“มีนบุรี” ทำเลน่าห่วงใย

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข ประจำวันที่  10-17 มกราคม 2563)

หลายคนคาดหวังว่าทำเลแถวมีนบุรีจะมีอนาคตสดใสเพราะมีรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีส้มไปบรรจบกัน ข้อนี้ต้องคิดให้ถ้วนถี่ อย่าเชื่อใครที่ทำการโฆษณาชวนเชื่อให้มากนัก

ในบริเวณท้องที่เขตมีนบุรีที่มีตลาดมีนบุรีและพื้นที่โดยรอบนั้นจะมีรถไฟฟ้า 2 สายวิ่งมาบรรจบสิ้นสุดที่นี่คือ

1.โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี หรือชื่ออย่างไม่เป็นทางการว่า รถไฟฟ้าบีทีเอส สายแคราย-รามอินทรา เป็นโครงการระบบขนส่งมวลชนในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของแผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางรางในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ดำเนินการโดยบริษัท นอร์ทเทิร์น บางกอกโมโนเรล จำกัด ภายใต้สัญญาร่วมลงทุนโครงการและสัญญาสัมปทานกับการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย ซึ่งได้กำหนดให้ใช้ระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (monorail) เป็นระบบหลัก และเป็นหนึ่งในโครงการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าในระบบรถไฟฟ้ามหานคร ทั้งนี้ มี 26 สถานี และคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2564 ( https://bit.ly/39GffHA)

2.โครงการรถไฟฟ้ามหานครสายสีส้ม เส้นทางตะวันออก ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-แยกสุวินทวงศ์ โดยปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้างเส้นทางช่วงตะวันออกเป็นอันดับแรก คาดว่าจะเปิดใช้งานได้อย่างเป็นทางการใน พ.ศ. 2566 ส่วนโครงการช่วงตะวันตกอยู่ระหว่างการพิจารณาร่างสัญญาให้เอกชนร่วมลงทุนโครงการโดยคณะรัฐมนตรี (https://bit.ly/2QGQvWX)

ในแง่หนึ่งมีนบุรีน่าจะเป็นไปตามแนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (Transit-Oriented Development หรือ TOD) หมายถึงการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน เพื่อให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน มีความหนาแน่นสูง และส่งเสริมการใช้ระบบขนส่งมวลชน แนวคิด TOD มุ่งสร้างกิจกรรมหลากหลายในพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน โดยมีที่พักอาศัย อาคารพาณิชย์ สำนักงาน และการใช้ประโยชน์ประเภทอื่นๆ พร้อมกับออกแบบเพื่อรองรับผู้ใช้ระบบขนส่งมวลชนเป็นหลัก รวมทั้งสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการเดินเท้าและใช้จักรยาน เพื่อให้มีทางเลือกในการเดินทางหลากหลาย ลดการพึ่งพาการใช้รถยนต์ส่วนบุคคล (https://bit.ly/2tll4cD)

อย่างไรก็ตาม ในแง่ของการวางแผนพัฒนาเมือง การพัฒนาแบบนี้น่าจะเป็นความคิดที่ผิดพลาดเป็นอย่างยิ่ง เพราะยิ่งจะทำให้เมืองขยายตัวไปทางทิศตะวันออกอย่างไม่มีที่สิ้นสุด แทนที่จะทำให้เมืองมีความหนาแน่น (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowdedness) การผังเมืองไม่ได้วางแผนไว้ ปล่อยให้การขยายเมืองเป็นไปตามกลไกตลาด และการผูกขาดการเดินรถไฟฟ้าของภาคเอกชน

แถวมีนบุรีเริ่มมีโครงการอาคารชุดไปเปิดขายและบางแห่งก็ประสบความสำเร็จเป็นอย่างมาก เช่น โครงการของ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ขายอาคารชุดในราคาไม่ถึง 2 ล้านบาท ทั้งที่ในย่านนั้นมีทาวน์เฮาส์ในราคาที่ใกล้เคียงกันนี้ด้วยเช่นกัน แต่บริษัทนี้สามารถประสบความสำเร็จเพราะความเป็นมืออาชีพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้ารายอื่นไปพัฒนากันเป็นจำนวนมากตามแนวโน้มนี้ก็อาจประสบปัญหาทั้งนักพัฒนาที่ดินและผู้ซื้อ

ชะตากรรมของโครงการอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีส้ม โดยเฉพาะช่วงที่ไปทางมีนบุรี อาจคล้ายกับกรณีโครงการอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งช่วงแรกก็มีคนซื้อเพื่อเก็งกำไรเป็นหลัก แต่ปรากฏว่าราคาแทบไม่ขยับในช่วงหลัง ขายต่อก็ยาก ขายไม่ออก หรือต้องปล่อยให้เช่าในราคาที่ต่ำกว่าที่คาดหมาย  จนทำให้ในช่วง 2 ปีหลังมานี้ (2561-2562) ไม่มีโครงการอาคารชุดใหม่ๆเกิดขึ้นเลย

ประชากรตามเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่เฉลี่ยประมาณ 3,500 คนต่อตารางกิโลเมตร ยังไม่เพียงพอต่อการใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายสีชมพูอย่างมีประสิทธิภาพและประสิทธิผล รถไฟฟ้าสายสีส้มหรือสายสีชมพูก็คงโหดไม่แพ้กัน หากนั่งรถตู้จากบางบัวทองถึงสีลมคิดเป็นเงินเพียง 50 บาทเท่านั้น แต่ต้องออกเช้าหน่อยรถถึงจะไม่ติด บางทีรถไฟฟ้าที่ค่าโดยสารแพงอาจสู้ระบบขนส่งมวลชนทางเลือกอื่นไม่ได้ การพัฒนาโครงการอาคารชุดไปทางมีนบุรีจึงต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ

นักพัฒนาที่ดิน นักลงทุน และผู้ซื้อบ้าน จึงควรไตร่ตรองให้ถ้วนถี่ในการลงทุนในย่านมีนบุรี

You must be logged in to post a comment Login