ปี 2564 ตลาดที่อยู่อาศัยจะร่วงใช่ไหม

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย                    

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่ 5-12 ก.พ. 64)

ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2563 ตกหนักมาก ปี 2564 จะแกว่งไกวสูงมากเพราะปัจจัยการเมืองเป็นสำคัญ ดูอย่างโควิด-19 ไทยติดน้อยสุดในอาเซียน แต่ใช้เงินมากสุดและทำให้เศรษฐกิจตกต่ำสุดๆ แล้วตลาดบ้านจะเป็นอย่างไร

ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2563 ปี 2564 ถือเป็นปีแห่งการแกว่งไกวของตลาดที่อยู่อาศัย มีโอกาส +10% หรือไม่ก็ -10% ขึ้นอยู่กับฝีมือการแก้ปัญหาโควิด-19 การดึงดูดนักลงทุนและนักท่องเที่ยวเข้ามาในประเทศไทย จะเห็นได้ว่าในปี 2563 ตลาดหดตัวลงเกือบ 40% ราคาลดลงประมาณ 7% โดยเฉลี่ย สถานการณ์ปี 2564 อาจแกว่งตัวสูง โดยจะมีโอกาสติดลบกว่าปี 2563 ถึง 10% หรือถ้าในแง่ดีก็อาจจะฟื้นตัวขึ้น 10% เช่นกัน แต่อาจฟื้นตัวได้ไม่รวดเร็วนัก สถานการณ์ในปี 2565 อาจจะเลวร้ายลง เพราะประเทศไทยยังมีระเบิดเวลาด้านการเมืองที่ไม่เป็นประชาธิปไตยเท่าที่ควร ความขัดแย้งทางการเมืองจะส่งผลต่อการดึงดูดนักลงทุน นักท่องเที่ยว ตลอดจนถึงการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ชี้ว่า ในแง่อุปทานโครงการเปิดใหม่ปี 2563 มีจำนวน 324 โครงการ ลดลง 141 โครงการ (-30.3%) เทียบกับปี 2562 จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ 73,043 หน่วย ลด 45,932 หน่วย (-38.6%) มูลค่าโครงการปี 2563 จำนวน 287,261 ล้านบาท ลด 189,650 ล้านบาท (-39.8%) โดยนัยนี้แสดงผลอย่างชัดเจนว่าโควิด-19 ส่งผลร้ายต่อเศรษฐกิจไทยที่ย่ำแย่อยู่แล้วก่อนมีโควิด-19 และตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน อย่างไรก็ตาม แม้การลดลงถึงเกือบ 40% นี้จะชัดเจนมาก แต่ก็ชี้ว่าสถานการณ์ตลาดไม่ได้ย่ำแย่เท่ากับตอนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ “ต้มยำกุ้ง” ในช่วงปี 2540 ซึ่งส่งผลให้แทบไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆใดๆเลยในปี 2541-2542

เมื่อพิจารณาถึงทำเลที่ตั้งจะพบว่าโครงการในปี 2563 นั้นเปิดตัวแบบกระจัดกระจาย ไม่ได้กระจุกตัวในเขตใจกลางเมืองเช่นเดียวกับในปีก่อนๆ เพราะอุปทานด้านห้องชุดใจกลางเมืองลดลงอย่างต่อเนื่อง การพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบมาแทนที่ กรณีนี้คงไม่ได้เป็นเพราะโควิด-19 เพราะไม่ปรากฏมีการแพร่กระจายของเชื้อในอาคารชุดต่างๆเลย (แม้มีผู้ติดเชื้อบ้างก็ตาม) แต่คงเป็นเพราะว่าความต้องการแนวราบในราคาปานกลางมีมากขึ้น

ยอดซื้อที่มีผู้จองซื้อจริงทั้งปี 2563 มีจำนวน 65,279 หน่วย และเมื่อเทียบกับปี 2562 ยอดซื้อมี 99,862 หน่วย (ลดลง 34,583 หน่วย หรือ -34.6%) ในขณะที่ยอดเปิดใหม่ลดลงถึงเกือบ 40% แต่ยอดจองลดลงในสัดส่วนที่น้อยกว่า แสดงว่ามีการดูดซับอุปทานไปพอสมควร ยอดผู้จองซื้อในปี 2564 น่าจะมีเพิ่มขึ้นเป็น 73,000 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 12% หรือ 285,000 ล้านบาท สิ่งที่น่าห่วงก็คืออุปทานคงเหลือสะสมรวม ณ สิ้นปี 2563 เพิ่มขึ้นจากกลางปี 2563 ประมาณ 2.5% คือจาก 221,192 หน่วย ณ กลางปี 2563 เพิ่มเป็น 226,645 หน่วย (เพิ่ม 5,453 หน่วย) นี่เป็นผลจากการที่บริษัทพัฒนาที่ดินต่างๆยังพยายามเติมอุปทานเข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง

