ตลาดที่อยู่อาศัย 2020 จะไปทางไหน

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข ประจำวันที่  31 มกราคม-7กุมภาพันธ์ 2563)

ปี 2562 มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทเปิดตัวใหม่ 480 โครงการ เพิ่มขึ้นกว่าปี 2561 ที่เปิดตัว 457 โครงการ อย่างไรก็ตาม จำนวนเฉพาะหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่กลับมีน้อยกว่า โดยปี 2562 เปิดตัว 118,975 หน่วย ในขณะที่ปี 2561 เปิดตัวถึง 125,118 หน่วย หรือลดลง 5% ยิ่งพิจารณาจากมูลค่าโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในปี 2562 ซึ่งมีอยู่ 476,911 ล้านบาทนั้น ลดลงจากปี 2561 ที่เปิดตัวสูงสุดถึง 565,811 ล้านบาท โดยลดลงถึง 16%

อันที่จริงโครงการที่เปิดตัวในปี 2562 น่าจะลดลงมากกว่าที่สำรวจได้ แต่เนื่องจากในไตรมาส 4/2562 รัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ จึงมีการเปิดตัวในช่วงปลายปีโดยเฉพาะเดือนตุลาคมและพฤศจิกายนอย่างคึกคักมากเป็นพิเศษ ดังนั้น มาตรการกระตุ้นเหล่านี้จึงเป็นการช่วยระบายสินค้าให้ผู้ประกอบการ และช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถสร้างสินค้าเข้ามาในตลาดได้อย่างต่อเนื่องอีก อุปทานก็ไม่ได้ถูกดูดซับให้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการก็พยายามปรับตัวโดยทำโครงการที่มีขนาดเล็กลงเพื่อลดความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการ  ยิ่งกว่านั้นในการลดความเสี่ยง โครงการในปี 2562 ยังปรับลดราคาลงเหลือเฉลี่ย 4 ล้านบาทต่อหน่วย ในขณะที่โครงการในปี 2561 มีราคาเฉลี่ยถึง 4.6 ล้านบาทต่อหน่วย

แม้การเปิดตัวของจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2562 จะลดลงไม่มาก คือเพียง 5% ก็ตาม แต่สิ่งที่น่าวิตกก็คือ จำนวนหน่วยขายที่ขายได้รวมทั้งหมดเฉพาะในปี 2562 กลับมีเพียง 99,862 หน่วย เมื่อเทียบกับหน่วยขายที่ขายได้ในปี 2561 ที่มีถึง 120,577 หน่วยนั้น ถือว่าลดลงไปถึง 17% เลยทีเดียว ปรากฏการณ์นี้แสดงให้เห็นว่าการซื้อของผู้บริโภคอาจยังมีจำกัด แม้ผู้ประกอบการและรัฐบาลจะพยายามมีมาตรการกระตุ้นให้เกิดการซื้อก็ตาม

ตัวเลขที่น่าห่วงใยในขณะนี้ก็คือ ยังมีหน่วยขายที่รอการขายและยังอยู่ในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 218,881 หน่วยที่จะเข้ามาขายในปี 2563 ในขณะที่ก่อนหน้านี้ 1 ปี ยังมีหน่วยขายที่อยู่ในมือผู้ประกอบการเพียง 199,768 หน่วยที่เข้ามาขายในปี 2562 เท่ากับเพิ่มขึ้น 19,113 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 10% หากเฉลี่ยว่าปีหนึ่งมีการดูดซับอุปทานที่อยู่อาศัยประมาณ 110,000 หน่วย  อุปทานที่ยังเหลืออยู่ 218,881 หน่วยนี้ คงต้องใช้เวลาดูดซับอีกราว 2 ปีโดยไม่ต้องสร้างสินค้าใหม่ ดังนั้น หากรัฐบาลยังกระตุ้นการซื้อต่อไปก็อาจทำให้อุปทานเพิ่มมากขึ้นจนถึงระดับที่อันตรายกว่านี้

