จะซื้อที่ดินของบริษัทที่จดเลิกไปแล้วได้อย่างไร

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข ประจำวันที่ 21-28  ส.ค. 2563)

มีผู้มาขอคำปรึกษาผมว่าจะซื้อที่ดินแปลงหนึ่ง ตรวจพบว่าที่ดินแปลงนี้เป็นของบริษัทแห่งหนึ่ง แต่บริษัทนั้นจดเลิกบริษัทไปแล้ว จะซื้อได้อย่างไร ข้อนี้สร้างความงุนงงให้กับผมเป็นอย่างยิ่ง แม้ผมจะเคยไปสอนที่คณะนิติศาสตร์ สถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์ แต่ก็สอนด้าน Soft Laws ไม่ใช่ Hard Laws แบบกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผมเลยไปปรึกษาผู้รู้มาตอบครับ

ผู้รู้ท่านนี้ก็คือ อาจารย์เจริญ กิจเวคิน ซึ่งเป็นอาจารย์พิเศษที่โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th) ที่ผมเป็นผู้อำนวยการ อาจารย์เจริญเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์อิสระ เป็นที่ปรึกษาบริษัทอสังหาฯกว่าร้อยบริษัท มีทรัพย์สินเป็นบ้านเพื่อการขายนับพันหลัง มากกว่าผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆหลายแห่งเสียอีก ที่สำคัญท่านเป็นเพื่อนร่วมรุ่นเทพศิรินทร์ของผม เป็นนักกฎหมายอีกต่างหาก

อ.เจริญไขความลับให้ฟังว่า ถ้าจะซื้อที่ดินที่เจ้าของเป็นบริษัทที่จดเลิกไปแล้วนั้น ดูในเบื้องต้นคงหาผู้ขายไม่ได้ ไม่รู้จะไปซื้อกับใคร ดูคล้ายจะ “คว้าน้ำเหลว” แต่ในความเป็นจริงมีทางที่จะซื้อที่ดินแปลงนั้นได้ ก็คือต้อง “ชุบชีวิต” บริษัทนั้นให้ “เกิดขึ้นใหม่” เสียก่อน โดยไปยื่นต่อศาลขอฟื้นนิติบุคคลนี้ขึ้นมาใหม่ พอฟื้นแล้วเราก็จะสามารถนำทรัพย์ของบริษัทซึ่งก็คือที่ดินแปลงนี้มาโอนขายได้

กรรมวิธีในการ “ฟื้นชีวิต” บริษัทหรือนิติบุคคลซึ่งอาจเป็นห้างหุ้นส่วนจำกัดหรืออะไรก็ตามนั้น ต้องให้ผู้มีอำนาจลงนามที่ยังมีชีวิตอยู่ไปร้องขอต่อศาล เราจึงต้องควานหาผู้มีอำนาจลงนามให้พบ แล้วขอให้ไปร้องต่อศาลเพื่อฟื้นนิติบุคคลนี้ขึ้นมาเพื่อนำทรัพย์มาขาย ซึ่งเชื่อว่ากรรมการผู้มีอำนาจคงยินดีที่จะดำเนินการดังกล่าว เพราะอยู่ดีๆก็จะได้เงินมาเฉยๆจากการขายที่ดินแปลงนี้นี่เอง

อย่างไรก็ตาม หากผู้มีอำนาจลงนามเสียชีวิตไปหมดแล้วจะหมดโอกาสในการซื้อที่ดินแปลงนี้หรือไม่ ในกรณีนี้ต้องหาผู้ถือหุ้นทั้งหลายให้พบ ผู้ถือหุ้นเหล่านี้อาจไม่ใช่กรรมการผู้มีอำนาจลงนาม แต่เป็นผู้ถือหุ้นที่ถูกต้องตามกฎหมาย ก็ย่อมมีสิทธิในทรัพย์สินนี้ เสร็จแล้วก็จัดประชุมผู้ถือหุ้น โดยผู้ถือหุ้นถึง 75% มีมติให้ฟื้นกิจการบริษัทดังกล่าว แล้วยื่นต่อศาลเพื่อขอฟื้นฟูบริษัทขึ้นมาใหม่ แล้วจึงนำทรัพย์สินที่เป็นที่ดินแปลงนี้มาขาย ผู้ถือหุ้นก็จะสามารถนำเงินมาแบ่งกันแบบ “ถูกหวย” ไปเลย ซึ่งก็ไม่น่าจะมีใครปฏิเสธ ทนายที่ให้คำปรึกษาก็คงยินดีเป็นอย่างยิ่ง เพราะเขาก็คงได้รับค่าจ้างอย่างงามตามไปด้วยเช่นกัน