อุปทานคงเหลือสะสม 226,645 หน่วยนี้ ต้องใช้เวลาอีกถึง 36.9 เดือน หรือ 3 ปีจึงจะขายหมดหากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย แต่หากยังมีการเติมหน่วยขายเข้ามาอีกเรื่อยๆ การขายก็จะยิ่งช้าลงไปอีก และอาจทำให้สินค้าที่มีอยู่ในตลาดในขณะนี้ล้มหายตายจากไปได้เป็นจำนวนมาก นี่แสดงว่า “ระเบิดเวลา” ที่รออยู่อาจจะส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565 ทรุดลง แตกต่างจากที่บางฝ่ายคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะดีขึ้นในปี 2564 และ 2565

สิ่งที่น่าเป็นห่วงก็คือ อุปทานที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการโดยรวมนั้นราคาลดลง 3.5% ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 เท่ากับในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 แสดงว่าทั้งปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการต้องยอมลดราคาลงประมาณ 7% อย่างไรก็ตาม ยังมีบางโครงการที่ยอมลดราคาลงถึง 30-40% เช่นกัน แต่เป็นส่วนน้อยมาก ในกรณีมีปัญหาในการขายจริงๆ ทางออกคือควรหยุดขายและปรับรูปแบบโครงการ หรือเปลี่ยนสินค้าไปเลย เช่น จากบ้านเดี่ยวเป็นบ้านแฝด เป็นต้น

ส่วนในปี 2564 คาดว่าจำนวนโครงการอาจมีเพิ่มขึ้น 360 โครงการ (8%) จำนวนหน่วยเปิดใหม่ในปี 2564 น่าจะเป็น 82,000 หน่วย (12%) มูลค่าในปี 2564 น่าจะเพิ่มเป็น 310,000 ล้านบาท (เพิ่ม 8%) อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่เลวร้าย จำนวนหน่วยอาจจะลดลงไปอีกประมาณ -10% จากปี 2563 ส่วนมูลค่าอาจลดลงประมาณ -15% จากปี 2563 อุปทานคงเหลือทั้งตลาดมีแนวโน้มลดลง (5%) เนื่องจากมีจำนวนอุปทานเปิดใหม่เข้าสู่ตลาดน้อยลง เพราะผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัว ส่วนด้านอุปสงค์/ยอดซื้อปี 2564 ลดลงประมาณ 10% เนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัว คนว่างงานเพิ่มขึ้น ดังนั้น โดยรวมจึงอาจกล่าวได้ว่าปี 2564 มีโอกาสแกว่งตัวอยู่ระหว่าง +10% ถึง -10%

ในกรณีที่ดีที่โควิด-19 ได้รับการคลี่คลายมากขึ้น มีโอกาสเป็นไปได้ที่ปี 2564 จำนวนโครงการอาจมีเพิ่มขึ้นเป็น 360 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดใหม่ในปี 2564 น่าจะเป็น 82,000 หน่วย แทนที่จะลดลง ส่วนมูลค่าในปี 2564 น่าจะเพิ่มเป็น 310,000 ล้านบาท ประเด็นสำคัญก็คือ หลังโควิด-19 หากไทยไม่สามารถส่งออกได้เท่าที่คาดหวัง เศรษฐกิจไม่ฟื้นคืน การลงทุนจากต่างประเทศจำกัด แรงงานต่างชาติขาดแคลนเพราะโควิด-19 ในช่วงก่อน ก็อาจไม่เป็นไปตามการคาดหวังนี้

ตลาดที่อยู่อาศัยจะเริ่มดีขึ้นประมาณกลางปี 2565 ซึ่งอาศัยเวลาในการคลี่คลาย เพราะกำลังซื้อต่างชาติกลับมา เศรษฐกิจจะกลับมาอย่างมั่นคง แต่หากประเทศไทยยังมีปัญหาวิกฤตทางการเมือง โอกาสที่ไทยจะเติบโตก็อาจเป็นตรงกันข้าม อย่างไรก็ตาม วิกฤตการเมืองคงหลีกเลี่ยงได้ยาก เพราะประเทศไทยยังไม่เป็นประชาธิปไตยในแง่ที่ยังมี ส.ว. จากการแต่งตั้ง (เมื่อก่อนเคยมีจากการเลือกตั้ง) และยังมีรัฐธรรมนูญที่ไม่เป็นประชาธิปไตย มีทีมเศรษฐกิจที่ไม่ดีพอ (แย่กว่าสมัย ดร.สมคิดที่ว่าแย่เสียอีก) ดังนั้น ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยไทยในภาวะการเมืองเช่นนี้จึงอาจมีปัญหาในระยะยาวได้

ตลาดในภาวะเช่นนี้ต้องทำใจ และต้องศึกษาวิจัยให้ถ้วนถี่ก่อนการลงทุน เพื่อความมั่นใจในความสำเร็จ

You must be logged in to post a comment Login