มาตีราคาสะพานลอยกัน

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข ประจำวันที่ 13-20 มีนาคม 2563)

เมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2563 ผมยังอยู่ที่กรุงกัวลาลัมเปอร์ ผมไปประชุมที่นั่นเพื่อรายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์กับนักลงทุน ไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ประเภทสุสาน รวมทั้งไปสัมมนาวิชาการ ปรากฏว่าโรงแรมที่ผมพักมีสะพานลอยคนข้าม แถมยังมีบันไดเลื่อนให้คนขึ้นได้สะดวก แต่ที่แปลกก็คือบนสะพานมีร้านค้าขายอยู่ อีกทั้งยังสามารถเดินเชื่อมเข้าศูนย์การค้าได้อีกด้วย สะพานลอยแห่งนี้มีราคาเท่าไร

สะพานลอยแห่งนี้ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า Imbi หน้าโรงแรมเบอร์จายาไทม์สแควร์ ในใจกลางกรุงกัวลาลัมเปอร์ โปรดดูที่ตั้งของสะพานลอยแห่งนี้ได้ตามแผนที่ google คือ https://bit.ly/3alHfQc ทั้งนี้ สะพานลอยดังกล่าวข้ามถนน Imbi มีความยาวของสะพานตามความกว้างของถนนประมาณ 60 เมตร และตัวสะพานกว้างประมาณ 6 เมตร โดยข้างหนึ่งของตัวสะพาน (ด้านตะวันตก) แบ่งออกเป็นห้องเช่าขนาดเล็กเป็นล็อกๆประมาณ 3×3 เมตร จำนวนประมาณ 10 ห้อง

หลักในการประเมินค่าทรัพย์สินใดๆก็คือ ทรัพย์สินใดจะมีราคาหรือมีมูลค่าได้นั้นจะต้องสร้างรายได้ ถ้าไม่สร้างรายได้ก็ไม่มีมูลค่า เช่น อากาศที่เราหายใจเข้าไปมีคุณค่ามหาศาล ขาดอากาศสัก 5 นาทีก็คงเสียชีวิต แต่อากาศมีอยู่ทั่วไป ไม่มีราคาค่างวดอะไร เว้นแต่เราเอาอากาศใส่ถังไปหายใจใต้น้ำได้ การบรรจุใส่ถังแล้วนำไปขายก็สามารถขายได้ราคา เมื่อสร้างรายได้ได้จึงมีมูลค่านั่นเอง

ในกรณีสะพานลอยทั่วไปก็เช่นเดียวกัน เราสร้างสะพานลอยกันมากมายก็เพื่ออำนวยความสะดวกให้คนข้ามถนน รวมทั้งอำนวยความสะดวกให้กับคนขับรถ และเป็นการป้องกันการบาดเจ็บและเสียชีวิตจากการข้ามถนน สะพานลอยเช่นนี้มีต้นทุนในการก่อสร้างที่แน่นอน เช่น สะพานลอยขนาดกว้าง 2 เมตร ยาว 40 เมตร และมีบันไดทางขึ้นลงอีกข้างละ 2 บันได อาจมีราคาค่าก่อสร้างอยู่ที่ 5 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม สะพานลอยเหล่านี้ไม่ได้มีมูลค่าโดยเฉพาะในเชิงธุรกิจใดๆ เพราะมันไม่สามารถนำไปสร้างรายได้ได้ ยกเว้นบนสะพานลอยบางแห่งในย่านชุมชนอาจมีคนปูผ้าขายของ แต่เงินที่ได้ก็คงเข้ากระเป๋าเจ้าหน้าที่ ไม่ได้นำไปเข้าหลวงหรือนำไปพัฒนาท้องถิ่นแต่อย่างใด

