‘อนันต์ อัศวโภคิน’ คิดถูกแล้วหรือ

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข ประจำวันที่ 15-22 พ.ค. 2563)

หนึ่งในจอมยุทธ์ที่สุดยอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยคงไม่พ้นคุณอนันต์ อัศวโภคิน แต่ผมกำลังจะบอกว่าถ้าเราทำตามแนวคิดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างแดนของคุณอนันต์ เราก็คงไม่แคล้ว “ประสบเภทภัยมากกว่าวาสนา” ลองมาดูกันครับ

ผมได้มีโอกาสรู้จักคุณอนันต์มาเกือบ 30 ปีแล้ว ล่าสุดเจอกันผมยังคุย (โว) ให้ท่านฟังในฐานะผู้เยาว์กว่าท่านว่า ผมไปสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในอาเซียนมาหลายประเทศอย่างต่อเนื่อง ท่านก็เมตตาผมและบอกอย่างตรงไปตรงมาเลยว่า “ผมไปมาหมดแล้ว เจ๊งกลับมาหมดแล้ว” ท่านเป็นคนโอ่อ่าเปิดเผยจริงๆครับ น่านับถือ ผมจำได้ว่าท่านไป “เจ๊ง” ทั้งที่ฟิลิปปินส์และอินโดนีเซียในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย และท่านยังไปลงทุนในจีนเช่นเดียวกับหลายบริษัทในยุคนั้นอีกด้วย

แต่พวกเราแปลกใจไหม บริษัทพันธมิตรของท่านในต่างประเทศเหล่านั้นยังอยู่ดีมีสุขในวันนี้ คุณอนันต์เจ๊งกลับมาเอง อันนี้ท่านสรุปไว้ว่า “อย่างในต่างประเทศที่เราไปลงทุนเป็นธุรกิจใหม่ๆซึ่งเราไม่มีประสบการณ์ บทเรียนที่ได้คือ ถ้าไม่รู้จริงอย่าไปทำ กฎหมายไม่ชัดเจนอย่าไปทำ” อันนี้อาจจะไม่ใช่ เพราะธุรกิจที่ท่านไปทำก็คือธุรกิจบ้านและที่ดินที่ถนัดในไทยอยู่แล้วนั่นแหละครับ

ที่ท่านและนักธุรกิจไทยอีกหลายท่านเจ๊งกลับมา ส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะการหาพันธมิตร จะแต่งงานก็ต้องเลือกหาคู่ให้ดีที่สุด สมน้ำสมเนื้อ จะได้อยู่กันยืด โดยที่ผมไปสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศบ่อยๆ ไปทำงานให้ธนาคารโลกในอินโดนีเซีย ทำงานให้องค์การสหประชาชาติในเวียดนาม และเป็นที่ปรึกษาในกระทรวงการคลังกัมพูชาและอีกหลายประเทศ ผมพบความจริงอย่างหนึ่งว่า เราต้องเข้าหาสมาคมที่เกี่ยวข้องในแต่ละประเทศ ไปร่วมประชุมรายเดือน รายไตรมาส คลุกคลีตีโมงเพื่อคัดเลือกหาคู่ หาพันธมิตร กระทั่งช็อปปิ้งหาผู้บริหารมือดีมาร่วมงานด้วย

นอกจากนี้เหตุผลที่นักพัฒนาที่ดินไทย “เจ๊ง” กลับมาก็คือ การไปทำโครงการแบบใหญ่ๆเลย เราควรไปแบบเล็กๆก่อน ถึงจะ “เจ๊ง” แต่ “ขนหน้าแข้งก็ไม่ร่วง” ค่อยๆทำไปศึกษาไปแล้วจะเติบใหญ่ คบและพัฒนาโครงการกับนักพัฒนาที่ดินรายย่อยไปก่อน แทนที่จะมุ่งไปที่บริษัทมหาชนแบบเดียวกันในต่างแดน นอกจากนั้นเราควรศึกษาตลาดให้ดีด้วยตัวเราเอง จะไปพึ่งข้อมูลจากบริษัทพันธมิตรคงไม่ได้ ต้นทุนในการทำสำรวจวิจัยก็ไม่ได้มากมายอะไร “ขนหน้าแข้งไม่ร่วง” แน่นอน

ข้อนี้สำคัญมาก แม้แต่นักพัฒนาที่ดินฮ่องกงก็ยัง “เจ๊ง” ในประเทศจีนมากมาย เหตุผลสำคัญก็คือ พวกนี้พกความมั่นใจจากฮ่องกงไปเต็มเปี่ยม ขาดการศึกษาตลาดเท่าที่ควร ผลประกอบการจึงสู้บริษัทท้องถิ่นที่กุมสภาพตลาดไม่ได้ ยิ่งกว่านั้น “ตำรา” ฮ่องกงที่มักจะลงทุนในทำเลสุดยอด (Prime Location) ก็ใช้ไม่ได้ในจีน เพราะในประเทศจีนเขาสามารถสร้างทำเลสุดยอดได้ตลอด สร้างเมืองใหม่ได้เลย ทำเลสุดยอดไม่ได้ยืนยงชั่วกัลปาวสานเช่นฮ่องกงซึ่งเป็นเกาะกระจิดริด เป็นต้น

