ต้องรื้อระบบประเมินราคาที่ดินของกรมธนารักษ์

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย              

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่ 4 ก.ค. 66)

เมื่อเร็วๆ นี้ ผู้ว่าฯ ชัชชาติบ่นเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเก็บได้น้อยไป และไพล่ไปบอกว่าการเก็บแบบเก่าดีกว่านั้น แท้จริงปัญหาอยู่ที่ราคาประเมินและอัตราการจัดเก็บ อย่าสับสน

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าประเด็นปัญหาอยู่ที่ราคาประเมินของทางราชการต่ำกว่าราคาตลาดมาก ทำให้จัดเก็บภาษีได้น้อย โดยเฉพาะที่ดินของผู้มีอันจะกิน และชนชั้นสูง เก็บภาษีต่ำมาก แต่ในกรณีห้องชุดและบ้านและที่ดินทั่วไปในโครงการจัดสรร กลับประเมินใกล้เคียงความเป็นจริง ทำให้ประชาชนระดับล่างต้องแบกภาระภาษีมาก

ในทำเลที่ราคาที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพมหานครนั้น ราคาประเมินราชการต่ำกว่าราคาตลาด คือเป็นเพียง 20-36% ของราคาตลาดเท่านั้น เช่น แถวสยามสแควร์ ราคาตลาดอาจเป็นเงินประมาณ 3,500,000 บาทต่อตารางวา ส่วนราคาประเมินราชการอาจเป็นเพียง 1,000,000 บาทเท่านั้น แสดงว่าราคาตลาดสูงกว่าถึง 3.5 เท่าหรือราคาประเมินราชการเป็นเพียง 29% ของราคาตลาดเท่านั้น ราคาประเมินราชการจึงไม่สะท้อนภาวะตลาดแต่อย่างใด

ราคาที่ดินตามราคาตลาดมักจะมีราคาสูงกว่าราคาที่ดินของทางราชการโดยกรมธนารักษ์ โดยมีผู้รู้บางท่านอ้างว่าจะได้ไม่สร้างภาระในการเสียภาษีแก่ประชาชนจนเกินไป เหตุผลนี้อาจไม่เป็นจริง เพราะถ้าเกรงประชาชนจะเสียภาษีมาก ก็อาจลดอัตราภาษีได้ แต่ควรมีราคาประเมินราชการที่ใกล้เคียงราคาตลาดจะได้ใช้อ้างอิงในการซื้อขายเพื่อประโยชน์ของประชาชนได้ ยิ่งกว่านั้นบางแปลงก็ไม่ได้ประกาศให้ประชาชนได้ทราบชัดเจนว่าราคาประเมินราชการเป็นเงินเท่าไหร่ ต้องไปสอบถามเป็นรายๆ ไป 

การที่ราคาประเมินราชการต่ำกว่าราคาตลาดมาก ถือเป็นเอื้อประโยชน์ต่อเจ้าของที่ดินรายใหญ่ๆ ที่มีทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงมากในประเทศไทยโดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร ทำให้ “เจ้าสัว” เหล่านี้เสียภาษีแต่น้อย ในทางตรงกันข้าม การประเมินราคาห้องชุดสำหรับประชาชนทั่วไป ราคาประเมินราชการกับราคาซื้อขายจริงกลับค่อนข้างใกล้เคียงกัน ทำให้ประชาชนทั่วไปต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงกว่าเจ้าที่ดินรายใหญ่ๆ  ยิ่งในกรณีต่างจังหวัด ยิ่งผิดเพี้ยนหนัก

ดังนั้น ดร.โสภณ จึงเสนอให้กรมธนารักษ์ประเมินราคาที่ดินให้สอดคล้องกับความเป็นจริง เพื่อประโยชน์ในการใช้เป็นข้อมูลประกอบการซื้อขายของประชาชน เพื่อการจัดเก็บภาษีโดยไม่เหลื่อมล้ำ ส่วนการจัดเก็บภาษีอาจมีอัตราที่แตกต่างไป เช่น

1. ในกรณีภาษีและค่าธรรมเนียมโอน แทนที่จะจัดเก็บประมาณ 1-2% ของราคาประเมินราชการ ก็อาจจัดเก็บ ณ อัตรา 0.01-0.05% ของราคาตลาด ประชาชนก็จะไม่รู้สึกเดือดร้อนอะไร ไม่ต้องแอบเลี่ยงภาษี ราคาซื้อขายจริงที่จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน ก็จะกลายเป็นข้อมูลที่มีค่า มีประโยชน์ในการวิเคราะห์ เพราะต่างรายงานตามความเป็นจริง

2. ในกรณีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็อาจจัดเก็บ ณ อัตรา 0.1% ของราคาตลาด ซึ่งไม่น่าจะเป็นภาระแก่ประชาชน เพียงแต่ผู้มีรายได้สูง/ชนชั้นสูง ไม่ต้องการเสียภาษี เช่น ถ้าพวกเขามีที่ดินราคา 500 ล้านบาท ก็อาจไม่ต้องเสียภาษี 0.1% หรือ 500,000 บาท เป็นต้น แต่สำหรับประชาชนทั่วไปที่มีบ้านราคา 5 ล้านบาท ณ อัตราภาษี 0.1% ก็เป็นเงินเพียง 5,000 บาท หรือปีละ 417 บาท ซึ่งพอๆ กับค่าจัดเก็บขยะ แต่ทำให้ท้องถิ่นเจริญ และทำให้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มมากขึ้นอีก

รัฐบาลและกรุงเทพมหานครควรให้ความรู้แก่ประชาชนว่า การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพียง 0.1% จะทำให้ท้องถิ่นเจริญ ราคาทรัพย์ของเราจะเพิ่มขึ้นปีละ 3-5% อยู่แล้ว ก็ยิ่งดีขึ้นอีก เท่ากับยิ่งให้ยิ่งได้อย่าได้พยายามเลี่ยงภาษี น่าจะสง่างามและบำเพ็ญประโยชน์ต่อสังคมมากกว่าการบริจาคแสร้งทำความดีแบบพวกคุณหญิงคุณนาย

ส่วนภาษีโรงเรียนเดิมไม่เหมาะสมเพราะฐานภาษีก็ไม่ได้ปรับปรุงมาหลายสิบปีแล้ว ส่วนทรัพย์สินที่ไม่ได้ให้เช่า แต่อยู่เอง (ซึ่งก็เหมือนเช่า) ก็ไม่ต้องเสียภาษี  ทำให้เกิดความเหลื่อมล้ำเช่นกัน  ระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจึงเหมาะสมกว่า เพียงแต่ได้ถูกบิดเบือนไป เช่น การแสร้งทำการเกษตรในที่ดินแปลงใหญ่มูลค่าสูงก็เสียภาษีต่ำมากจนแทบจะไม่เสียภาษีหรือเสียพอๆ กับค่าส่วนกลางห้องชุดทั่วไป

ต้องช่วยกันรณรงค์รื้อระบบประเมินราคาที่ดินของกรมธนารักษ์ ให้สอดคล้องกับราคาตลาด ไม่บิดเบือนเช่นทุกวันนี้ เพื่อประชาชนจะได้ใช้อ้างอิงเพื่อการซื้อขายอย่างโปร่งใสได้

You must be logged in to post a comment Login