ประชาธิปไตย ในวงการอสังหาริมทรัพย์

On November 1, 2021

บทความพิเศษ โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

รัฐบาลจะแก้ปัญหาประเทศชาติได้ ต้องใช้ประชาธิปไตย ถ้าไม่มีประชาธิปไตย ปัญหาของชาติแก้ไม่ได้จริงๆ และรังแต่จะสร้างความสับสนเพิ่มขึ้น

ต้องฟังเสียงส่วนใหญ่

อย่างเช่นเมื่อวันที่ 3 กันยายน 2563 นายกฯ เปิดทำเนียบฟังความแต่จากคนกลุ่มเดียวในวงการและพวกนายหน้าต่างชาติ มีแต่ผู้แทนจากสมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่กี่คน และตัวแทนของบริษัทพัฒนาที่ดินจำนวนหนึ่ง ตลอดจนบริษัทนายหน้าข้ามชาติไม่กี่แห่ง การรับฟังความคิดเห็นในลักษณะนี้เชื่อถือไม่ได้ เพราะในวงการอสังหาริมทรัพย์ มีผู้เกี่ยวข้องมากมาย เช่น สมาคม-มูลนิธิที่เกี่ยวกับนักพัฒนาที่ดินในส่วนกลางและส่วนภูมิภาคราว 20 แห่ง เกี่ยวกับนายหน้า การขาย 3 แห่ง เกี่ยวกับบริษัทรับสร้างบ้าน 2 แห่ง เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สิน 3 แห่ง เกี่ยวกับสินเชื่อ เกี่ยวกับผู้ซื้อบ้าน รังวัด เและอื่นๆ อีกรวมแล้วไม่ต่ำกว่า 50 องค์กร แต่รัฐบาลกลับเลือกฟังแต่รายใหญ่ๆ นายหน้าไทยแท้มีมากมาย ก็กลับเลือกฟังแต่บริษัทสาขาจากต่างประเทศ

การไม่ฟังเสียงส่วนใหญ่ รวบรัดฟังแต่รายใหญ่ ก็ทำให้นโยบายต่างๆ ที่ออกมาย่อมสนับสนุนรายใหญ่มากกว่ารายย่อย ย่อมเอื้อประโยชน์ต่อนักพัฒนาที่ดินมากกว่านักวิชาชีพที่เกี่ยวข้องอื่น ย่อมทำเพื่อวงการอสังหาริมทรัพย์มากกว่าจะคิดช่วยแก้ไขปัญหาของประเทศเป็นเป้าหมายโดยตรง จริงอยู่ว่าบริษัทพัฒนาที่ดินในตลาดหลักทรัพย์รวม 45 แห่งจะมีการผลิตที่อยู่อาศัยถึงเกือบครึ่งหนึ่งในขอบเขตทั่วประเทศ แต่นักพัฒนาที่ดินรายย่อยทั้งในกรุงเทพมหานครและในต่างจังหวัดก็มีอีกนับพันๆ แห่ง เราควรส่งเสริม SMEs เช่นกัน ประเทศจึงจะเจริญอย่างมั่นคง

วิธีการที่จะรับฟังความคิดเห็นนั้นจะต้องเปิดเผยต่อสังคม ให้สื่อมวลชนได้รับฟังด้วย อย่าได้ปกปิดไม่ให้ผู้สื่อข่าวเข้าทำข่าวอย่างที่ทำอย่างลับๆ ในวันที่ 3 กันยายนนี้ ที่สำคัญควรทำเป็น FB Live ไปเลย ประชาชนจะได้รับรู้ด้วย นโยบายต่างๆ ต้องโปร่งใส เปิดเผยได้ ไม่ได้มีอะไรเป็นความลับ ไม่ได้มีอะไรเป็นความมั่นคงของชาติ และที่สำคัญ ประชาชนจะได้เห็นได้ด้วยว่าใครเสนอวิธีการใดๆ ที่เอาเปรียบสังคมหรือไม่ หรืออย่างน้อยก็เป็นการปรามไม่ให้ใครเสนออะไรเพื่อตนเองเป็นหลัก

