ถ้าจะให้ต่างชาติซื้ออสังหาฯ ต้องทำแบบนี้

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่ 16 ม.ค.  67)

วันก่อนท่านนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ท่านหนึ่งให้ความกรุณาให้ผมแสดงความเห็นเกี่ยวกับมาตรการให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อท่านจะได้รวบรวมนำเสนอรัฐบาล ผมจึงเสนอท่านไป และขอนำมาแจกแจงกับคนไทยด้วยกัน

ผม ให้ความเห็นว่าหากต้องการส่งเสริมให้ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในไทย และสร้างประโยชน์ในการกระตุ้นเศรษฐกิจ รัฐบาลควรมีมาตรการที่รัดกุมไม่ให้ชาวต่างชาติเอาเปรียบหรือแย่งคนไทยซื้อที่อยู่อาศัย  สำหรับแนวทางการแก้ไขปัญหาการบุกซื้อบ้านของคนต่างชาติ รวมทั้ง “จีนสีเทา” และพวกรัสเซีย-ยูเครนด้วย ก็เช่น

1. การปราบปรามการใช้นอมินี (Nominee) โดย ซื้อขายบ้านแบบจดทะเบียนเป็นบริษัท โดยมีคนไทยที่มักถูกทำสัญญากู้ยืมเงินไว้เพื่อกันการ “เบี้ยว” 49% เป็นของคนจีนรายที่ซื้อ 49% และเป็นของบริษัทกฎหมายอีก 2% การซื้อขายบ้านในลักษณะนี้ทั้งหมู่บ้านแสดงถึงความต้องการเลี่ยงกฎหมายชัดเจน ต้องเพิกถอนบริษัทเสีย จับคนจีนรายนั้น และคนไทยรวมถึงบริษัทกฎหมายมาดำเนินคดีตามกฎหมายอย่างจริงจัง รายอื่นๆ ที่คิดจะทำก็จะเลิกไป การใช้นอมินีนี้ ยังทำให้รัฐบาลไม่ได้ภาษีและค่าธรรมเนียมโอน จึงไม่ได้เงินภาษีมาพัฒนาประเทศแต่อย่างใด

2. การปรับปรุงระบบภาษีเฉกเช่นกรณีคนไทยไปซื้อบ้านในยุโรปและอเมริกา เช่น

2.1 ให้ต่างชาติเสียภาษีซื้อ ซึ่งอาจกำหนดไว้ 10-20% โดยไซปรัสกำหนดไว้ 19% ฮ่องกงกำหนดไว้ 30% และสิงคโปร์กำหนดไว้ 30-35% เป็นต้น

2.2 ให้ต่างชาติเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1% ของราคาตลาด ไม่ใช่ 0.02% ของราคาประเมินราชการ เฉกเช่นที่คนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศ

2.3 ให้ต่างชาติเสียภาษีกำไรจากการขายต่อ 20%

2.4 ให้ต่างชาติเสียภาษีมรดก เช่น 10-50% ของราคาตลาดของกองมรดกในอัตราก้าวหน้า เช่น ญี่ปุ่น เก็บภาษีกองมรดกที่มีมูลค่าเกินกว่า 150 ล้านบาทสูงถึง 55% เป็นต้น

3. มีข้อกำหนดตามสากลอื่นๆ เช่น

3.1 กำหนดราคาขั้นต่ำที่คนต่างชาติจะซื้อบ้านได้ เช่น มาเลเซียกำหนดไว้ที่อย่างน้อยราคา 1-2 ล้านริงกิต (ประมาณ 8-16 ล้านบาท)

3.2 ห้ามต่างชาติซื้อบ้านมือสองเพื่อป้องกันไม่ให้มาแย่งซื้อจากคนไทย โดยอีกนัยหนึ่งให้ขายต่อเฉพาะกับคนไทยเท่านั้น หมายความว่าต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรหรือห้องชุดได้ แต่คนซื้อต้องเป็นคนไทยเท่านั้น เป็นต้น ทั้งนี้ในออสเตรเลียก็กำหนดไว้เช่นนี้ และถ้าต่างชาติรายใดละเมิดจะถูกปรับ 3 ล้านบาทและติดคุก 3 ปี

3.3 ห้ามขายต่อภายในกำหนด 3 ปีแรก โดยไต้หวันกำหนดไว้เพื่อป้องกันการซื้อขายเก็งกำไร ซึ่งเป็นการสร้างความปั่นป่วนทางเศรษฐกิจ

