มหาวิหาร Svetitskhoveli Cathedral มีค่าเพราะร้านค้าโดยรอบ

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข ประจำวันที่  22-29 พฤศจิกายน 2562)

คนบอกว่าโบราณสถานโดยเฉพาะศาสนสถานเก่าแก่ทั้งหลายหาค่ามิได้ กล่าวคือ สูงค่าเป็นอย่างยิ่งจนไม่อาจประเมินเป็นตัวเงิน เราลองมามองความจริงในอีกแง่หนึ่ง

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ได้ไปเยือนประเทศจอร์เจียเมื่อวันที่ 29 ตุลาคม 2562 จึงทดลองประเมินค่ามหาวิหาร Svetitskhoveli Cathedral ว่ามูลค่ามาจากร้านค้าและกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรอบ

จากการเดินสังเกตการณ์โดยรอบในเบื้องต้นตามทางเดินสู่มหาวิหารแห่งนี้พบร้านค้าขายของที่ระลึกอยู่ทั่วไป นอกจากนี้ยังมีร้านอาหาร โรงแรมที่พัก และอื่นๆ จากการสอบถามมัคคุเทศก์พบว่า

1.ร้านค้าต่างๆมีค่าเช่าเดือนละประมาณ 2,000 ลารี หรือ 20,360 บาท (ลารีละ 10.18 บาท)

2.ร้านค้าเฉลี่ยมีขนาด 20 ตารางเมตร จึงตกเป็นเงินตารางเมตรละ 1,018 บาท

3.รอบมหาวิหารตามทางเดินโดยรอบมีระยะทางราว 300 เมตร มีพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 5,000 ตารางเมตรโดยประมาณ

4.ดังนั้น ค่าเช่าต่อปีจึงเป็นเงิน 61.08 ล้านบาท (1,018×5,000 ตร.ม.x12 เดือน)

5.หากมีค่าใช้จ่ายสุทธิต่อค่าเช่า 10% ซึ่งต่ำมาก เพราะมีผู้มาท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นมาก ในขณะที่ไม่มีค่าใช้จ่ายในการส่งเสริมการขายเยี่ยงศูนย์การค้า และมีค่าใช้จ่ายในการจัดการไม่มากนัก ค่าน้ำค่าไฟก็ออกโดยผู้เช่าต่างหาก

6.ดังนั้น รายได้สุทธิจึงเป็นเงิน 54.972 ล้านบาทต่อปี

7.ในขณะนี้อัตราผลตอบแทนตามพันธบัตรรัฐบาลจอร์เจียคือ 8.822% (https://bit.ly/2Wu5Uwf)

8.หากใช้อัตราข้างต้นในการประเมินมูลค่ากิจการค้าปลีกโดยรอบก็จะเป็นเงินประมาณ 668.76 ล้านบาท (54.972 / 8.822%)

9.นอกจากกิจการค้าปลีกเหล่านี้ยังมีโรงแรม ร้านอาหาร และกิจกรรมอื่น ที่เกิดขึ้นและดำรงอยู่ได้เพราะมหาวิหารแห่งนี้ อาจประมาณการโดยคร่าวๆทั้งสิ้น 2,000 ล้านบาท

10.ถ้าไม่มีมหาวิหารแห่งนี้ รายได้จากร้านค้าต่างๆก็คงแทบไม่มี โรงแรมที่พักคงแทบจะเปิดไม่ได้ หรือหากเปิดกิจการได้ก็เป็นเพียงกิจกรรมตามปกติของเมืองทั่วไปที่ไม่มีแหล่งท่องเที่ยว อาจสร้างรายได้ได้เพียงครึ่งเดียว และอาจเปิดกิจการได้เพียงจำนวนครึ่งเดียวของสภาพที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวในปัจจุบัน ดังนั้น มูลค่าจึงอาจเหลือเพียง 1 ใน 4 คือ 500 ล้านบาท

11.ส่วนล้ำของมูลค่าที่ 1,500 ล้านบาทจึงมาจากมหาวิหารดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม บางท่านอาจเห็นว่ามหาวิหารแห่งนี้มีคุณค่าทางจิตใจสูงมากจนไม่อาจประเมินค่าได้ อีกทั้งยังมี ความศักดิ์สิทธิ์ซึ่งไม่ใช่เรื่องทางโลก แต่ในอีกแง่หนึ่ง ในประวัติศาสตร์ที่ผ่านมาศาสนสถานมากมายก็ถูกทำลายเพราะการเปลี่ยนแปลงด้านการนับถือศาสนา ศาสนสถานถูกปล่อยทิ้งร้างเป็นจำนวนมากมาย ในยุคโซเวียตศาสนสถานแทบไม่มีนัยสำคัญนัก ดังนั้น การอ้างคุณค่าทางจิตใจเป็นสิ่งที่ผันแปรตามยุคสมัย แต่การนำสถานที่ต่างๆมาสร้างรายได้นั้นเป็นสิ่งที่จับต้องได้จริง

การประเมินค่าทรัพย์สินมหาวิหารนี้จึงเป็นอีกกรณีศึกษาที่เราต้องนำอดีตมาปัจจุบัน ไม่ใช่ให้ปัจจุบันไปพร่ำเพ้อถึงอดีตแบบ “คนตายขายคนเป็น”

You must be logged in to post a comment Login