จะคิดหานโยบายที่เหมาะสมต่อประเทศไทยในด้านอสังหาริมทรัพย์นั้นทำไม่ยากเลย เพียงระดมสมองจากนักวิชาชีพที่เกี่ยวข้องให้ทั่วถึง รวมถึงผู้รู้ในวงการทั้งภาครัฐและภาคเอกชนอย่างเป็นระบบในลักษณะการสานเสวนา เพื่อสังเคราะห์ออกมาแนวคิดเชิงนโยบายอย่างมีบูรณาการ ก็สามารถทำได้ การเลือกฟังแต่กับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียรายใหญ่ หรือพวกนายหน้าจากต่างประเทศ เป็นวิธีการแบบสุกเอาเผากิน ไม่เอื้อประโยชน์ต่อวงการทั้งหมดและสังคมโดยรวม

พูดถึงประชาธิปไตย อาจดูเหมือนเรื่องการเมืองของเหล่านักการเมืองไป แต่ความจริงประชาธิปไตยไม่ได้จำกัดอยู่แค่นั้น ประชาธิปไตยเกี่ยวข้องกับทุกภาคส่วนในสังคม และเป็นสิ่งที่ต้องมี ต้องใช้และต้องสถิตเป็นเนื้อหาใจกลางของการอยู่ร่วมกันอย่างสันติและสร้างสรรค์ วันนี้เรามาลองดู “ประชาธิปไตย” ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ระดับวงการย่อย ระดับประเทศ จนถึงระดับนานาชาติ

นักวิชาชีพต้องมีประชาธิปไตย

ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินต้องมีความเป็นอิสระ (independent) ในความเห็นทางวิชาชีพของตน จะให้นายจ้างมาสั่งซ้ายหัน – ขวาหันไม่ได้ ไม่เช่นนั้นหากมีบริษัทประเมินใดที่ซื้อได้ตั้งแต่เบอร์หนึ่งถึงเบอร์สุดท้าย การบริการวิชาชีพนี้ก็ขาดความน่าเชื่อถือ และที่สำคัญเป็นการทำร้ายวงการอื่น เช่น การเงินการธนาคาร และเป็นผลเสียแก่เศรษฐกิจโดยรวมเข้าข่ายการประกอบอาชญากรรมทางเศรษฐกิจ

เสียงของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแต่ละคนต้องได้รับการยอมรับ ควรมีอิสระคล้ายผู้ตรวจสอบภายใน และควรได้รับการคุ้มครองจากสภาวิชาชีพ สมาคมหรือองค์กรวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน เพื่อไม่ให้ภาคส่วนธุรกิจใดนำวิชาชีพนี้ไปใช้ในทางฉ้อฉล ดังนั้นวงการวิชาชีพใดก็ตาม จะให้มีการผูกขาดการนำไม่ได้ เพราะเท่ากับเป็นบ่อเกิดของการฉ้อฉล หรือแสวงหาผลประโยชน์เฉพาะตน

นักพัฒนาที่ดินก็ต้องมีประชาธิปไตย

บางคนบอกว่าในวงการค้า จะมีประชาธิปไตยได้อย่างไร เป็นเรื่องของมือใครยาวสาวได้สาวเอาต่างหาก สัจธรรมข้อนี้ก็ดำรงอยู่เหมือนกัน โดยเฉพาะกิจการของสินค้าที่เป็นสังหาริมทรัพย์บางรายการ เช่น น้ำอัดลม บุหรี่ คอมพิวเตอร์ ฯลฯ การผูกขาดจะมีให้เห็นทั่วไป รายเล็กรายน้อยแทบไม่มีเสียงอะไร และมาตรฐานของรายใหญ่ ก็คือมาตรฐานของโลกนั่นเอง