4. เลิกประกาศตั้งแต่ปี 2542 ของรัฐบาลที่ให้ต่างชาตินำเงินเข้ามา 40 ล้านบาท ก็ซื้อที่เพื่อการอยู่อาศัยได้ 1 ไร่ เพราะที่ผ่านมามาตรการแบบนี้ไม่ได้ช่วยให้มีการซื้อขายจริง แต่ในอนาคตจีน อินเดียและตะวันรออกกลางมีกำลังซื้อที่เข้มแข็งจริงแล้ว คงจะมากอบโกยที่ดินในไทยเป็นอย่างมาก

5. เลิกมาตรการส่งเสริมการลงทุนตามประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่ 6/2565 ที่ให้ต่างชาติซื้อที่ดินนิคมอุตสาหกรรมได้ 5 ไร่เพื่อประกอบการ 10 ไร่ เพื่อการอยู่อาศัยของผู้บริหารต่างชาติ และ 20 ไร่ เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยให้กับคนงานของกิจการนั้นๆ (ไม่จำเป็นต้องตั้งอยู่ติดกัน) เพราะเป็นมาตรการที่ส่งเสริมให้ต่างชาติมาซื้อครอบครองที่ดินไทยโดยตรง

6. แก้ไข พรบ. เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 เช่น

6.1 ให้เลิก มาตรา 35 ที่ให้สํานักงานและผู้ซึ่งทําธุรกรรมกับสํานักงานในกิจการเกี่ยวกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์บรรดาที่กฎหมายกําหนดให้ต้องมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายนั้น

6.2 ให้เลิก มาตรา 49 ที่ให้ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษซึ่งเป็นนิติบุคคลและเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพื่อการประกอบกิจการที่ได้รับอนุญาตได้โดยไม่ต้องได้รบอนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน (และ) ให้ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษซึ่งเป็นนิติบุคคลและเป็นคนต่างด้าวตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดมีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด โดยได้รับการยกเว้นจากการจํากัดสิทธิของคนต่างด้าวตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

6.3 ให้เลิก มาตรา 52 ที่ว่า การเช่า เช่าช่วง ให้เช่า หรือให้เช่าช่วงที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพื่อดําเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ในการพัฒนาและส่งเสริมอุตสาหกรรมเป้าหมายพิเศษ มิให้นําความในมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มาใช้บังคับ (และ) การเช่า เช่าช่วง ให้เช่า หรือให้เช่าช่วงตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้ทําสัญญาเช่าเป็นกําหนดเวลาเกินห้าสิบปี ถ้าได้ทําสัญญากันไว้เป็นกําหนดเวลานานกว่านั้นก็ให้ลดลงมาเป็นห้าสิบปี การต่อสัญญาเช่าอาจทําได้แต่จะต่อสัญญาเกินสี่สิบเก้าปีนับแต่วันครบห้าสิบปีไม่ได้

6.4 ให้เลิก มาตรา 58 ที่ว่า ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ. . .มีสิทธิ ดังต่อไปนี้

(1) ได้รับยกเว้นไม่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินทั้งหมดหรือบางส่วนตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่คณะกรรมการนโยบายกําหนด

(2) สามารถใช้เงินตราต่างประเทศเพื่อชําระค่าสินค้าหรือบริการระหว่างผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ. . .

8.5 ให้เลิกมาตรา 59 ที่ว่า

(1) ในกรณีที่การประกอบวิชาชีพใดมีกฎหมายกําหนดให้ผู้ประกอบวิชาชีพหรือผู้ขออนุญาตต้องมีสัญชาติไทยหรือต้องได้รับใบอนุญาต จดทะเบียน หรือรับรองก่อนการประกอบวิชาชีพตามกฎหมายแล้ว คณะกรรมการนโยบายอาจประกาศให้ผู้ซึ่งได้รับใบอนุญาต จดทะเบียน หรือรับรองให้ประกอบวิชาชีพนั้นในประเทศที่คณะกรรมการนโยบายกําหนด สามารถประกอบวิชาชีพนั้นเพื่อกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษได้ ตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่คณะกรรมการนโยบายกําหนด

(2) สิทธิและประโยชน์อื่นตามที่กําหนดไว้ในกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุนหรือกฎหมายว่าด้วยการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศสําหรับอุตสาหกรรมเป้าหมาย. . .

เราต้องรัดกุม ไม่ใช่ให้ต่างชาติมาตั้งอาณานิคมในประเทศไทย เมื่อนั้น “วิญญาณปู่จะร้อง ไอ้ลูกหลานจัญไร”

You must be logged in to post a comment Login