AREA ประเมินค่าสนามกีฬา 700 ปีเชียงใหม่

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข ประจำวันที่ 3-10 ก.ค. 2563)

ท่านเคยไปสนามกีฬา 700 ปีเชียงใหม่ไหม ใหญ่มาก อาคารแบบนี้ในฐานะที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ เราจะประเมินค่าทรัพย์สินอย่างไร มาคุยกัน

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ได้รับมอบหมายให้ไปประเมินค่าสนามกีฬา 700 ปีเชียงใหม่ ซึ่งเป็นสนามกีฬาขนาดใหญ่ ทรัพย์สินชิ้นใหญ่เบ้อเริ่มเทิ่มแบบนี้ประเมินค่าทรัพย์สินอย่างไร ถ้าเรารู้หลักการประเมินค่าทรัพย์สินเราก็สามารถวางแผนการประเมินค่าได้

“สนามกีฬาสมโภชเชียงใหม่ 700 ปี” คือชื่ออย่างเป็นทางการ สนามกีฬานี้ตั้งอยู่ที่ตำบลดอนแก้ว อำเภอแม่ริม จังหวัดเชียงใหม่ เจ้าของคือการกีฬาแห่งประเทศไทย และดำเนินการโดยการกีฬาแห่งประเทศไทยเช่นกัน สนามนี้มีความจุถึง 25,000 คน เริ่มก่อสร้าง 7 ตุลาคม พ.ศ. 2536 และเปิดใช้สนามใน พ.ศ. 2538 ทั้งนี้ ได้ใช้งานต่างๆ เช่น ซีเกมส์ 2538 ล้านนาเกมส์ ครั้งที่ 25 กีฬาแห่งชาติ ครั้งที่ 41 กีฬาคนพิการแห่งชาติ ครั้งที่ 31 กีฬาโรงเรียนอาเซียน 2559 เป็นต้น

ก่อสร้างขึ้นใน “โครงการสร้างสนามกีฬาเมืองหลักเฉลิมฉลอง 700 ปี นพบุรีศรีนครพิงค์เชียงใหม่” ซึ่งได้รับอนุมัติจากคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 13 พฤษภาคม พ.ศ. 2532 ณ โรงแรมเชียงใหม่พลาซ่า จังหวัดเชียงใหม่ โดยใช้พื้นที่ราชพัสดุจากกรมธนารักษ์จำนวน 236 ไร่ 1 งาน 9 ตารางวา ตามระเบียบของกรมธนารักษ์ ซึ่งได้รับอนุมัติเมื่อวันที่ 9 ตุลาคม พ.ศ. 2532 และต่อมาวันที่ 8 ตุลาคม พ.ศ. 2534 คณะรัฐมนตรีได้มีมติให้จังหวัดเชียงใหม่เป็นเจ้าภาพจัดการแข่งขันกีฬาซีเกมส์ ครั้งที่ 18 นับเป็นการแข่งขันกีฬาซีเกมส์ครั้งแรกที่จัดนอกเมืองหลวงของประเทศเจ้าภาพ ส่งผลให้หน่วยงานต่างๆเริ่มให้ความสำคัญกับการสร้างสนามกีฬาแห่งนี้ โดยที่คณะรัฐมนตรีมีมติขยายวงเงินในการก่อสร้างเพิ่มอีก 538,455,000 บาท

กิจกรรมที่จัดขึ้นประกอบด้วย

– กีฬาซีเกมส์ ครั้งที่ 18 ในปี พ.ศ. 2538

– การแข่งขันกีฬามหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลแห่งประเทศไทย ครั้งที่ 25 หรือ “ล้านนาเกมส์ ครั้งที่ 25” (31 มกราคม-7 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2552)