อย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะที่ยึดติดกับทำเล จึงทำให้ไม่มีใครสามารถครองงำหรือครองส่วนแบ่งในตลาดได้เกินครึ่ง ตัวอย่างเช่น ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล บริษัทอันดับหนึ่งครองส่วนแบ่งตลาดประมาณ 15% บริษัทมหาชน 40 แห่ง ครองส่วนแบ่งตลาดอยู่สามในสี่ แต่เราก็ยังมีบริษัทขนาดกลางและขนาดย่อมหรือ SMEs อยู่อีกราว 300 แห่ง ยิ่งกว่านั้นในระดับทั่วประเทศ ยังมีนักพัฒนาที่ดินอื่นอีกเป็นจำนวนมาก

ดังนั้นจึงไม่มีใครเสียงดังกว่าใครนัก สมาคมการค้าของนักพัฒนาที่ดินทั้งหลาย จึงต้องเป็นประชาธิปไตย และต้องเป็นตัวแทนที่แท้จริงของนักพัฒนาที่ดินทั้งมวลด้วย เพราะในปัจจุบันนักพัฒนาที่ดินมีนับพันๆ รายโดยเฉพาะที่เป็น SMEs อย่างไรก็ตามเชื่อว่าสมาชิกของสมาคมก็ยังมีไม่ถึงหนึ่งในสามของทั้งหมด สังคมจะยอมรับให้รายใหญ่ผูกขาดหรือทอดทิ้ง SMEs ไม่ได้

เสมอภาคคือทุกคนมีโอกาสเท่ากัน

เสมอภาคคือทุกคนมีโอกาสเท่ากัน แต่ใครจะได้จะเสียก็อยู่ที่ศักยภาพของตนเอง จะปล่อยให้อยู่ที่การได้รับข้อมูลที่มากน้อยลดหลั่นกันตามการผูกขาด – ครอบงำไม่ได้ ตัวอย่างเช่น หากนายกสมาคมนักพัฒนาที่ดินไปเป็นกรรมการของหน่วยราชการที่เก็บข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ นายกฯ อาจได้รับรายงานวิจัยฉบับเต็มมาศึกษาในรายละเอียด อาจเผยแพร่ข้อมูลให้กรรมการบริหารในสมาคม แต่สมาชิกทั่วไปอาจไม่ทราบข้อมูลทั้งหมด

และเมื่อหน่วยราชการเผยแพร่ข้อมูลแก่สาธารณะ ก็เผยแพร่เพียงบางส่วน ทำให้นักวิชาชีพหรือนักพัฒนาที่ดินอื่นไม่สามารถทราบข้อมูลได้ครบถ้วน อันทำให้เกิดความได้เปรียบ – เสียเปรียบ หลักสำคัญในที่นี้ก็คือ ทุกคนต้องได้รับข้อมูลที่เท่าเทียมกัน เพียงแต่ใครจะไขว่คว้าโอกาสทางธุรกิจได้หรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับวิสัยทัศน์และศักยภาพของตน การยึดถือในหลักสำคัญนี้จึงจะสะท้อนความเป็นประชาธิปไตย

ต้องแยกแยะภาพลวงตา

การเป็นกรรมการสมาคมถือเป็นการอาสามาทำงานเพื่อส่วนรวมตามสัญชาตญาณผู้นำ แต่ไม่ใช่การ “เสียสละ” เป็นแน่แท้ เพราะตนเองก็ได้รับเกียรติตามสมควรด้วย การอ้างความเสียสละหรือสร้างระบบอุปถัมภ์ จึงเป็นสิ่งที่น่าเคลือบแฝงถึงประโยชน์ซ่อนเร้นบางประการได้ ในสังคมแห่งความโปร่งใส จะมาอ้างความดีส่งเดชไม่ได้ ยกเว้นจะสละเงินส่วนตัวออกมาบำเพ็ญประโยชน์ก็อีกเรื่องหนึ่ง

