ตลาดอสังหาฯหดตัวแน่ แล้วราคาจะตกไหม

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข ประจำวันที่ 3-10 เมษายน 2563)

โรคไวรัสโควิด-19 ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจหดตัว แม้แต่สลากกินแบ่งรัฐบาลงวด 1 เมษายน ยังเลื่อนไปออกเป็น 2 พฤษภาคม 2563 เลย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบแน่นอน ดร.โสภณคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจะเปิดตัวลดลง 15% รวม 101,429 หน่วย ต่างจังหวัดจะหดตัวยิ่งกว่านี้

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยว่า จากข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ใน 2 เดือนแรกของปี 2563 พบว่ามีการเปิดตัวเฉลี่ยเดือนละ 27 โครงการ หรือเดือนละ 6,154 หน่วย มีมูลค่าเฉลี่ย 23,114 ล้านบาทต่อเดือน ทำให้ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยอยู่ที่ประมาณ 4.011 ล้านบาทต่อหน่วย

อย่างไรก็ตาม จำนวนที่สำรวจได้นี้อาจยังต่ำกว่าจำนวนหน่วยที่เปิดจริงราว 10% เพราะในแต่ละไตรมาสศูนย์ข้อมูลได้ออกสำรวจโครงการที่กำลังขายอยู่ในตลาดและได้พบโครงการเปิดใหม่ในทำเลที่ไม่พบมาก่อนอีกราว 10% ดังนั้น จึงคาดว่าในแต่ละเดือนของปี 2563 จะมีโครงการเปิดใหม่ 30 โครงการ รวม 6,339 หน่วย รวมมูลค่า 25,425 ล้านบาท หรือหากประมาณการทั้งปีก็จะเป็น 356 โครงการ 76,072 หน่วย รวมมูลค่า 305,098 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม จำนวนที่ประมาณการจากฐานข้อมูลใน 2 เดือนแรกของปี 2563 นี้ยังอาจน้อยกว่าปกติ เพราะเป็นไปได้ว่าในเดือนถัดๆมาของปี 2563 สถานการณ์อาจคลี่คลายลงกว่านี้ ดังนั้น จึงมีสมมุติฐานว่า ใน 8 เดือนถัดมา สถานการณ์โดยเฉลี่ยจะดีกว่า 2 เดือนแรกประมาณ 40% ซึ่งน่าจะเป็นสมมุติฐานที่เป็นบวกสุดๆแล้ว โดยนัยนี้จึงประมาณการว่าจะมีโครงการเปิดใหม่ 475 โครงการ รวม 101,429 หน่วย รวมมูลค่า 406,798 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับว่าจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงจากปี 2562 ประมาณ 15% แต่ก็มีโอกาสที่การหดตัวอาจมากกว่า 20% ก็เป็นไปได้หากสถานการณ์ต่างๆไม่คลี่คลาย

การหดตัวลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์นี้เป็นสิ่งที่คาดการณ์ได้ เนื่องจากภาวะขณะนี้มีปัจจัยเสี่ยงเกี่ยวกับโรคไวรัสโควิด-19 ทำให้การซื้อขายอาจลดลงบางส่วน แม้แต่มหกรรมที่อยู่อาศัยที่มักจัดขึ้นในช่วงกลางเดือนมีนาคมของทุกปีก็ยังเลื่อนออกไป สำหรับในจังหวัดภูมิภาคทั่วประเทศสถานการณ์การเปิดตัวน่าจะน้อยกว่าในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยน่าจะเปิดตัวรวมกันเพียง 75% หรือราว 76,072 หน่วย ส่วนมูลค่าน่าจะเหลือเพียง 65% หรือเพียง 264,418 ล้านบาท หรือเท่ากับหน่วยละ 3.476 ล้านบาทเท่านั้น

ดร.โสภณเคยให้ความเห็นว่า มีการกล่าวว่าการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของจีนในปี 2563 อาจลดเหลือ 4% จาก 6% ตามที่เคยคาดหมายเดิมเพราะโรคไวรัสโควิด-19 อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาจากการเติบโตทางเศรษฐกิจสมัยเกิดโรคซาร์สในปี 2546 นั้นจะพบว่าอัตราการเจริญเติบโตของจีนในปีนั้นยังสูงถึง 10% แสดงให้เห็นว่าโรคระบาดแบบนี้ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะยาว และโรคซาร์สก็หายไปเหมือนไม่มีอะไรเกิดขึ้นในเวลาไม่ถึง 1 ปีเท่านั้น (https://bit.ly/2xqYCkv)