– การแข่งขันรถยนต์ทางเรียบ HONDA RACING FEST และ TOYOTA MOTOR SPORT

– งานแสดงพลุนานาชาติเฉลิมพระเกียรติ วันที่ 31 ธันวาคม 2553

– การแข่งขันกีฬาแห่งชาติ ครั้งที่ 33 “เชียงใหม่เกมส์” วันที่ 13-24 ธันวาคม 2545

– การแข่งขันกีฬาแห่งชาติ ครั้งที่ 41 “เชียงใหม่เกมส์” วันที่ 9-19 ธันวาคม 2555

– การแข่งขันกีฬาคนพิการแห่งชาติ ครั้งที่ 31 “เวียงพิงค์เกมส์” วันที่ 15-19 มกราคม 2556

– การแสดงคอนเสิร์ต MTV EXIT Live In Chiangmai วันที่ 25 มิถุนายน 2554 และคนหัวใจสิงห์ อัสนี-วสันต์ วันที่ 5 พฤศจิกายน 2554

– กิจกรรมทางการเมือง ได้แก่ การชุมนุมของกลุ่มคนเสื้อแดง

การประเมินค่าทรัพย์สินนี้ทำได้โดยวิธีการ

1. วิธีต้นทุน โดยคำนวณราคาที่ดินตามราคาตลาด กรณีนี้เป็นที่ราชพัสดุ แต่สมมติถ้าขายได้ตามราคาตลาดเป็นเงินเท่าไร หากเช่าเป็นเวลา 30 ปีมาทำสนามกีฬานี้ จะเป็นมูลค่าเท่าไร ณ วันนี้เหลือมูลค่าอยู่เท่าไรตามระยะเวลา แล้วบวกด้วยค่าก่อสร้างและค่าพัฒนาอื่นๆที่หักค่าเสื่อมแล้วก็จะได้ราคาตามวิธีต้นทุน

2. วิธีการเปรียบเทียบตลาด กรณีนี้อาจใช้ไม่ได้ เพราะไม่มีใครขายสนามกีฬาขนาดใหญ่นี้ ถ้าเป็นในต่างประเทศก็อาจจะมี แต่บริบทต่างกัน สภาวะแวดล้อมก็แตกต่างกัน เอามาเปรียบเทียบกันคงไม่ได้ แต่เราสามารถหา “ค่าเช่าตลาด” เช่น ค่าเช่าสนามศุภชลาศัยของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เป็นต้น รวมทั้งค่าเช่าและค่าบริการอื่นๆตามราคาตลาดได้ เป็นต้น เพื่อนำตัวเลขต่างๆด้านรายได้ตลาดมาใช้ในวิธีรายได้

3. วิธีรายได้ ก็คือการแปลงรายได้สุทธิในแต่ละปีมาเป็นมูลค่าตามระยะเวลาที่สามารถครอบครองได้ เช่น 30 ปี หรืออาจจะได้รับการต่ออายุไปนานกว่านั้น หรืออาจจะแทบเรียกว่า “ตลอดไป” เมื่อทราบรายได้สุทธิที่พึงจะได้ ประมาณการอัตราผลตอบแทนหรือ Capitalization Rate และประมาณการระยะเวลาในการลงทุน เราก็จะสามารถประเมินค่าสนามกีฬาแห่งนี้ได้

เมื่อประมาณการได้เบื้องต้นแล้วก็อาจสอบทานกับผู้รู้ในวงการกีฬา หรือในกิจการที่เกี่ยวกับกีฬาอื่นๆ เพื่อให้สมมติฐานที่ตั้งไว้ใกล้เคียงความเป็นจริงที่สุด จะได้ไม่เกิดข้อผิดพลาดในการประเมินค่าทรัพย์สินชิ้นนี้ อย่างไรก็ตาม สำหรับมูลค่าที่ประเมินได้ในกรณีสนามกีฬา 700 ปีเชียงใหม่นี้ คงไม่สามารถเปิดเผยในที่สาธารณะนี้ได้ เพราะเป็นข้อมูลเฉพาะระหว่างผู้จ้างและผู้ว่าจ้างตามมาตรฐานจรรยาบรรณ แต่เราก็สามารถทราบได้ว่าแนวทางการประเมินค่าเป็นอย่างไร

ก่อนตัดสินใจการลงทุนใดๆควรประเมินค่าทรัพย์สินให้ถ้วนถี่ก่อน

You must be logged in to post a comment Login