อย่าบิดเบือนข้อมูลเพื่อขายชาติ ขายแผ่นดิน

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย   

(โลกวันนี้วันสุข ประจำวันที่ 15-22 ต.ค. 64)

ดร.โสภณในฐานะที่เคยเป็นที่ปรึกษาการจัดตั้งศูนย์ข้อมูล ธนาคารอาคารสงเคราะห์ โต้การวิเคราะห์ข้อมูลของศูนย์ข้อมูล ธนาคารแห่งนี้ในเรื่องการให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ว่าจะไม่ได้ผลอย่างแน่นอน

ทั้งนี้เมื่อเร็วๆ นี้มีข่าวว่า “ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ หนุนดึงต่างชาติฟื้นเศรษฐกิจ” ในหนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจในวันศุกร์ที่ 8 ตุลาคม 2564 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะที่เคยเป็นหนึ่งในที่ปรึกษาจัดตั้งศูนย์ข้อมูล ธนาคารอาคารสงเคราะห์ดังกล่าว และทำข้อมูลมายาวนานตั้งแต่ปี 2537 ขอมาให้หลักฐานหักล้างว่าการให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ว่าจะไม่ได้ผลอย่างแน่นอน และจะกลายเป็นการ “ขายชาติ” ไปได้

1. ศูนย์ข้อมูล ธนาคารอาคารสงเคราะห์ก็เปิดเผยเองว่าในช่วงปี 3 ปี (พ.ศ.2561-2563) มีต่างชาติซื้อเพียง 34,653 หน่วย เฉลี่ยแล้วปีละ 11,551 หน่วยเท่านั้น ดร.โสภณให้ข้อคิดว่าตัวเลขข้างต้นก็ชี้ชัดในตัวเองว่าต่างชาติไม่ได้สนใจอสังหาริมทรัพย์ไทยนัก

2. ศูนย์ข้อมูล ธนาคารอาคารสงเคราะห์บอกว่า “ในบางพื้นที่. . .อาจมีความต้องการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอัตราส่วนที่สูงกว่า 49%” ดร.โสภณชี้ว่าโครงการอาคารชุดในไทยมีราว 8,000 โครงการ อาจมีโครงการที่ต่างชาติอยากซื้อมากกว่า 49% ไม่กี่โครงการ  (ธนาคารฯ ระบุได้ไหมว่าโครงการไหนบ้าง) การนำข้อมูลน้อยนิดมาอ้างเพื่อให้ต่างชาติซื้อได้ถึง 100% ย่อมขาดเหตุผล และอาจทำให้ประชาชนเข้าใจว่ามีวาระซ่อนเร้น ที่ผ่านมาต่างชาติยังมีทางออกอื่น เช่น การซื้อในรูปบริษัท การเช่าระยะยาว เป็นต้น จึงไม่จำเป็นต้องแก้ให้ต่างชาติซื้อได้ 100%

3. ศูนย์ข้อมูล ธนาคารอาคารสงเคราะห์บอกว่า มูลค่าการซื้อขายของต่างชาติในช่วง 3 ปี (2561-2563) รวม 145,598 ล้านบาท ดร.โสภณระบุว่าตัวเลขนี้เป็นเพียง 0.3% ของรายได้ประชาชาติใน 3 ปีดังกล่าวที่ 48,965,077 ล้านบาท <1> แสดงว่าการให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่อาจช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจเลย

4.  ศูนย์ข้อมูล ธนาคารอาคารสงเคราะห์บอกว่า “คนต่างชาติเข้ามาซื้อห้องชุด 10% ในเชิงจำนวนหน่วยและ 17% ในเชิงมูลค่า” ดร.โสภณเปิดเผยว่านี่เป็นตัวเลขเฉพาะปี 2561 ไม่ใช่ทั้ง 3 ปี หลังปี 2561 แม้ก่อนโควิด-19 การซื้อห้องชุดของชาวต่างชาติก็ตกต่ำลง ในปี 2564 ซื้อเพียง  3.7% ของมูลค่าเท่านั้น จึงไม่มีเหตุผลใดที่จะเปิดให้ต่างชาติซื้อได้ 100%

อันที่จริงทางราชการไทยไม่ได้วิเคราะห์ข้อมูลให้ชัดเจน รอบด้าน  ความเข้าใจบางอย่างจึงคลาดเคลื่อน รัฐบาลไม่ทราบข้อมูลต่อไปนี้ จึงออกมาตรการที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ดังนี้:

1. ขนาดสหรัฐอเมริกายังมีคนไปซื้อบ้านแค่ 107,000 หน่วยในปีที่ผ่านมา <2> ประเทศไทยที่บางคนยังไม่รู้ว่าตั้งอยู่ตรงไหน จะดึงดูดให้คนต่างชาติมาอยู่ในไทย 1 ล้านคนใน 5 ปีได้อย่างไร  การตั้งตัวเลขสูงเกินจริง โดยเพียงเผื่อว่าจะทำได้ เป็นการตั้งความหวังลมๆ แล้งๆ และอาจกลายเป็นการ “หลอกลวง” แบบ “กำ__ ดีกว่ากำ__” นั่นเอง

2. ยิ่งเมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน มาเลเซียที่มีโครงการ Malaysia My Second Home (MM2H) เป็นเวลา 17 ปีมาแล้ว สามารถสร้างรายได้แค่ 11,890 ล้านริงกิตหรือ 96,000 ล้านบาท สมมติให้ซื้อบ้านครึ่งหนึ่งและบ้านหลังละ 10 ล้านบาท ก็เท่ากับซื้อบ้านเพียง 4,800 หลัง หรือซื้อกันเพียงปีละ 282 หลังเท่านั้น <3> ประเทศไทยอาจดึงดูดชาวต่างชาติได้มากกว่ามาเลเซีย แต่ก็คงได้ไม่มากกว่านัก

3. ตั้งแต่ตั้งประเทศไทยมา มีแรงงานฝีมือและผู้ชำนาญการชาวต่างประเทศมาพำนักและทำงานเพียง 112,834 คน <4> สมมติมีอัตราเพิ่มตามปกติ 5% ต่อปี ใน 5 ปี ก็เพิ่มขึ้นอีกเพียง 31,174 คน รัฐจะเพิ่มให้เป็น 1 ล้านคน แม้รวมคนเกษียณอายุ ฯลฯ ก็คงเป็นไปไม่ได้เลย ดังนั้นจึงเป็นตัวเลขยกขึ้นมาลอยๆ โดยไม่มีที่มาที่ไป

อนึ่งการตอบโต้นี้ ไม่ได้มีความประสงค์ร้ายใดๆ กับใครหรือหน่วยงานใด ดร.โสภณหวังดีต่อชาติ ประสงค์ให้รัฐบาลมีข้อมูลที่ชัดเจน การตีความข้อมูลผิด ใช้ข้อมูลที่ไม่ชัดเจน อาจออกนโยบายผิดๆ นำประเทศไทยไปสู่หายนะได้ กลายเป็นการ “ขายชาติ” ไปได้

อ้างอิง

<1> รายได้ประชาชาติ https://www.nesdc.go.th/ewt_dl_link.php?nid=5174&filename=qgdp_page

<2> National Association of Realtors: https://bit.ly/3oe4CoR

<3> Malaysia My Second Home is back but it may not last, here’s why?. https://bit.ly/2XRRCKz

<4> โปรดดูรายละเอียดที่  https://bit.ly/3lmjS1m

You must be logged in to post a comment Login