ข้อมูลสำคัญมากต่อความสำเร็จของการพัฒนา

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข ประจำวันที่ 12-19 มิ.ย. 2563)

ดร. W Edwards Deming กล่าวว่า “Without Data you’re just another person with an opinion” ถ้าขาดข้อมูล เราก็เป็นแค่คนคนหนึ่งที่แสดงความเห็นออกไป ซึ่งอาจจะถูกหรือผิดก็ได้ เพราะไม่มีข้อมูลสนับสนุน อาจพูดไปตามความเชื่อ หรือพูดส่งเดชออกไปจนขาดความน่าเชื่อถือ

ทุกคนอยากได้ข้อมูล แต่มีคนไม่มากที่จะยอมลงทุนจ่ายเพื่อการมีข้อมูลที่เชื่อถือได้ มักอยากได้แต่ของฟรี แต่ของฟรีไม่มีในโลก ถ้าเราไม่ลงทุนในข้อมูล เราจะประสบความสำเร็จในด้านการพัฒนาโครงการได้อย่างไร

ท่านเคยคิดกลับในอีกทางหนึ่งไหมว่า บริษัทพัฒนาที่ดินใหญ่ๆอาจไม่ต้องการให้ศูนย์ข้อมูลเกิด เพราะถ้าชาวบ้านผู้บริโภค ประชาชนทั่วไป นักลงทุน หรือนักพัฒนาที่ดินใหญ่น้อย รู้ข้อมูลเท่าเทียมกัน บริษัทใหญ่ๆก็ขาดความได้เปรียบ สำหรับบริษัทใหญ่ ถ้าปีหนึ่งมีรายได้ 10,000 ล้านบาท เสียเงินค่าวิจัยสัก 30 ล้านบาท ก็แค่ 0.3% ของรายได้ หรือเป็นเพียง 1/10 ของค่าขาย-ค่าโฆษณา (ที่มีสัดส่วน 3% ของรายได้) เท่านั้น ขนหน้าแข้งไม่ร่วงแน่นอน ยิ่งถ้าเทียบกับมูลค่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นับแสนล้านบาทต่อปี เงิน 30 ล้านบาทนับว่ามีค่าเพียง 1 ใน 3,333 ส่วนเท่านั้น

ข้อมูลมีเพื่อการตัดสินใจที่ไม่ผิดพลาด

อย่างที่เขาว่า “รู้เขารู้เรา รบร้อยครั้งชนะร้อยครั้ง” การมีข้อมูลที่ดีจะช่วยให้การตัดสินใจไม่ผิดพลาด ทุกคนต้องหาข้อมูล ถ้าเราเป็นเจ้าของโครงการแล้วไม่หาข้อมูล ตั้งราคาส่งเดช ก็คง “ประสบเภทภัยมากกว่าวาสนา”

ข้อนี้ถึงแม้ใครๆก็รู้ ใครๆก็พูดให้ดูเท่ๆได้ แต่ความจริงหลายคนก็ไม่ยอมจ่ายเพื่อการได้ข้อมูล ใช้ความจัดเจน คาดเดาส่วนตัว หรือตระหนี่ เข้าทำนอง “ฆ่าควายเสียดายเกลือ” เป็นต้น

ที่ว่า “ความรู้ท่วมหัวเอาตัวไม่รอด” นั้นถือเป็นประโยคที่ไม่จริง เพราะถ้ามีความรู้จริงเอาตัวรอดแน่ แต่ที่ผ่านๆมาเราไม่รู้จริง แต่แสร้งว่ารู้ ตัดสินใจไปตามการคาดเดา ทำโครงการโดยอาศัยลางสังหรณ์ จึง “เจ๊ง” ต่างหาก

ข้อมูลที่ดีมาจากการทำซ้ำ

การไปหาข้อมูล เช่น ยอดขายในโครงการหนึ่งเพียงครั้งเดียวนั้นอาจผิดพลาดได้ ข้อมูลอาจไม่จริง แต่ถ้าเราไปซ้ำๆ บ่อยๆ ก็จะได้ความจริง บางทีอาจรู้ข้อมูลมากกว่าเจ้าของโครงการที่เป็นมือสมัครเล่น รู้มากกว่าหัวหน้าเซลส์ที่ไม่ค่อยเข้าไซต์งาน หรือมากกว่าพนักงานขายที่เพิ่งเข้าใหม่เสียอีก

การได้ความจริงนั้นไม่ใช่การประกอบอาชญากรรม เช่น ไปพ่วงแฟกซ์ ไปเจาะเว็บไซต์คู่แข่ง หรือส่งสายลับไปหาข้อมูลที่ไม่เปิดเผย เราเพียงต้องการข้อมูลในระดับที่ผู้ซื้อบ้านพึงมีสิทธิรู้เท่านั้น แล้วนำข้อมูลมาประมวลเพื่อวิเคราะห์สถานการณ์ที่ถูกต้องประกอบการตัดสินใจที่สอดคล้องกับความเป็นจริง ถ้าเรามีศูนย์ข้อมูลที่ดีก็จะเป็นแหล่งความรู้ความเข้าใจที่เชื่อถือได้ให้กับชาวบ้านได้มากขึ้น ผู้ประกอบการต้องตระหนักรู้ในการผลิตบ้านที่มีคุณภาพมากขึ้น อะไรต่างๆก็จะดีขึ้น