อย่างไรก็ตามในความเป็นจริง ก็จะมีคนจำนวนหนึ่งพยายามที่จะมีตำแหน่งเป็นกรรมการสมาคม เพื่อรับชอบแต่ไม่รับผิดชอบ บางครั้งอาจกีดขวางความเจริญในทำนอง “มือไม่พาย เอาเท้าราน้ำ” บ้าง สิ่งเหล่านี้จะเกิดขึ้นไม่ได้เลยหากสมาชิกทุกคนมีการตื่นตัวและมีส่วนร่วมในบรรยากาศประชาธิปไตย ซึ่งจะทำให้การครอบงำต่าง ๆ น้อยลงทั้งจากผู้มีอิทธิพลภายในหรือภายนอกองค์กร เช่น ฝ่ายการเมือง เป็นต้น

ในระดับสากลก็ต้องการประชาธิปไตย

ในโลกนี้ยังไม่มี “องค์การสหประชาชาติ” ในวงการอสังหาริมทรัพย์ สมาคมต่าง ๆ ที่ตั้งขึ้นก็อาจเป็นสมาคมที่ใหญ่มาแต่แรก เช่น Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) จากสหราชอาณาจักร หรือสมาคมที่มีตัวแทนจากประเทศต่าง ๆ เข้าร่วมบ้าง เช่น FIABCI ซึ่ง ดร.โสภณ มีฐานะเป็นอุปนายกสมาคม FIABCI ในประเทศไทย แต่สมาคมเหล่านี้ก็ไม่ได้เป็นตัวแทนของทุกภาคส่วน

องค์กรเหล่านี้ก็หาได้มีผู้แทนนักวิชาชีพที่เป็นผู้แทนของประเทศนั้นๆ เป็นสมาชิกหรือมีสิทธิออกเสียง และถ้าจะเป็นองค์กรของนักวิชาชีพทั่วโลก ก็อาจต้องเปลี่ยนชื่อเสียใหม่เพื่อให้สอดคล้องกับความเป็นสากลจริงๆ โดยในกรณีวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน สถาบันสอนวิชาชีพนี้ ผู้ควบคุมวิชาชีพ ต้องมีส่วนเข้าร่วม เพื่อการพัฒนาวิชาชีพ เป็นต้น

ดังนั้นความร่วมมือในด้านวิชาชีพระดับสากล จึงต้องอาศัยองค์กรที่เป็นตัวแทนของท้องถิ่นโดยตรง และทำให้องค์กรสากลนี้มีความเป็นประชาธิปไตยจริงๆ การดำรงอยู่โดยไม่ใช่ตัวแทนของนักวิชาชีพหรือผู้ประกอบการส่วนใหญ่ จึงไม่สามารถดำเนินกิจกรรมต่างๆ ได้อย่างมีพลังเท่าที่ควร และมีโอกาสที่จะถูกครอบงำโดยองค์กรสมาชิกที่ใหญ่กว่า หรือผู้นำที่มีอิทธิพลมากกว่านั่นเอง และการนี้จึงไม่ได้มุ่งหวังประโยชน์ต่อผู้บริโภค

องค์กรนานาชาติด้านอสังหาริมทรัพย์ ควรมีการประชุมสมาคมนักพัฒนาที่ดิน การประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน สมาคมบริหารทรัพย์สิน และอื่น ๆ ที่เป็นตัวแทนของแต่ละประเทศจริง และยังควรมีการประชุม “ผู้คุมกฎ” (regulators) ของแต่ละประเทศ (เช่น กรมที่ดิน กลต. สคบ.) สถาบันการเงินผู้ให้สินเชื่อ สถาบันการศึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น เพื่อให้เกิดการแลกเปลี่ยนความรู้ และที่สำคัญเพื่อร่วมกันออกมาตรการใหม่ ๆ ในการควบคุมการบริการ การค้าและวิชาชีพอย่างจริงจัง

