างโครงการขนาดใหญ่มีความเสี่ยงสูงมากว่าจะ “เจ๊ง”

ถ้าในแง่ของการลงทุนซื้อห้องชุดเพื่อเก็งกำไรจะดีหรือไม่ พวกเราไปดูมา 3 โครงการที่กำลังขายกันอยู่ในเมียนมา พอขึ้นรถได้ก็มาถกกันว่าน่าลงทุนหรือ ปรากฏว่าแทบทั้งหมดยัง “ส่ายหัว” เนื่องจากดูแล้วอัตราผลตอบแทนในการลงทุนมีไม่สูงมากนัก หากปล่อยเช่าก็คงให้เช่าไม่ได้อัตราตาม “ราคาคุย” ของโครงการที่พยายามเสนอขาย มีอุปนายกสมาคมนายหน้ากัมพูชาร่วมคณะไปดูงานกับพวกเราด้วย ท่านบอกว่าที่กรุงพนมเปญราคายังถูกกว่า อัตราผลตอบแทนจริงสูงกว่า ซื้อขายขาดได้เลย ไม่ใช่อยู่ได้แค่ 70 ปีเหมือนในเมียนมา และตั้งอยู่ใกล้เมืองมากกว่า

อย่างไรก็ตาม ลู่ทางการลงทุนย่อมมี อยู่ที่กาลเทศะ หรือจังหวะ โอกาส ทำเลที่เหมาะสม ไม่ใช่ว่าไม่พึงไปลงทุนเลย อย่าลืมคติ “ไม่เข้าถ้ำเสือ ย่อมไม่ได้ลูกเสือ”

You must be logged in to post a comment Login