แพงไป! เงินชดเชยค่าปรับปรุงบ้านผิดหลังของธนาคารออมสิน

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย              

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่ 18 ต.ค.  65)

ตามที่มีข่าวว่าธนาคารออมสินให้เงินชดเชยแก่ผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านหลังที่ออมสินไปปรับปรุงผิดเป็นเงิน 2.2 ล้านบาท แพงไปหรือไม่ แต่บ้างก็ว่า 10 ล้านยังควรจ่าย มูลค่าความเสียหายทางจิตใจควรเป็นเท่าไหร่แน่

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน เช่น ที่ดิน อาคาร สังหาริมทรัพย์ หรือทรัพย์สินที่ไม่มีตัวตนเช่นยี่ห้อสินค้า ขอแสดงความคิดเห็นเพื่อให้เห็นถึงค่าเยียวยา ทั้งนี้เพื่อเป็นแนวทางในการประเมินค่าทรัพย์สิน (ไม่ได้มุ่งให้ผลในทางลบแก่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง)

ก่อนอื่นมาดูกันก่อนว่าโครงการวนาสิริ พาร์ควิลล์ ซึ่งตั้งอยู่บนถนนนนทบุรี-ปทุมธานี ในตำบลคลองพระอุดม อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี ที่พัฒนาโดย บจก.ไทยควอลิตี้แลนด์แอนด์เฮ้าส์นั้น มีการเปลี่ยนแปลงราคาอย่างไรบ้าง โดยบ้านเดี่ยวขนาดปกติ พื้นที่ใช้สอย 125 ตารางเมตร 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ มีที่จอดรถ 1 คันนั้น ขายในราคา 1.69 ล้านบาท เมื่อเปิดตัวในเดือนมกราคม 2549 ทั้งนี้มีทั้งหมด 289 หน่วย

            เดือน/ปีที่สำรวจ        ราคาขาย/หน่วย (ล้านบาท)     เปลี่ยนแปลง (%)

มกราคม 2549                                                  1.69

ธันวาคม 2553                                                  1.85                       9%

ธันวาคม 2558                                                  2.45                     32%

ธันวาคม 2560                                                  2.55                       4%

ธันวาคม 2563                                                  2.85                     12%

ธันวาคม 2565                                                  2.85                       0%

อาจกล่าวได้ว่าในตลอดระยะเวลา 16 ปีที่ผ่านมา ราคาเพิ่มขึ้น 69% หรือเฉลี่ยตกปีละ 3.3% ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นไม่สูงมากนัก ทั้งนี้อาจเป็นเพราะตั้งอยู่ไกลจากใจกลางเมืองคือธนาคารกรุงเทพ สำนักงานใหญ่สีลมถึงเกือบ 40 กิโลเมตร ทั้งนี้ตามข่าวกล่าวว่าธนาคารออมสินซื้อบ้านมาในราคา 1.6 ล้านบาทหรืออาจจะถือได้ว่าเท่ากับ 56% ของราคาตลาด

ธนาคารได้ดำเนินการปรับปรุง แต่ไม่เปิดเผยว่าเป็นต้นทุนเท่าไหร่ แต่คาดว่าคงประมาณ  2-3 แสนบาท  ดังนั้นเงินลงทุนของธนาคารในการนี้จึงเป็นเงินประมาณ 1.8-1.9 ล้านบาท ส่วนเงินชดเชยให้กับผู้เสียหายก็เป็นเงิน 2.2 ล้านบาท เท่ากับว่างานนี้ธนาคารขาดทุนไปประมาณ 2.4-2.5 ล้านบาท (เงินชดเชยบวกค่าปรับปรุงสภาพ)

สำหรับสภาพบ้านเท่าที่เห็นจากคลิปต่างๆ มีสภาพไม่ต่างจาก “บ้านร้าง” เท่าไหร่นัก เพราะต้นไม้ขึ้นรกไปหมดจนต้องตัดต้นไม้ออก รั้วก็เก่า แอร์ก็เก่าจนต้องรื้อทิ้งไป สิ่งของต่างๆ ในบางห้อง (ตามภาพ) ก็วางระเกะระกะในลักษณะที่อาจไม่ได้มีผู้อยู่อาศัยจริง แต่เจ้าของบอกว่าได้เข้ามาอยู่อาศัยเป็นครั้งคราว  อย่างไรก็ตามด้วยความเข้าใจผิดเข้าไปรื้อค้นและปรับปรุงผิดหลัง ก็ถือเป็นความผิดของทางธนาคารอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