อย่างไรก็ตาม สะพานลอยที่มีอยู่ดกดื่นในเขตเมืองใหญ่ๆนั้น อันที่จริงสร้างความยากลำบากแก่ประชาชนเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะประชาชนผู้สูงวัยในการปีนป่ายข้ามถนน บ้างก็เลยเสี่ยงที่จะข้ามถนนด้วยตัวเอง และคนขับรถก็ไม่คาดคิดว่าจะมีการข้ามถนนในลักษณะนี้ อุบัติเหตุจึงเกิดขึ้นได้ง่าย หากสังเกตในอารยประเทศเขาจะให้การศึกษาคนขับรถให้เคารพกฎจราจรและคนข้ามถนน ถ้ามีคนข้ามถนนจะต้องหยุดรถ หาไม่จะต้องเสียค่าปรับหรือถูกยึดใบขับขี่ และมีการควบคุมตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด ไม่ใช่ทำแบบไฟไหม้ฟางในกรณีประเทศไทย ดังนั้น ในความเป็นจริงในชุมชนใจกลางเมืองเราไม่ควรสร้างสะพานลอย สร้างความลำบากแก่ประชาชนคนเดินถนนด้วยซ้ำไป

สำหรับวิธีการประเมินค่าสะพานลอยในมาเลเซีย ในกรณีนี้เราสามารถทำได้โดยพิจารณาจากค่าเช่าห้องค้าต่างๆ เช่น สมมุติมี 10 ห้องๆละ 25,000 บาทต่อเดือน (ตารางเมตรละประมาณ 2,800 บาท) ปีหนึ่งก็จะได้เงินประมาณ 300,000 บาท รวม 10 ห้อง ก็ได้เงิน 3 ล้านบาท หากในแต่ละปีมีห้องว่าง ค่าใช้จ่าย ภาษี ค่าดูแล ฯลฯ 30% ก็จะมีรายได้สุทธิต่อปีประมาณ 2.1 ล้านบาท (3 ล้านx70%) หากสมมุติให้อัตราผลตอบแทนในการคืนทุนคือ 5% เพราะค่อนข้างแน่นอนมาก ก็จะได้มูลค่าที่ 42 ล้านบาท อันที่จริงรายได้อีกส่วนหนึ่งมาจากการเชื่อมทางเข้าศูนย์การค้า ซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องประเมินในรายละเอียดอีกส่วนหนึ่ง

มูลค่า 42 ล้านบาทนี้หากมีต้นทุนแบบ Soft Costs ซึ่งประกอบด้วยค่าดำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ย กำไรสุทธิแล้ว ก็อาจเป็นราว 40% ดังนั้น ต้นทุน “แข็ง” หรือ Hard Costs ซึ่งประกอบด้วยที่ดินและสิ่งก่อสร้างจะเป็น 60% หรือราว 25.2 ล้านบาท ถ้าสิ่งก่อสร้างนี้สมมุติเป็นเงิน 20 ล้านบาท (คงต้องประเมินในรายละเอียดของต้นทุนค่าก่อสร้างในกรุงกัวลาลัมเปอร์อีกที) ก็เท่ากับว่าต้นทุนส่วนที่เป็นที่ดินหรือในที่นี้ก็คือ “อากาศ” หรือเป็นสิทธิบนอากาศ (Air Right) นี้เป็นเงินประมาณ 5.2 ล้านบาท (25.2-20 ล้านบาท) นั่นเอง และยังอาจรวมถึงที่ดินในจุดที่สะพานลอยนี้ใช้เป็นฐานในการก่อสร้าง 2 ข้างถนนอีกด้วย

สะพานลอยในลักษณะนี้มีอยู่ทั่วไปในอินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ ซึ่งเป็นการเชื่อมต่อไปยังศูนย์การค้าต่างๆ ผมในฐานะที่เคยไปสอนการประเมินค่าทรัพย์สินในโครงการที่ปรึกษาของกระทรวงการคลังอินโดนีเซียได้นำเสนอถึงกรณีศึกษาเหล่านี้ด้วย ในประเทศไทยก็มีแล้วเช่นกัน เช่น ที่เชื่อมต่อห้างเซ็นทรัลเอ็มบาสซี่ ซอยสมคิด ถนนชิดลม ซึ่งเคยเป็นกรณีศึกษาว่าเป็นการขออนุญาตที่ถูกต้องหรือไม่ (http://bit.ly/1jJM2Ak) เป็นต้น

You must be logged in to post a comment Login