คุณอนันต์ยังบอกว่า “ในโลกนี้ไม่มีธุรกิจใหม่ มีแค่วิธีคิดใหม่” นี่เป็นคำพูดที่สร้างแรงบันดาลใจได้ดีมาก น่าฟังเป็นอย่างยิ่ง แต่สำหรับเราๆท่านๆที่คิดจะทำธุรกิจนั้น คงจะคิดแบบนั้นไม่ได้ เราต้อง “เข้าเมืองตาหลิ่ว ต้องหลิ่วตาตาม” เช่น เราจะสร้างบ้านจัดสรรหรือห้องชุด เราก็ต้องศึกษาให้ดีว่าสินค้าประเภทไหนทำแล้วขายดี มีคนใช้สอยมาก และเป็นผู้ซื้อใช้จริง (End Users) เราก็ทำตามนั้น ไม่จำเป็นต้องไปแหวกแนว เว้นแต่ว่าเรามีเงินถุงเงินถังไปละลายแม่น้ำ อย่าลืมว่าช่องทางตลาดใหม่ๆ (Market Niche) มีไว้สำหรับผู้นำและนักเสี่ยงโชคที่พร้อม “เจ๊ง” โดยไม่สะเทือนเป็นสำคัญ แต่ถ้าเราไม่มั่นใจก็อย่าเสี่ยงดีกว่า

ตัวอย่างที่น่าสนใจก็เช่น ไปทำนอร์ธพาร์คที่กะว่าจะให้กลุ่มทุนใหญ่ๆมาร่วมกันสร้างอาคารสำนักงานบนแปลงที่ดินจัดสรรรอบๆสนามกอล์ฟที่ดีที่สุดในประเทศไทย ไม่ใช่การจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยริมสนามกอล์ฟ แต่เป็นการจัดสรรที่ดินเพื่อการพัฒนาอาคารเชิงพาณิชย์ แต่แนวคิดนี้เจ๊งไม่เป็นท่า เพราะในความเป็นจริงเราไม่ทราบว่าอาคารสำนักงานนั้นต้องอยู่ใจกลางเมือง จะไปอยู่ไกลโพ้นแบบนั้นเมื่อ 20 ปีก่อน คงเป็นไปไม่ได้ เป็นต้น เราจึงต้องทำวิจัยเพื่อรู้ “หั่งเช้ง” ในตลาดก่อน มาในระยะหลังมีรถไฟฟ้าสายสีแดง ก็อาจทำให้นอร์ธพาร์คดีขึ้นบ้าง แต่คงต้องใช้เวลาอีกสักพักหนึ่ง ขณะนี้ราคาห้องชุดพักอาศัยแถวๆนั้นยังไม่ค่อยขยับมากนัก

การสำรวจวิจัยทำให้คุณอนันต์พบว่าไม่จำเป็นต้องมีห้างในศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 อโศก แต่ทำเป็นแบบพลาซาให้รายย่อยมาขายของมากกว่า ท่านบอกว่าศูนย์การค้าแห่งนี้เน้น SMEs มาเปิดร้านค้า 600 ร้านโดยไม่ต้องมีห้าง มีกิจกรรมส่งเสริมการขายมากมายให้คนติดห้าง เช่น ศูนย์อาหารราคาถูก นี่เป็นข้อค้นพบที่สำคัญ แต่ก็ไม่แน่ท่านอาจเคยไปทาบทามทั้งเซ็นทรัล เอ็มโพเรียม หรืออื่นๆ มาอยู่ในศูนย์การค้าของท่านก็ได้ แต่พวกเขาคงไม่มา เพราะศูนย์การค้าแห่งนี้ตั้งอยู่ไม่ไกลจากห้างของพวกเขา คุณอนันต์จึงต้องใช้กลยุทธ์ร้านค้าย่อย

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่คุณอนันต์คิดถูกแล้วก็คือการไม่หวังผูกขาดตัดตอนรวยคนเดียว ไม่ใช่ว่าเป็นนักพัฒนาที่ดินแล้วหวังจะกินรวบทำธุรกิจรับเหมาก่อสร้างเองด้วย หรือทำโรงแรมก็ไม่ใช่ว่าจะรับเหมาทำเองทุกอย่าง ต้องแบ่งๆกันไป และจะยั่งยืนจริงก็ต้องดูแลซัพพลายเออร์อย่างเป็นธรรม ไม่ใช่ไปขูดรีด ทรยศหักหลัง ขโมยความคิดคนอื่นไปทำให้ตนร่ำรวยแบบนักธุรกิจที่ยิ่งใหญ่หลายรายในประเทศไทย พวกนี้ทำธุรกิจรวยล้นฟ้าแล้วเสแสร้งบริจาคมหาศาลก็ไม่มีใครนับถือจริง เพราะเป็น “ของปลอม”!

