ราคาบ้านไม่ได้ตกต่ำดังที่ ธปท. บอก

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข ประจำวันที่  27 ธันวาคม 2562 – 3 มกราคม 2563)

เมื่อเร็วๆนี้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกแถลงว่าราคาที่อยู่อาศัยลดลง แต่ ดร.โสภณสวนด้วยข้อมูลว่าราคาไม่ได้ตกต่ำลงแต่อย่างใด

จากเฟซบุ๊คของ ธปท. ระบุว่า “ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มลดลง ส่งผลให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่จริงได้ประโยชน์” (https://bit.ly/33CIwzl) ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เห็นว่าข้อความดังกล่าวน่าจะคลาดเคลื่อนจากความเป็นจริง อาจส่งผลต่อการลงทุนของประชาชน จึงขออนุญาตให้ข้อมูลในอีกด้านแก่สังคม

จากข้อมูลการสำรวจภาคสนามจริงของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบดังนี้

1.ราคาขายของหน่วยขายที่อยู่อาศัยในมือของผู้ประกอบการในช่วงสิ้นปี 2561 ถึงกลางปี 2562 ปรากฏว่า 12% ราคาเพิ่มขึ้น 15% ราคาลดลง และ 73% ราคาเท่าเดิม เมื่อเฉลี่ยโดยรวมแล้วปรากฏว่าราคายังเพิ่มขึ้น 0.44% แต่ในความเป็นจริงสินค้าที่ขายดีจริงๆน่าจะขายหมดไปก่อนหน้าที่จะสำรวจในรอบครึ่งปี ดังนั้น ในความเป็นจริงสินค้าที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการน่าจะเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 1% ในรอบครึ่งปี หรือราว 2% ในรอบ 1 ปีนั่นเอง

2.สำหรับบ้านหลังเดิมที่สร้างเสร็จมาประมาณ 25 ปีแล้ว ทั้งบ้านเดี่ยวราคาสูงและราคาปานกลาง ทาวน์เฮาส์ราคาปานกลางและราคาต่ำ และห้องชุดทั้งราคาต่ำ ปานกลาง และราคาสูง ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา (มิถุนายน 2561 – มิถุนายน 2562) ราคาเพิ่มขึ้น 0.8% อย่างไรก็ตาม หากหักค่าเสื่อมปีละ 2% ก็จะเท่ากับราคาเพิ่มขึ้น 2.8% ต่อปี สำหรับบ้านมือสองทั่วไป

3.ราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดขายใหม่ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 4.009 ล้านบาท ต่ำกว่าราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในปี 2562 ที่เปิดตัวในราคาเฉลี่ยหน่วยละ 4.552 ล้านบาท แต่ก็ยังสูงกว่าสินค้าในปี 2560 ที่เปิดตัวในราคาเฉลี่ยที่ 3.858 ล้านบาท หากพิจารณาในช่วง 1 ปีล่าสุด ราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 2.64%

4.สำหรับราคาที่อยู่อาศัยมือสองที่เปิดขายในตลาดปัจจุบัน โดยเฉพาะห้องชุดในเขตใจกลางเมืองบริเวณที่รถไฟฟ้าผ่าน ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้นปีละ 4% โดยเฉลี่ย

5.ราคาที่ดินที่ศูนย์ข้อมูลฯสำรวจไว้ทุกปีเป็นระยะเวลาตั้งแต่ปี 2537 ปรากฏว่าในรอบ 1 ปีล่าสุด ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นถึง 7% เป็นเพราะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้ามากขึ้น บริเวณที่ไม่มีรถไฟฟ้าและอยู่ชานเมืองไกลๆ ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นเพียง 2% เท่านั้น แต่ไม่มีการลดลงของราคาที่ดิน ยกเว้นในช่วงเกิดวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540-2542

ดังนั้น จึงอาจสรุปได้ว่า ดัชนีทุกดัชนีที่ศูนย์ข้อมูลฯสำรวจไว้อย่างต่อเนื่องไม่ปรากฏว่ามีการลดราคาของที่อยู่อาศัยลงแต่อย่างใด อย่างไรก็ตาม ราคาที่อยู่อาศัยบางบริเวณอาจจะลดลงได้เช่นกัน ได้แก่

1.ห้องชุดพักอาศัยในบริเวณที่รถไฟฟ้าสายสีม่วงผ่าน โดยเฉพาะส่วนที่ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาไปแล้ว ราคาอาจหยุดนิ่งหรือตกต่ำลงบ้าง เพราะอุปทานที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดล้นตลาด

2.ห้องชุดบางแห่งในเขตใจกลางเมืองที่เคยการันตีค่าเช่าในระยะเวลา 3 ปี แต่บัดนี้หมดระยะการการันตีแล้ว และผู้ซื้อส่วนมากซื้อไว้ปล่อยเช่า ก็มักจะมีราคาตกต่ำลง

3.ที่อยู่อาศัยในโครงการที่ไม่ประสบความสำเร็จจนยกเลิกโครงการไปบางส่วน ในกรณีนี้ราคาอาจตกต่ำลงไปประมาณ 10-20% แต่ก็มีเพียงส่วนน้อยไม่ถึง 10 โครงการเท่านั้น

ดังนั้น สำหรับประชาชนที่สนใจหาซื้อบ้านและห้องชุดคงไม่ต้องรอให้ราคาลดลง เพราะในความเป็นจริงราคาก็คงไม่ลดลงอย่างแน่นอน แม้ในขณะนี้เศรษฐกิจไทยจะมีปัญหาหลายประการ แต่ก็ยังไม่ถึงขนาดวิกฤตเช่นวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 การลดลงของราคาบ้านและที่ดินจึงจะไม่ปรากฏให้เห็น ยกเว้นในทำเลและโครงการที่มีปัญหาจริงๆเท่านั้น

You must be logged in to post a comment Login