ประชาธิปไตยคือลมหายใจ

การยึดหลักอำนาจอธิปไตยเป็นของปวงชนชาวไทย และการคืนประชาธิปไตยไปสู่ประชาชนให้ประชาชนได้ตัดสินอนาคตของตนเอง ถ้าประชาชนตัดสินใจผิด เขาก็จะได้เรียนรู้ด้วยตนเอง เขาก็คงไม่ออกมาโวยวายอะไรนักเพราะเขาตัดสินใจเอง แต่ถ้าประชาชนตัดสินใจถูกต้องประเทศชาติก็จะเดินหน้าต่อไป ประชาชนมีสิทธิ์ในการคิดและศึกษาเรียนรู้ เพื่อให้เกิดพุทธิปัญญา โดยไม่ควรให้ใครมาจูงจมูก เพราะเท่ากับไม่เคารพศักดิ์ศรีความเป็นมนุษย์นั่นเอง

ในทางตรงกันข้าม ถ้าเราอยู่ในคุก (ทางความคิด) ที่มี “ผู้คุม” สั่งด้วยอำนาจศักดิ์สิทธิ์เด็ดขาดโดยคนคุกไม่อาจโต้แย้ง ก็คงไม่ต้องการประชาธิปไตย ต้องการแต่กำลังอาวุธโดยพวก “ขาใหญ่”ในการปกครอง สังคมแบบนั้น ไม่ต้องการการเลือกตั้ง อาจมีการแต่งตั้งและการอาสาทำดี (ที่ดูน่ารักๆ) เช่น นายชูวิทย์ ที่อาสาไปทำดีเก็บศพในคุก เป็นต้น “ขาใหญ่” ก็มีหลายแก๊งหลายกลุ่ม ฟาดฟันหรือรวมพลังกันเพื่อผลัดกันชิงเป็นใหญ่ เราไม่ได้อยู่ในสังคมคนคุก มิใช่หรือ

ลองคิดดูว่าในวงการพัฒนาที่ดิน และนักวิชาชีพที่เกี่ยวข้องทั้งหลาย หากให้มีบรรยากาศประชาธิปไตย คณะกรรมการสมาคมก็มาจากการเลือกตั้งเสรี ไม่ได้ขึ้นอยู่กับสรรพกำลังของ “ขาใหญ่” ในวงการ วงการก็จะสะอาดขึ้น แต่ละคนจะเข้ามาช่วยพัฒนาวงการ ช่องว่างการทุจริตก็จะไม่มี ผู้ใช้บริการก็อุ่นใจ วงวิชาชีพก็จะมีการพัฒนาทั้งทางวิชาการ เกียรติและศักดิ์ศรี เป็นต้น การทำให้ทุกภาคส่วน ทุกระดับมีความเป็นประชาธิปไตย จะยังประโยชน์แก่ทุกฝ่าย โดยเฉพาะผู้บริโภคสินค้าและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ในอันที่จะได้รับบริการที่ดีและได้รับความคุ้มครอง ซึ่งจะส่งผลดีต่อผู้ประกอบการและผู้ให้บริการอื่น ๆ ในวงการอสังหาริมทรัพย์

ประเทศไทยหลังโควิด-19 ต้องมีประชาธิปไตย หาไม่จะอยู่ไม่ได้ หรืออยู่อย่างยากลำบากสำหรับประชาชนทั่วไป แต่สบายๆ สำหรับนพวกมีเส้นสาย ทำให้ประเทศชาติไม่เจริญ ประชาชนยากจนข้นแค้นลง มูลค่าทรัพย์สินก็ตก แม้ในวงการอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องการประชาธิปไตย

การมีประชาธิปไตยในทุกวงการ จึงเป็นประโยชน์อย่างแท้จริง และถือว่า Win-Win แก่ทุกฝ่าย

Featured