สำหรับทรัพย์สิน เจ้าของก็ได้รับคืนบางส่วน เช่น โต๊ะ พระพุทธรูป ฯลฯ แต่บางอย่างก็เป็นสิ่งที่ถูกทำลายทิ้งไปแล้ว รายการทรัพย์สินที่สูญหายไปตามที่ทางเจ้าของบ้านกลางถึงมีหลายรายการ แต่รายการเหล่านี้ก็สามารถตีค่าเป็นเงินได้พอสมควร เช่น

1. เฟอร์นิเจอร์ที่ว่าถูกยึดไป บางส่วนก็ได้คืน บางส่วนถ้าพังและเสียไปแล้ว ก็อาจซื้อใหม่ได้ สมมติเป็นเงิน 100,000 บาท

2. เสื้อผ้า (เก่า) กรณีนี้ก็อาจประเมินราคาได้ เช่น  50,000 บาท

3. เครื่องปรับอากาศ คาดว่าสภาพคงเก่ามากจนผู้รับเหมาปรับปรุงบ้านเอาไปทิ้ง แต่ถ้าจะตีค่าเป็นเงิน ก็คงเป็นเงินประมาณ 20,000 บาท

4. หนังสือเก่า ในกรณีนี้คงไม่ใช่หนังสือตำราหายาก (Rare Book) แต่คงเป็นหนังสือดาราทั่วไป ซึ่งยังสามารถหาซื้อจากแหล่งขายหนังสือเก่าได้ ทั้งนี้อาจตีราคาได้ประมาณ 50,000 บาท

5.  ของสะสม เช่น แสตมป์ ก็คงต้องมาดูว่ามีรายการอะไรบ้าง รวมเป็นเงินประมาณเท่าไหร่ เช่น 100,000 บาท

6. พระ ในกรณีพระเครื่องหรือพระบูชา ก็คงได้คืน แต่ถ้ามีกรณีพระเครื่องหายาก ก็คงไม่มี เพราะคงไม่ได้เก็บของมีค่าไว้ในบ้านที่แทบไม่ได้มีคนอยู่เช่นนี้ แต่หากสมมติมีพระเครื่องหาย อาจตีราคาได้ประมาณ 100,000 บาท

อย่างไรก็ตาม ก็มีสิ่งพิเศษเช่นอัลบัมรูปของลูกตั้งแต่สมัยเด็กๆ ซึ่งไม่สามารถหาสิ่งอื่นมาทดแทนได้ หรือของใช้หรือของเล่นของลูกที่บอกว่า “มีคุณค่าทางจิตใจ” (มีคุณค่าอย่างไรเป็นสิ่งที่ต้องพิสูจน์เพราะส่วนมากของเล่นต่างๆ มักจะถูกทิ้งไปตามกาลเวลา)  แน่นอนว่าผู้เสียหายสามารถอ้างได้ว่าเป็นสิ่งที่มีเอกลักษณ์หาสิ่งอื่นมาทดแทนไม่ได้ และอาจตีค่าสูงแบบ “หาค่ามิได้” คือสูงเกินกว่าที่จะประเมินค่า หรืออาจประเมินค่าได้ถึง 10-20 ล้านตามที่บางท่านให้ความเห็นไว้

ในการตีค่าสิ่งเหล่านี้อาจต้องหาสิ่งอื่นที่มีการขดเชยกันมาเปรียบเทียบ เช่น

1. ราคาบ้านหลังหนึ่งที่มีการขายในหมู่บ้านแห่งนี้ ณ ราคาตลาดทั้งหลังอยู่ที่ 2.85 ล้านบาท อย่างไรเสีย สิ่งที่เสียหายไป เช่น อัลบัมรูป ของเล่นเด็ก หากถูกไฟไหม้ไป บ้านหลังนั้นหายไป สิ่งของทั้งหมดในบ้านก็เสียหายไปด้วย  แต่ที่ดินยังอยู่ ดังนั้น ส่วนที่เป็นตัวบ้านที่หายไปอายเป็นราคาประมาณ 5 แสนบาท (ตัวเลขสมมติเพราะเป็นบ้านที่มีสภาพเก่าแล้ว) ดังนั้นอย่างไรเสีย สิ่งที่เก็บไว้ ก็คงไม่น่าจะมีราคาเกินกว่า 5 แสนบาทนี้

2. อย่างในกรณีค่าฟื้นฟูสมรรถภาพร่างกายและจิตใจ หลักเกณฑ์และวิธีการขอรับเงินค่าตอบแทน ค่าทดแทนตามพระราชบัญญัติค่าตอบแทนผู้เสียหายและค่าทดแทนและค่าใช้จ่ายแก่จำเลยในคดีอาญา พ.ศ. 2544 ก็เป็นเงินไม่เกิน 50,000 บาท <1>

