ค่าทดแทนการเวนคืนที่ประชาชนพึงได้

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย          

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่  5 ก.ย.  66)

ถ้าถูกเวนคืนแล้วรู้สึกได้ค่าทดแทนแล้วไม่คุ้มเสีย อาจเป็นเพราะความเสียหายของเรามากกว่าเงินที่ได้รับก็เป็นได้ มาดูกันว่ารัฐควรจ่ายค่าทดแทนการเวนคืนอะไรบ้าง

ค่าทดแทนอาจแบ่งออกเป็นประเภทต่างๆ ดังนี้:

1. ราคาทรัพย์สินในส่วนที่เสียไปตามราคาตลาด

2. ความด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์ในส่วนที่เหลือจากการเวนคืน (Severance Damage)

3. ความด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์อื่นจากการเวนคืน (Injurious Affection)

4. ผลกระทบทางลบของการเวนคืนต่อเจ้าของทรัพย์สิน (Disturbance) เช่น การเสียค่าขนย้าย การสูญเสียทำเลการค้า เป็นต้น

ลองมาพิจารณากันทีละอย่าง

1. ราคาทรัพย์สินในส่วนที่เสียไปตามราคาตลาด สิ่งแรกที่เราพึงได้ก็คือค่าทดแทนตามราคาตลาด (Market Price) ทั้งนี้เพื่อความพึงพอใจของผู้ถูกเวนคืน แต่ในอดีตที่ผ่านมา มักจะมีการจ่ายค่าเวนคืนต่ำ ๆ จ่ายช้าๆ จึงทำให้แม้แต่ส่วนราชการที่เกี่ยวข้องกับการเวนคืนโดยตรง ยังแซววิชาชีพของตนเองว่าทำงานที่ “ต่ำช้า” คือจ่ายค่าเวนคืนต่ำๆ ไม่ได้ตามราคาตลาด และกว่าจะจ่ายค่าเวนคืนได้ก็ชักช้าเป็นอย่างยิ่งนั่นเอง

2. ความด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์ในส่วนที่เหลือจากการเวนคืน (Severance Damage) ในการเวนคืนถ้าเวนคืนทั้งผืน ทั้งแปลง ก็จบไป แต่ถ้าทำให้ทรัพย์สินส่วนที่เหลืออยู่เสียหาย เช่น

2.1 เวนคืนแล้วที่ดินเหลือเป็นสามเหลี่ยมชายธง ทำอะไรไม่ได้ ส่วนที่เหลือรัฐก็พึงซื้อหรือเวนคืนไปด้วย

2.2 พอเวนคืนแล้วที่ดินส่วนลึกของที่ดินตื้นเกินไป เมื่อจะก่อสร้างก็มีข้อบังคับเรื่องระยะร่น ทำให้ไม่สามารถก่อสร้างอาคารต่างๆ ได้เท่าที่ควร เป็นต้น

กรณีตัวอย่างก็เช่น ที่ดินแต่เดิมเป็นแปลงใหญ่ 1,000 ตารางวา มีราคา 1,000 ล้านบาท แต่พอเวนคืนไปครึ่งหนึ่งเหลือ 500 ตารางวา ราคาที่ดินคงไม่ใช่เหลือแค่ 500 ล้าน อาจทำให้ราคาต่ำกว่าที่จะเป็นเหลือเพียง 400 ล้าน ค่าทดแทนจึงไม่ใช่เพียงแค่ 500 ล้าน แต่คงเป็น 600 ล้านบาท เป็นต้น

3. ค่าทดแทนความเสื่อมค่าหรือเสื่อมราคาลงทั้งนี้เป็นผลจากการรบกวนสิทธิ (Depreciation and Actionable Nuisance) ถือเป็นค่าทดแทนความเสียหายที่บุคคลได้รับโดยตรงทั้งนี้เป็นผลเนื่องจากการเวนคืนที่ดินที่หรืออาจเรียกว่า Injurious Affection เช่น แถวโพธาราม ราชบุรี พอมีการสร้างรถไฟรางคู่และเตรียมสร้างรถไฟความเร็วสูง ก็จะพบว่าประชาชนต้องวิ่งออกไปไกลถึงราว 2 กิโลเมตรเพื่อกลับรถกับ “เกือกม้า” หรือที่ดินบางแห่งถูกตัดเป็นทางด่วน ทำให้ที่ดินสองฝั่งที่เหลือจากถนนตัดใหม่ ไปมาหาสู่กันได้ยาก  หรือในกรณีทำให้เกิดมลภาวะต่างๆ ภายหลังจากการเวนคืน เช่น ทางเสียงจากทางด่วน สนามบิน ผู้ที่ถูกเวนคืนก็ควรได้รับค่าทดแทนเช่นกัน

4. ผลกระทบทางลบของการเวนคืนต่อเจ้าของทรัพย์สิน (Disturbance) เช่น การเสียค่าขนย้าย การสูญเสียทำเลการค้า เป็นต้น ดูอย่างการก่อสร้างสะพานพระปกเกล้า ทำให้ตึกแถววัดประยูรวงศาวาสเสียทำเลการค้าไปอย่างเด่นชัด ก็พึงมีการจ่ายค่าทดแทนเช่นกัน

ใครที่ถูกเวนคืน ต้องศึกษาให้ดี เผื่อจะได้ค่าทดแทนที่สมเหตุสมผล

You must be logged in to post a comment Login