หากการประชุมในครั้งแรกไม่สามารถหาผู้ถือหุ้นถึง 75% มาลงมติฟื้นฟูกิจการขึ้นมาใหม่จะทำอย่างไร แนวทางการแก้ไขก็ยังพอมีอีกเช่นกันก็คือ ต้องจัดการประชุมผู้ถือหุ้นเป็นครั้งที่ 2 ในการประชุมครั้งที่ 2 นี้ เสียงส่วนใหญ่ในที่ประชุมสามารถมีมติให้ฟื้นกิจการหรือนิติบุคคลนี้ขึ้นมาใหม่ได้ ไม่ต้องมีเสียงถึง 75% ของผู้ถือหุ้นอีกต่อไป เมื่อมีมติแล้วก็ขอมติขายที่ดินแปลงนี้แล้วก็ได้เงินไป ผู้ซื้อก็ได้ที่ดินที่ถูกต้องตามกฎหมายต่อไป

ทีนี้หากเกิดกรณี “สุดหยั่งคาด” จริงๆ ก็คือผู้ถือหุ้นทั้งหลายก็ตายไปหมดแล้ว เราก็ต้องควานหาทายาทของผู้ถือหุ้น โดยที่หุ้นนั้นถือเป็นทรัพย์สิน เราต้องทำเรื่องให้ทายาทไปรับมรดกเป็นผู้ถือหุ้นบริษัทดังกล่าวแทน และเมื่อได้ผู้ถือหุ้นถึง 75% ของหุ้นทั้งหมด หรือมีผู้ถือหุ้นส่วนใหญ่ในการประชุมครั้งที่ 2 เห็นควรให้ฟื้นกิจการ ก็ฟื้นกิจการแล้วขายที่ดินได้เช่นข้างต้น ภารกิจการขายทรัพย์สินที่เป็นที่ดินชิ้นนี้ก็จะเสร็จสิ้นโดยสมบูรณ์

ในสถานการณ์สุดท้ายคือ กรรมการผู้มีอำนาจก็ตายหมดแล้ว ผู้ถือหุ้นก็ตายหมดแล้ว ทายาทของทั้งผู้มีอำนาจและผู้ถือหุ้นก็ไม่มี ในกรณีเช่นนี้เราจะไปซื้อที่ดินแปลงนี้จากใครอีกเล่า ข้อนี้ยิ่งสบายหายห่วงไปเลย ถ้าเรารู้ว่าที่ดินแปลงใดมีสถานะเช่นนี้ เราก็รีบไปครอบครองปรปักษ์เลย เริ่มต้นด้วยการถางหญ้า ล้อมรั้ว ปลูกพืชผักหรืออาคาร และป้องกันไม่ให้ผู้อื่นเข้ามาบุกรุก พอครบ 10 ปี เราก็ขอครอบครองปรปักษ์ได้เลย เท่ากับว่าเราได้ที่ดินแปลงนี้มาฟรีๆ ไม่ต้องไปซื้อขาย กลับกลายเป็นการ “ถูกหวย” ไปเลย

นี่แหละคือทางออกในการซื้อที่ดินที่เจ้าของเป็นบริษัท แต่เป็นบริษัทที่จดเลิกกิจการไปแล้ว เราสามารถซื้อได้หรืออาจได้ฟรีด้วยซ้ำไป

หมายเหตุ

ท่านใดที่อยากรู้เรื่องข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียดและมีความรอบรู้จริงในด้านนี้ มาเรียนวิชา RE100 : รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th) นะครับ

You must be logged in to post a comment Login