การเปิดเพิ่มเหล่านี้เกิดจากมาตรการกระตุ้นของทางราชการ ไม่ใช่เพราะเศรษฐกิจดีจึงมีคนซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่ม นอกจากนี้โดยที่ดอกเบี้ยเงินฝากต่ำมาก นักลงทุนจึงพยายามซื้อสินค้าที่อยู่อาศัยไว้เก็งกำไรกันเป็นจำนวนมาก จึงกลายเป็นอุปทาน “เทียม” ไปจำนวนหนึ่ง คาดว่าทั้งตลาดมีผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงประมาณ 60% นอกนั้นเป็นนักลงทุน นักเก็งกำไร ทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศ

ในส่วนของบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือรวมกัน บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เป็นแชมป์เปิดตัวโครงการสูงสุดถึง 34 โครงการ รวม 10,150 หน่วย รวมมูลค่า 38,174 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ย 3.761 ล้านบาทต่อหน่วย ครองส่วนแบ่งถึง 8.5% ของทั้งตลาด หรือ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดขายทุก 1 ในจำนวน 12 หน่วยในตลาดเลยทีเดียว รองลงมาในด้านจำนวนหน่วยที่เปิดขายก็คือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เปิดตัว 9,276 หน่วย เฉลี่ยหน่วยละ 5.233 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาจากด้านมูลค่าเป็นหลัก จะพบว่า บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) มีมูลค่าการเปิดตัวสูงสุดถึง 48,542 ล้านบาทเลยทีเดียว อันดับที่ 3 ก็คือ บมจ.ศุภาลัย 5,235 หน่วย เฉลี่ยหน่วยละ 5.408 ล้านบาท และอันดับที่ 4 คือ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ 4,643 หน่วย เฉลี่ยหน่วยละ 3.891 ล้านบาท

สำหรับบริษัทนอกตลาดที่น่าสนใจก็คือ บจก.รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ ที่เปิดขาย 3 โครงการในปี 2562 มี 5,249 หน่วย รวมมูลค่า 5,902 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละเพียง 1.124 ล้านบาท บริษัทนี้ครองส่วนแบ่งตลาด 4.4% ในแง่จำนวนหน่วย พอๆกับ บมจ.ศุภาลัย แต่มีมูลค่าการพัฒนาน้อยกว่า บมจ.ศุภาลัย รองลงมาเป็น บจก.ริสแลนด์ (ประเทศไทย) บจก.ไฮไชน์ ดีเวลลอปเม้นท์ กรุ๊ป จะเห็นได้ว่ามีบริษัทพัฒนาที่ดินของจีนเข้ามาในตลาดไทยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

สำหรับในปี 2563 คาดว่าจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดเรื่อง LTV และมาตรการอื่นๆที่ยังใช้อยู่ จะทำให้อุปทานที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง การเปิดใหม่ในปี 2563 อาจไม่น้อยกว่าปี 2562 แม้เศรษฐกิจจะไม่ดีก็ตาม เพราะยังมีแรงซื้อจากการหวังเก็งกำไร เนื่องจากการลงทุนในธุรกิจอื่นมีจำกัด หรือการผันเงินจากเงินกู้ซื้อบ้านไปทำธุรกิจอื่น สิ่งที่น่าห่วงก็คืออุปทานรอการขายจะมีมากขึ้น บ้านว่างหรือบ้านที่สร้างเสร็จและขายไปแล้วแต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นจากที่พบในปี 2562 จำนวน 525,000 หน่วย สัดส่วนนักเก็งกำไรอาจเกิน 40% หนี้เสียอาจมีมากขึ้น ที่สำคัญ NPL หรือสินเชื่อด้อยคุณภาพหรือสินเชื่อที่ไม่เกิดกำไรกับผู้ปล่อยกู้น่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่าที่กำลังก่อตัวในปี 2562 การลงทุนจึงพึงศึกษาข้อมูลให้ดีและต่อเนื่อง

และยังเป็นการทำลายความยุติธรรมในสังคมเสียอีก

You must be logged in to post a comment Login