3. ตาม “คําพิพากษาศาลฎีกาที่ 1447/2523  ค่าเสียหายทางจิตใจที่โจทก์เกิดความตกใจหรือกระทบกระเทือนจิตใจนี้ ไม่มีบทกฎหมายบัญญัติให้เรียกร้องได้ แต่. . .เป็นการกระทบกระเทือนจิตใจโจทก์เป็นอย่างยิ่ง โจทกขอคิดค่าเสียหายในส่วนนี้ 60,000 บาทนั้น. . .ศาลฎีกาเห็นว่าที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าเสียหายส่วนนี้ให้โจทก์เป็นเงิน 30,000 บาทนั้นเหมาะสมแล้ว” <2>

ดังนั้นค่าทดแทนรูปภาพเก่าและของเล่นเด็กที่ใช้แล้ว ก็น่าจะตีค่าเป็นเงินได้ไม่เกิน 50,000 บาท เมื่อรวมกับรายการข้างต้น ก็น่าจะเป็นเงินประมาณ 470,000 บาท (เป็นตัวเลขประมาณการ เพราะยังไม่มีการพิสูจน์ทราบกันจริงๆ) ด้วยเหตุนี้การจ่ายค่าทดแทนถึง 2.2 ล้านบาท และได้ปรับปรุงบ้านไปอีก 2-3 แสนบาท จึงอาจสูงเกินจริง ส่วนที่บางท่านบอกว่าน่าจะสัก 10 ล้านบาทคงเป็นความรู้สึกมากกว่า เพราะขนาดค่าบาดเจ็บหรือเสียชีวิตก็มีการเยียวยาแค่หลักแสนหรือหลักล้านบาทเท่านั้น <3>

อย่างไรก็ตามผู้เสียหายและทนายอาจแจ้งว่าจะไปแจ้งความให้ดำเนินคดีเรื่องการบุกรุก โดยตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 ผู้ใดเข้าไปในอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น เพื่อถือการครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นทั้งหมดหรือแต่บางส่วน หรือเข้าไปกระทำการใด ๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของเขาโดยปกติสุข ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งปี หรือปรับไม่เกินสองหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และมาตรา 363 ผู้ใดเพื่อถือเอาอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นเป็นของตนหรือของบุคคลที่สาม ยักย้ายหรือทำลายเครื่องหมายเขตแห่งอสังหาริมทรัพย์นั้นทั้งหมดหรือแต่บางส่วน ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับไม่เกินหกหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

กรณีนี้เชื่อว่าเมื่อมีการฟ้องศาล ศาลน่าจะลงโทษสถานเบา หรือโทษให้รอลงอาญา เพราะธนาคารหรือผู้รับเหมาปรับปรุงบ้านของธนาคารไม่ได้มีเจตนาที่จะบุกรุก เป็นเพียงความเข้าใจผิด ซึ่งไม่น่าจะสร้างความหนักใจให้กับจำเลยแต่อย่างใด

อย่างไรก็ตามในอนาคตหากเกิดความผิดพลาดเช่นนี้อีก สิ่งที่ธนาคารพึงดำเนินการก็คือ

1. มีการตอบสนองอย่างรวดเร็ว และอย่าให้เจ้าหน้าที่ตอบโต้กับลูกค้าโดยท้าทายให้ไปฟ้องศาลอีก

2. พึงส่งเรื่องให้ศาลเป็นผู้พิจารณาทั้งคดีแพ่งและคดีอาญา เพราะอย่างไรเสียเรื่องก็บานปลายไปแล้ว การรีบจ่ายเงินชดเชย ก็คงไม่ได้ช่วยอะไรได้มากนัก การให้ศาลสั่งน่าจะยังความยุติธรรมต่อทุกฝ่าย ยิ่งกว่านั้นทางเจ้าของบ้านก็คงไม่ได้รีบร้อนใช้บ้านแต่อย่างใด เพราะปกติก็แทบไม่ได้เข้าไปอยู่อาศัยด้วยสภาพภายในบ้านก็ค่อนข้างรก

เพื่อความยุติธรรม ทุกฝ่ายควรใช้ศาลเป็นที่พึ่ง (ไม่เกี่ยวกับคดีการเมือง)

อ้างอิง

<1> โปรดดู https://www.phuketcity.go.th/files/com_news_order/2018-06_78b01333bedc3a9.pdf

<2> หลักค่าสินไหมทดแทนความเสียหายทางจิตใจกรณีละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เปรียบเทียบกับต่างประเทศ https://www.senate.go.th/assets/portals/93/fileups/272/files/S%E0%B9%88ub_Jun/12know/k139.pdf

<3> สิ้นสุดคดีทหารพรานยิง 4 ศพ กองทัพเยียวยารายละ 7.5 ล้าน ชาวบ้านขอบคุณไม่ทอดทิ้ง. https://www.thaipost.net/main/detail/85543

You must be logged in to post a comment Login