มูลค่าการใช้สอยบ้านสี่เสาเทเวศร์ พ.ศ. 2522-2562

• Tweet
• 

 คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข ประจำวันที่ 2-9 ต.ค. 2563)

บ้านสี่เสาเทเวศร์ถูกรื้อทิ้งไปแล้ว บ้านหลังนี้ พล.อ.เปรม ติณสูลานนท์ ได้อยู่อาศัยมาเป็นเวลาประมาณ 40 ปี มูลค่าการใช้สอยบ้านสี่เสาเทเวศร์นี้เป็นเงินเท่าไร

ประวัติโดยสังเขปของ “บ้านสี่เสาเทเวศร์” ก็คือ “เคยเป็นบ้านพักของ พล.อ.เปรม ติณสูลานนท์ อดีตประธานองคมนตรีและรัฐบุรุษ ตั้งอยู่บนที่ดินกองทัพบก ถนนศรีอยุธยา (ใกล้สี่แยกสี่เสาเทเวศร์) เขตดุสิต กรุงเทพฯ อดีตเป็นบ้านพักของจอมพลสฤษดิ์ ธนะรัชต์ อดีตผู้บัญชาการทหารบก และนายกรัฐมนตรีคนที่ 11 ทั้งนี้ พล.อ.เปรมใช้บ้านพักหลังดังกล่าวมาตั้งแต่สมัยเป็น ผบ.ทบ. บ้านสี่เสาเทเวศร์จึงมักถูกเรียกว่า “บ้านป๋าเปรม” หรือ “บ้านป๋า”

บ้านสี่เสาเทเวศร์มีหลังคาทรงหน้าจั่วปูกระเบื้องสีน้ำเงิน ปีกซ้ายตัวบ้านเป็นห้องรับรอง ด้านขวาเป็นที่พักของทหารประจำบ้าน บริเวณด้านหลังเป็นห้องนั่งเล่นส่วนตัวของ พล.อ.เปรม ภายในมีเปียโนของประธานองคมนตรี และตามผนังหรือมุมต่างๆภายในห้องจะมีรูปถ่ายของ พล.อ.เปรม สำหรับเจ้าหน้าที่บริการประจำตัว พล.อ.เปรม ซึ่งประจำที่บ้านพักสี่เสาเทเวศร์นั้นมีทั้งหมด 4 คน ผลัดกันเข้าเวรละ 2 คน ประจำ 24 ชั่วโมง”

“ส่วนเรื่องที่มาของชื่อ “สี่เสาเทเวศร์” นั้น นอกจากเป็นที่ตั้งของบ้านพักรับรอง ฯพณฯ พล.อ.เปรม ติณสูลานนท์ ที่สร้างขึ้นสมัยจอมพลสฤษดิ์ ธนะรัชต์ แล้ว เดิมบริเวณนี้เคยเป็นที่ตั้งของเสาไฟฟ้า 4 ต้น รองรับหม้อแปลงจ่ายไฟให้กับรถรางสายเทเวศร์-ท่าเตียน ผู้คนจึงเรียกขานว่า “สี่เสา” ส่วน “เทเวศร์” มีที่มาจากชื่อของวังเทเวศร์ที่ตั้งอยู่ถนนกรุงเกษม ปากคลองผดุงกรุงเกษม ริมแม่น้ำเจ้าพระยา

หลังจาก พล.อ.เปรมถึงแก่อสัญกรรมเมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม 2562 บ้านหลังดังกล่าวก็ได้ถูกส่งคืนยังกรมสวัสดิการกองทัพบก และกองทัพบกส่งคืนให้ที่ราชพัสดุ กระทั่งมาสู่กระบวนการรื้อถอน โดยมีเครื่องจักรกลขนาดใหญ่เข้าไปทำการรื้อและทุบบ้านพักในส่วนที่เป็นปูน” <1>