เหนือข้อมูลคือการวินิจฉัย

ถ้าเรามีข้อมูลแล้วยังตัดสินใจไม่ได้ เราต้องมีสมมติฐานไว้ก่อนเลยว่าเรายังมีข้อมูลไม่เพียงพอ ยังพิสูจน์ทราบอะไรบางอย่างไม่ชัดเจน เพราะสัจธรรมก็คือ ถ้ามีข้อมูลที่ดีและเพียงพอแล้วเราใช้ตัดสินใจได้แน่นอน ดังนั้น ในระหว่างขั้นตอนการหาข้อมูลจนถึงจะนำไปใช้นั้น เราต้อง “วินิจฉัย” ข้อมูลเสียก่อน ดูว่าข้อมูลไหนจริงหรือเท็จ ข้อมูลไหนยังขาดหรือเกินบ้าง

วงจรแห่งความสำเร็จจึงเริ่มต้นที่ข้อมูลและจบลงที่การประเมินผล ตามหลักวิชาที่ว่าด้วย “fact finding, diagnosis, analysis, action, follow-up และ evaluation” ก่อนที่จะเริ่ม fact finding ในรอบใหม่

ข้อมูลแสดงความมีอารยธรรม

ถ้าหากทุกฝ่ายตระหนักถึงความสำคัญของข้อมูล ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีวุฒิภาวะมากขึ้น โดย :

1.นักพัฒนาที่ดินลงทุนศึกษาตลาดจริง เพื่อสร้างบ้านให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภค

2.ผู้บริโภครู้จักใช้ข้อมูล ลงทุนประเมินค่าทรัพย์สินที่จะซื้อ ออกแรงสำรวจโครงการต่างๆให้ได้ข้อมูลเพียงพอก่อนการตัดสินใจซื้อ

3.สถาบันการเงินใช้ข้อมูลประกอบการตัดสินใจปล่อยสินเชื่อ มากกว่าใช้ “เส้นสาย” หรือ “ใต้โต๊ะ และ

4.หน่วยราชการใช้ข้อมูลเพื่อการเตือนภัยทางเศรษฐกิจและกำหนดมาตรการที่เหมาะสมทันการณ์

การลงทุนจัดทำข้อมูลและใช้ข้อมูลอย่างเหมาะสมนี้จึงเป็นการแสดงออกซึ่งความมีอารยธรรมที่เพียงพอในสังคม ที่การตัดสินใจในเรื่องต่างๆนั้นไม่ได้ใช้เฉพาะความเชื่อในตนเองหรือความเชื่อทางไสยศาสตร์เท่านั้น ความมีอารยะยังแสดงออกจากความโปร่งใสของการเปิดเผยและใช้ข้อมูลต่างๆอย่างเพียงพอด้วย นอกจากนี้ยังรวมถึงการมีธรรมาภิบาลที่ดีในการบริหาร และการจัดการยุคใหม่มีข้อมูลเป็นสิ่งสำคัญประการหนึ่ง ถึงแม้ไม่ใช่อันดับหนึ่งแต่ก็เป็นอันดับแรก

ข้อมูลที่ต้องมี

สำหรับประเด็นสำคัญของข้อมูลที่ทางศูนย์ข้อมูลฯ AREA เพียงแห่งเดียวเท่านั้นในประเทศไทยที่จะตอบต่อสังคมธุรกิจและภาควิชาการได้ ได้แก่ :

1.ไตรมาสที่ 1 ของปี 2560 เปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใน กทม. และปริมณฑลจำนวนเท่าไร มูลค่าเท่าไร ประเภทไหน และระดับราคาไหนบ้าง

2.ที่เปิดตัวมาขายได้มากน้อยแค่ไหนในประเภทที่อยู่อาศัยต่างๆ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และห้องชุดในทุกระดับราคา

3.ทำเลใดที่มีแนวโน้มที่ดีเนื่องจากมีการเปิดตัวมากที่สุด และเปิดในสินค้าประเภทใดเป็นสำคัญ ทำเลใดที่อาจอันตรายที่ไม่มีการเปิดตัวเลยในช่วงไตรมาสที่ 1/2560

4.การวิเคราะห์เชิงเปรียบเทียบจำนวนโครงการ ขนาดโครงการ ราคาขายเฉลี่ยสินค้า เทียบกับปีที่ผ่านๆมา (ปี 2537-2559)

5.คาดการณ์ทั้งปี 2560 น่าจะมีแนวโน้มอย่างไรกันแน่ (วิเคราะห์จากตัวเลขจริง ไม่ได้ใช้ “ลูกแก้ว” หรือ “ลางสังหรณ์”)

6.บริษัทไหนเปิดตัวมากที่สุด 10 อันดับแรก

7.สินค้าตามประเภทและระดับราคาไหนที่ขายดีที่สุดที่เปิดตัวในรอบไตรมาสที่ 1/2560

8.สินค้าตามประเภทและระดับราคาไหนที่ขายได้แย่ที่สุดในรอบไตรมาสที่ 1/2560

9.ตัวอย่างโครงการขายดีในไตรมาสที่ 1/2560

10.กลยุทธ์ทางการตลาดใหม่ๆของโครงการเปิดใหม่ในไตรมาสที่ 1/2560

ท่านใดสนใจสามารถเป็นสมาชิก Real Estate Index โดยมีค่าสมาชิกเพียงปีละ 60,000 บาท โปรดติดต่อโทร.0-2295-3905 Email : area@area.co.th หรือดูรายละเอียดได้ที่ www.area.co.th/thai/rei_t.php

You must be logged in to post a comment Login