ในด้านเทคโนโลยีการก่อสร้างที่รวดเร็วทันใจอย่างที่พฤกษาทำหรือที่แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และเจ้าอื่นทำนั้น ผมพาคณะผู้สนใจไปดูงานถึงโรงงานต้นแบบที่เยอรมนีและญี่ปุ่นมาแล้ว แต่ในความเป็นจริงนั้นโรงงานที่ผลิตที่อยู่อาศัยได้อย่างรวดเร็วและยิ่งใหญ่จริงๆอาจอยู่ที่ประเทศจีน เทคโนโลยีการก่อสร้างของบริษัทพัฒนาที่ดินในแอฟริกาใต้ก็รวดเร็วทันใจกว่าของไทยเสียอีก นี่คือสิ่งที่เราควรไป “เปิดหูเปิดตา” จะจับเจ่าคิดว่านั่งนับเงินอยู่แต่ในประเทศไทยคงไม่ได้แล้ว

คุณอนันต์คุยว่าท่านเคยไปซื้ออาคารสำนักงานใหญ่ของบริษัทเทคโนโลยีที่ใหญ่ที่สุดของโลกในสหรัฐอเมริกาเพื่อปรับเป็นอพาร์ตเมนต์ ท่านใช้วิธีระดมสมองในเรื่องเหล่านี้ผ่าน “วิดีโอคอล” ใช้เวลา 3 ชั่วโมงแล้วเสร็จ ไม่ต้องบินไปไกลถึงสหรัฐ ทำให้ต้นทุนการทำธุรกิจ (Overhead cost) ต่ำมากด้วย ข้อนี้ท่านพึงอธิบายเพิ่มเติมสักนิดว่าในสหรัฐอเมริกาเอาอาคารสำนักงานไปเป็นอพาร์ตเมนต์ได้อย่างไร ที่ผ่านมาคนทำธุรกิจใหญ่ๆจะมี “อัตตา” สูง ไปลงทุนทีละเป็นหมื่นๆล้าน พอเจ๊งก็ซวดเซกลับมา และ “อัตตา” นี่แหละที่ฆ่าพวกนักธุรกิจใหญ่ๆเอง เพราะทำให้เรา “เชิดหน้า” ไม่ศึกษาให้ดีก่อนการลงทุนนับหมื่นๆล้าน กลายเป็นการสะดุดขาตัวเองหกล้มนั่นเอง

การปรับตัวเป็นสิ่งสำคัญมาก ทำไมคุณอนันต์ อัศวโภคิน จึงกลายเป็นเบอร์ 1 แทนคุณอนันต์ กาญจนพาสน์ เหตุผลก็คือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ทำธุรกิจแบบกระจายความเสี่ยง ทำหลายทำเล ทำโครงการเล็กกว่าเมื่อเทียบกับเมืองทองธานี แล้วทำไมคุณทองมา จึงชิงเบอร์ 1 ไปจากคุณอนันต์ได้ เหตุผลสำคัญก็คือนอกจากพฤกษาจะทำหลายทำเลเช่นเดียวกับแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์แล้ว ยังทำหลายระดับราคา ไม่ได้เจาะจงเฉพาะบ้านแพง เป็นต้น (ภายหลังแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็เริ่มทำบ้านราคาปานกลางบ้างแล้ว)

ตลาดในต่างประเทศเป็นสิ่งที่เราหลีกเลี่ยงไม่ได้ เพราะการไปต่างประเทศคือการกระจายความเสี่ยง การแสวงหาโอกาสและการสร้างแบรนด์นั่นเอง ผมยังเคยบอกกับคุณทองมาแห่งพฤกษาว่า ถ้าพฤกษาไปอินโดนีเซียแบบ “สุขุม” จริงๆ ค่อยๆโตแล้วละก็ ต่อไปอีก 10 ปีข้างหน้า ไม่แน่ว่าพฤกษาแห่งอินโดนีเซียอาจมีรายได้มากกว่าพฤกษาประเทศไทยก็ได้

การไปต่างประเทศนั้นไม่ใช่พันธกิจเฉพาะของรายใหญ่ แต่ SMEs ก็สามารถไปต่างประเทศได้ (http://bit.ly/1JYTkXG) และอาจไปได้ดีกว่ารายใหญ่ที่เทอะทะอุ้ยอ้ายได้ ข้อนี้เป็นสิ่งที่เราควรเปลี่ยนทัศนคติเช่นกัน

You must be logged in to post a comment Login