ในเชิงอสังหาริมทรัพย์ เรามาลองพิจารณากันว่าบ้านหลังนี้ใช้เงินในการดูแลเท่าไรในช่วงที่ พล.อ.เปรมครอบครองบ้านหลังนี้อยู่ ทั้งนี้ พิจารณาจากสมมติฐานการเช่า โดยบ้านหลังนี้มีอาคารขนาดใหญ่และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน มีทหารรับใช้ 4 คน ยังไม่รวมทหารยามและอื่นๆ จึงมีค่าใช้จ่ายพอสมควร บ้านหลังนี้ตั้งอยู่บนที่ดินขนาดประมาณ 1.5 ไร่ มีสนามหญ้าและประตูรั้วรอบขอบชิด

1. ณ ปี 2562 การเช่าบ้านหลังใหญ่ขนาดนี้มาอยู่อาศัย (สมมติฐาน) อาจเป็นเงินเดือนละ 200,000 บาท หากรวมน้ำ ไฟ สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ รวมทั้งทหารรับใช้ 4 คน ทหารยาม รวมทั้งค่าซ่อมแซมตามปกติ และอื่นๆ อาจมีค่าใช้จ่ายอื่นๆอีก จึงประมาณการไว้เป็นเงินเดือนละ 500,000 บาท สำหรับ ณ ปี 2562 ซึ่งเป็นปีที่ พล.อ.เปรมครองบ้านเป็นปีสุดท้าย

2. ประมาณการว่า ณ ปี 2522 เมื่อมีการใช้สอยบ้านดังกล่าว (หลังจากท่านย้ายออกจากบ้านพิษณุโลกแล้ว) ท่านก็ยังมีทหารรับใช้ 4 คน ทหารยาม และอื่นๆเช่นเดิม (แต่อาจมีมากกว่าปัจจุบัน เพราะท่านเป็นผู้บัญชาการทหารบกในยุคนั้น) โดยประมาณการว่าหากมีการเช่าบ้านตามราคาตลาดก็น่าจะเป็นเงินเดือนละ 40,000 บาท

3. หากคิดอัตราเพิ่มของค่าเช่าในอัตราเท่ากัน จาก 40,000 บาทในปี 2522 เป็น 500,000 บาทในปี 2562 ก็จะได้อัตราเพิ่มที่ 6.52% และสามารถประมาณการค่าเช่าต่อเดือนตลอด 40 ปีได้ (ตามคอลัมน์ D) ตามสูตร = {(ค่าเช่าปีสุดท้าย/ค่าเช่าปีแรก)^(1/40 ปี)} -1

4. ส่วนคอลัมน์ E เป็นการประมาณการค่าเช่าต่อปี โดยใช้ 12 คูณด้วยค่าเช่าต่อเดือน

5. ส่วนคอลัมน์ F เป็นค่าเช่าต่อปีที่ได้ และสะสมด้วยอัตราผลตอบแทนที่ 5% คล้ายฝากเงินในธนาคาร โดยประมาณการค่าอัตราเงินฝากเท่ากับ 5% (เพราะเคยมีสูงเกิน 10% และต่ำสุดประมาณ 1% ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา)

หากรวมค่าใช้จ่ายจากการเช่านับตั้งแต่ปีแรกถึงปีปัจจุบันก็จะเป็นเงินประมาณ 187,288,422 ล้านบาท ที่ พล.อ.เปรมได้ครอบครองบ้านหลังนี้เป็นเวลาประมาณ 40 ปีนั่นเอง อย่างไรก็ตาม พล.อ.เปรมในฐานะประธานองคมนตรีและรัฐบุรุษจึงมีค่าใช้จ่ายที่ใช้เพื่อการครองชีพในมูลค่านี้

ในแง่การเงินก็เป็นเช่นนี้ ส่วนในแง่อื่นก็แล้วแต่การตีความและมุมมอง

You must be logged in to post a comment Login