จดหมายถึงนายกฯ : 20 ข้อเสนอของ ดร.โสภณ

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่  31 ก.ค.  67)

เมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม 2567 ได้ทำจดหมายถึงนายกรัฐมนตรี รวมทั้งรองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ประธานคณะกรรมาธิการการเงิน การคลังฯ  ประธานคณะกรรมาธิการการที่ดินฯ สภาผู้แทนราษฎร ประธานคณะกรรมาธิการการพัฒนาเศรษฐกิจ สภาผู้แทนราษฎร และอธิบดีกรมที่ดิน

เนื้อหาในจดหมายมีความว่าตามที่รัฐบาลมีดำริที่จะสนับสนุนวงการอสังหาริมทรัพย์ กระผมในนามประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ จึงขอเสนอแนวคิดปฏิรูปวงการนี้มาเพื่อท่านโปรดพิจารณา ดังนี้:

1. การควบคุมธุรกิจพัฒนาที่ดิน โดยบริษัทพัฒนาที่ดินพึงมีผู้บริหารที่มีประสบการณ์ เช่น 3 ปีขึ้นไป มีทุนจดทะเบียนที่เพียงพอ เช่น ไม่น้อยกว่า 50 ล้านบาท ใช้สัญญามาตรฐานเดียวกันสำหรับโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยหรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เป็นต้น

2. ให้มีหน่วยราชการเดียวดูแลการขออนุญาตต่างๆ (จัดสรร ถมดิน ก่อสร้าง ขอบ้านเลขที่ การโฆษณา และการขออนุญาตที่เกี่ยวข้องอื่น) เพื่อประสิทธิภาพ-ลดระยะเวลาในการติดต่อราชการ

3. ควบคุมอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่ๆ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ยังมีสินค้าเหลือขายมากเพื่อไม่ให้เกิดผลเสียทั้งต่อผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

4. ลดขนาดมาตรฐานที่อยู่อาศัย เช่น แต่เดิมบ้านเดี่ยวมีขนาด 50 ตารางวา บ้านแฝด 35 ตารางวาและบ้านแถว 16 ตารางวา ก็อาจลดลงเหลือ 35-40, 25-30 และ 16 ตารางวาตามลำดับ เพื่อให้ประชาชนสามารถมีที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น

5. กำหนดในผังเมืองใหม่ ห้ามการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชานเมืองที่พึงสงวนไว้เพื่อการเกษตรกรรมหรือพื้นที่สีเขียว และให้เงินสนับสนุนเจ้าของที่ดินที่รักษาที่ดินเพื่อกิจกรรมเกษตรกรรม รวมทั้งห้ามขยายบริการไฟฟ้า-ประปา-หรือสาธารณูปการอื่นๆ ในพื้นที่เหล่านี้ เพื่อไม่ให้เกิดการพัฒนาอย่างสะเปะสะปะ

6. รัฐจัดหาที่ดินเพื่อให้นักพัฒนาที่ดินได้พัฒนาตามแผนแม่บทโดยเวนคืนที่ดิน และนำมาประมูลให้นักพัฒนาที่ดินก่อสร้างที่อยู่อาศัยหรือโครงการพัฒนาเชิงพาณิชย์และอื่นๆ ในลักษณะเป็นเมืองใหม่ เมืองชี้นำในบริเวณต่างๆ โดยเฉพาะบริเวณปลายทางด่วนหรือปลายทางรถไฟฟ้า

7. แก้ไข พรบ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา 2551 ให้เป็นภาคบังคับ เพื่อให้บริษัทใหญ่น้อยในวงการคุ้มครองเงินดาวน์ เป็นการส่งเสริมวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) และเป็นการสร้างแบรนด์ที่แท้จริงโดยการคุ้มครองผู้บริโภค

8. กำหนดให้บริษัทมหาชนด้านอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์พึงมีรายได้ประจำจากการให้เช่าทรัพย์สินไม่น้อยกว่า 35% (ราวหนึ่งในสาม) ของรายได้รวมเพื่อความมั่นคงของมูลค่าหุ้นและความปลอดภัยของผู้ถือหุ้นทั้งนี้ให้มีผลภายในปี 2570 ไม่ใช่เพียงมีรายได้จากการพัฒนาที่ดินขายเท่านั้น

9. ลดดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยลง 1-2% โดยไม่ลดดอกเบี้ยเงินฝาก เพื่อให้เศรษฐกิจฟื้นตัว โดยเริ่มต้นที่ธนาคารของรัฐก่อน และขอความร่วมมือธนาคารพาณิชย์ หากไม่ได้รับความร่วมมือก็อาจให้สาขาธนาคารต่างประเทศมาแข่งขัน เพื่อทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง

10. จัดตั้งองค์กรซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของประชาชน โดยผู้ที่ประสงค์จะขาย ขายแก่องค์กรในราคาไม่เกิน 80% ตามราคาตลาด ทำให้เจ้าของที่อยู่อาศัยสามารถขายได้รวดเร็วเพื่อนำเงินไปใช้หนี้หรือลงทุนทางอื่นต่อได้ ในขณะเดียวกันก็เปิดขายที่อยู่อาศัยหล่านี้ในราคา 90% ของราคาตลาดเพื่อให้ประชาชนสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในราคายุติธรรม

11. มีการบังคับคดีอย่างมีประสิทธิภาพ มีคณะทำงานในการขนย้ายผู้ถูกบังคับคดีและทรัพย์สินออกจากที่อยู่อาศัย และจัดหาที่พักชั่วคราวให้กับผู้ถูกบังคับคดี

12. จัดตั้งสภาวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ที่ประกอบด้วยผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า ผู้บริหารทรัพย์สิน ช่างรังวัดเอกชน โดยประธานสภามาจากการแต่งตั้งของรัฐบาลเพื่อเป็นตัวแทนรักษาผลประโยชน์ของประชาชน ส่วนกรรมการได้จากการแต่งตั้งส่วนหนึ่ง (ไม่เกิน 5 คน) และกรรมการในแต่ละสาขาวิชาชีพ (สาขาละ 2 คน) ได้จากการเลือกตั้งโดยตรงจากนักวิชาชีพอีกรวม 8-10 คน ทำหน้าที่จัดสอบ ออกใบอนุญาต ควบคุมวิชาชีพเพื่อให้วิชาชีพเหล่านี้มีอิสระและเป็นการลดโอกาสการทุจริตและประพฤติมิชอบในวงวิชาชีพ (ถ้ามี) รวมทั้งให้มีการประกันทางวิชาชีพเพื่อประโยชน์ของผู้ใช้บริการและสร้างแบรนด์ของผู้ให้บริการ

13. ห้ามบริษัทต่างชาติเข้ามาประกอบธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หากเป็นบริษัทร่วมทุนต้องเป็นการร่วมทุนจริง ไม่ใช่การแอบแฝง

14. ห้ามบริษัทนายหน้าข้ามชาติมาทำธุรกิจนายหน้าแข่งกับคนไทย และมีการป้องปรามอย่างเข้มงวดและต่อเนื่อง

15. ต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างประเทศ พึงเก็บภาษีตามราคาตลาดโดยเก็บภาษีซื้อ 10% ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1% ภาษีกำไรจากการขาย 20% และภาษีมรดก 10-50% แบบก้าวหน้าเช่นนานาอารยประเทศ

16. สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติ พึงมีข้อกำหนดราคาขั้นต่ำ เช่น 12 ล้านบาทต่อหน่วย (มาเลเซีย 15 ล้านบาท อินโดนีเซีย 10 ล้านบาท) ห้ามขายต่อภายในเวลา 3 ปี และห้ามซื้อเก็งกำไร ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น

17. เร่งปราบปรามการจัดตั้งและการดำเนินงานของบริษัทนอมินีไทยที่ต่างชาติใช้ซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะในหมู่บ้านจัดสรรและอาคารชุดที่กำลังขายอยู่ในขณะนี้

18. ในกรณีชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างไม่ถูกต้องในช่วงก่อนหน้านี้ เช่น ซื้อขายผ่านนอมินี เช่าที่ดินระยะยาวแบบผิดกฎหมาย ฯลฯ ก็ให้มีการนิรโทษกรรมเพื่อให้ผู้สามารถเข้าสู่ระบบ นำภาษีต่างๆ (ตามข้อ 15) มาพัฒนาประเทศได้

19. กรรมการนิติบุคคลบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดส่วนใหญ่ (ไม่น้อยกว่า 60%) พึงเป็นคนไทย

20. สร้างความโปร่งใสในการขออนุญาตหรือการติดต่อราชการต่างๆ โดยมีการลงโทษอย่างเด็ดขาด ซึ่งเชื่อว่าอาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงไปได้ประมาณ 5% อันจะเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย

จะกระทุ้งรัฐบาลได้สำเร็จหรือไม่ก็คอยดูกันต่อไปครับ

You must be logged in to post a comment Login