สำหรับกรณีฮ่องกงจะเห็นได้ว่าดัชนีราคาที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 31.9 จุดในปี 2531 เพิ่มขึ้นจากปี 2530 ที่ 26.3 จุด แสดงว่ากรณีวิกฤตเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา Saving and Loan Crisis ไม่ได้มีผลต่อฮ่องกงเลย แม้แต่กรณีสงครามอ่าวเปอร์เซียในปี 2533 ก็ไม่ได้ส่งผลต่อราคาบ้านโดยตรงเช่นกัน โดยดัชนีเพิ่มขึ้นเป็น 44.8 ต่อมาในปี 2540 เมื่อจีนได้คืนเกาะฮ่องกง และเกิดวิกฤตเศรษฐกิจปี 2541 ราคาบ้านจึงตกต่ำลงมาจาก 163.1 จุดในปี 2540 เหลือเพียง 11.1 จุดในปี 2541 จนกระทั่งปี 2546 ที่มีโรคซาร์สเกิดขึ้น ราคาบ้านอยู่ที่ 61.6 จุด เพราะตกต่ำต่อเนื่อง แต่เมื่อถึงปี 2547 ราคาบ้านก็กระโดดขึ้นเป็น 78.0 จุด แสดงว่าโรคซาร์สไม่ได้มีผลอะไรโดยตรง แม้แต่กรณีประท้วงหนักของนายโจชัว หว่อง และคณะ ในปี 2554 ก็ยังมีผลให้ราคาบ้านในปีถัดไปเพิ่มจาก 256.9 จุด เป็น 296.8 จุด อย่างไรก็ตาม ผลการประท้วงรุนแรงในปี 2562 ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในฮ่องกงตกต่ำลงบ้าง

ในระยะสั้นๆมีปัญหาไปทั่ว โดยเฉพาะวงการทัวร์และโรงแรมต่างๆ หากโรงแรมหนึ่งมีมูลค่า 1,000 ล้านบาท ถ้ามีอัตราผลตอบแทน 8% หรือปีละ 80 ล้านบาท หากสูญรายได้ไป 1 ไตรมาสเต็มๆก็เท่ากับเป็นเงิน 20 ล้านบาท หรือเท่ากับมูลค่าหายไป 2% ในปัจจุบัน เป็นต้น แม้แต่กิจกรรมอบรมสัมมนาระหว่างประเทศ โดยเฉพาะในจีน ไทย และอื่นๆ หรือกระทั่งมาราธอนที่โตเกียวก็ต้องหยุดไปหมดเช่นกัน แต่ก็คงเป็นในระยะสั้นเท่านั้น

หากปัญหาโรคโควิด-19 นี้เรื้อรังออกไปเป็นเวลานาน เช่น 1 ปี ก็อาจทำให้การซื้อบ้านหดตัวไปหมด และเผลอๆอาจทำให้ราคาบ้านตกต่ำลงได้เช่นกัน แต่อย่างไรก็ตาม ราคาบ้านคงตกต่ำไม่เกิน 10% ในกรณีที่ค่อนข้างจะเลวร้าย แต่ก็เชื่อว่าสถานการณ์คงไม่ได้เลวร้ายลงไปถึงขนาดนั้น และเชื่อว่าสถานการณ์จะคลี่คลายลงได้ในเร็ววัน แม้วันนี้จะยัง “ไม่เห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์” ก็ตาม

แต่ถ้ามองในแง่ดี ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโลกที่ได้รับผลกระทบจากโรคระบาดนี้อาจสามารถฟื้นคืนได้ภายในปี 2563 นี้ และอาจทำให้กำลังซื้อที่เคย “อั้น” เอาไว้กลับมาอย่างมากในปี 2563-2564 อย่างถล่มทลายก็เป็นไปได้

You must be logged in to post a comment Login