วิเคราะห์การนำที่ดินองค์การโทรศัพท์เดิมมาพัฒนา

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่  3 ต.ค.  66)

ที่ดินแปลงงามที่เป็นอดีตศูนย์บริการลูกค้าทีโอทีมาพัฒนา ควรพิจารณาอะไร ดร.โสภณในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมีความเห็น

จากการที่สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์มีดำริที่จะนำที่ดินอดีตศูนย์บริการลูกค้าทีโอที ถนนชิดลม  บริเวณติดกับสถานีรถไฟฟ้าชิดลมมาพัฒนา ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินมาทุกปีตั้งแต่ปี 2537 มีความเห็นว่า ที่ดินแปลงนี้มีศักยภาพสูงไม่น้อยหน้าบริเวณสยามสแควร์และเพลินจิต โดยอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจค้าปลีก (Retail Centre) ของกรุงเทพมหานคร ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ตั้งแต่เซ็นทรัลเอ็มบาสซีทางทิศตะวันออก ผ่านเซ็นทรัลชิดลม ห้างเกสรพลาซา เซ็นทรัลเวิร์ล พารากอนไปถึงมาบุญครองทางทิศตะวันออก เป็นจุดยุทธศาสตร์สำคัญในการพัฒนาเป็นอย่างยิ่ง

ในการวางแผนการลงทุน ดร.โสภณ มีความเห็นเพิ่มเติมว่า

1. ควรจัดการประมูลอย่างเป็นธรรม โดยให้นักลงทุนที่สนใจได้มีโอกาสมาประมูลได้อย่างเสรี และพิจารณาจากผู้ให้ผลตอบแทนสูงสุด

2. ควรเชิญชวนให้นักลงทุนจากต่างประเทศมาร่วมลงทุนด้วย เพื่อจะได้เม็ดเงินจากต่างประเทศ และป้องกันการ “ฮั้ว” กันระหว่างนักลงทุนไทยเอง โดยหากมีนักลงทุนมาจากต่างประเทศ เช่น ที่ในสิงคโปร์โดยองค์การพัฒนาเมืองเดิมขึ้นใหม่ (Urban Redevelopment Authority) ได้ดำเนินการ ก็จะเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจได้ทางหนึ่ง

3. ควรมีการประเมินค่าทรัพย์สินให้ชัดเจนว่ามูลค่าที่แท้จริงควรเป็นเงินเท่าไหร่ เพื่อจะได้เป็นบันทัดฐานประกอบการพิจารณาในการประมูลหรือร่วมทุนกับนักลงทุนต่อไป

สำหรับราคาที่ดินแปลงนี้ ดร.โสภณให้ข้อมูลว่าหากเป็นที่ดินขนาด 4 ไร่ หน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 160 เมตร จะมีราคาตามฐานข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ประมาณตารางวาละ 3.6 ล้านบาท หรือไร่ละ 1,440 ล้านบาท  แต่ที่ดินแปลงนี้มีความลึกเป็นพิเศษถึง 350 เมตรโดยประมาณ ราคาที่ดินจึงลดหลั่นลงไป และโดยที่ที่ดินแปลงนี้มีขนาด 25 ไร่ 2.9 ตารางวาโดยประมาณ ราคาที่ดินจึงควรเป็นเงินประมาณในเบื้องต้นตารางวาละ 3.0 ล้านบาท หรือประมาณ 30,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตามจำเป็นที่จะต้องประเมินค่าในรายละเอียดต่อไป เพราะด้านข้างตรงทางเข้าเป็นกลุ่มอาคารพาณิชย์ที่คงจะรื้อมาขยายหน้ากว้างของที่ดินแปลงนี้ต่อไป

สำหรับราคาประเมินของทางราชการกรมธนารักษ์สำหรับที่ดินแปลงนี้ ไม่เป็นที่เปิดเผย แต่อาจเทียบกับที่ดินแปลงใกล้เคียง เช่น

1. ที่ดินการไฟฟ้านครหลวงขนาด 11 ไร่ 3 งาน 50 ตารางวา ซึ่งตั้งอยู่ข้างๆ มีราคาประเมินราชการอยู่ที่เพียง 625,000 บาทต่อตารางวา

2. ที่ดินโรงเรียนมาแตร์เดอีวิทยาลัยขนาด 12 ไร่ 1 งาน 80 ตารางวา ซึ่งอยู่ฝั่งตรงข้าม มีราคาประเมินราชการอยู่ที่เพียง 750,000 บาทต่อตารางวา

3. ที่ดินศูนย์การค้าเกษรพลาซ่าตรงหัวมุมถนนเพลินจิตที่แยกราชประสงค์ ขนาด 4 ไร่ 1 งาน 27 ตารางวา มีราคาประเมินราชการอยู่ที่เพียง 900,000 บาทต่อตารางวา

4. ที่ดินโรงแรมเอราวัณตรงหัวมุมถนนเพลินจิตที่แยกราชประสงค์ ขนาด 9 ไร่ 3 งาน 98.5 ตารางวา มีราคาประเมินราชการอยู่ที่เพียง 750,000 บาทต่อตารางวา

5. ที่ดินบิ๊กซีราชดำริ ขนาด 10 ไร่ 1 งาน 46 ตารางวา ซึ่งอยู่ด้านหลังต่อกับที่ดินแปลงนี้ มีราคาประเมินราชการอยู่ที่เพียง 565,000 บาทต่อตารางวา

6. มีเพียงที่ดินที่เป็นอาคารพาณิชย์ที่อยู่ข้างๆ ทางเข้าการไฟฟ้านครหลวงเพลินจิตขนาด 20 ตารางวา และตึกแถวติดๆ กันเท่านั้นที่ทางราชการประเมินไว้ที่ราคา 1 ล้านบาทต่อตารางวา อาจกล่าวได้ว่าราคาที่ดินแปลงที่ 1-5 ข้างต้น ทางราชการยังใช้ราคาประเมินเดิมที่ใช้มานับสิบปี หรือแทบไม่ได้เปลี่ยนแปลงเลย

หากมีการพัฒนาที่ดินแปลงนี้ในเชิงพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน หรือคอมเพล็กซ์ที่รวมที่อยู่อาศัยทางด้านหลังด้วย ก็จะทำให้พื้นที่ย่านสยาม ชิดลม เพลินจิต ราชประสงค์ เป็นศูนย์ค้าปลีกที่สำคัญที่สุดต่อไป ยิ่งมีรถไฟฟ้าออกนอกเมืองเท่าไหร่ ก็ยิ่งมีโอกาสดึงผู้จับจ่ายเข้ามาในพื้นที่นี้ได้มากขึ้น ราคาที่ดินในย่านนี้จึงจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างน้อยปีละประมาณ 5% โดยเฉลี่ย

You must be logged in to post a comment Login