- อย่าโง่กินไม่เลือกPosted 16 hours ago
- ดีใจเห็นคนสามัคคีดีกันได้Posted 4 days ago
- ประชาชนต้องสุขเองแล้วแหละPosted 5 days ago
- ช่วยแก้กม.ผีมัดตราสังPosted 6 days ago
- จำใจสู้ ทำดีกว่าไม่ทำPosted 7 days ago
- ใกล้เป็นเมืองมิคสัญญีPosted 1 week ago
- ฟังแล้วได้สติปัญญาPosted 2 weeks ago
- มารักกันบ้านเมืองอาจดีขึ้นPosted 2 weeks ago
- ลุ้นรัฐบาลใหม่อยู่นานแค่ไหนPosted 2 weeks ago
- ตัวถ่วงความเจริญPosted 2 weeks ago
กุข่าวต่างชาติซื้อห้องชุดน้อยลง หวังเปิดมาตรการขายชาติมากขึ้น
![](https://www.lokwannee.com/web2013/wp-content/uploads/2019/07/logo-sopon-300x300.jpg)
คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ
ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย
(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่ 2 ก.ย 67)
อย่าเชื่อ Fake News จากแหล่งทางการ อย่าเข้าใจผิดว่าต่างชาติซื้อห้องชุดน้อยลง จนต้องออกมาตรการประเคนให้ซื้อหนักขึ้นกว่านี้ ดร.โสภณ เผย ต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทำ “New High” นับแต่เกิดโรคระบาดโควิด-19 เมื่อปี 2563
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยข้อมูลล่าสุดว่า ณ กลางปี 2567 ต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลสูงสุดถึง 2,885 หน่วย หรือคาดการณ์ว่าทั้งปี น่าจะมีผู้ซื้อรวมกันถึง 5,770 หน่วย สูงสุดนับแต่เกิดโรคระบาดโควิด-19 โดยในปี 2563 – 2566 มีการขายห้องชุดให้ชาวต่างชาติเพียง 1,017, 1243, 4,203 และ 5,036 หน่วยตามลำดับ ดังนั้นในปี 2567 จึงมีการเติบโตมากกว่าปี 2566 ถึง 13% และสัดส่วนของมูลค่าห้องชุดที่ต่างชาติซื้อเป็นถึงหนึ่งในสี่ของมูลค่าทั้งหมด
ตารางที่ 1: จำนวนห้องชุดที่จองซื้อโดยชาวต่างชาติในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พ.ศ.2562-2567
พ.ศ. จำนวนห้องชุด % เปลี่ยนแปลง
2562 6,557
2563 1,017 -84%
2564 1,243 22%
2565 4,203 238%
2566 5,036 20%
2567 5,770 15%
ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th)
อย่างไรก็ตามจำนวนห้องชุดที่ซื้อในปี 2562 กลับยังมีมากกว่าปัจจุบัน คือในปี 2522 มีชาวต่างชาติซื้อห้องชุดถึง 6,557 หน่วย ในขณะที่ ณ ปี 2567 ซึ่งคาดว่าทั้งปีจะมีชาวต่างชาติซื้อห้องชุด 5,770 หน่วย ซึ่งถือว่าสูงสุดนับแต่เกิดโรคระบาดโควิด-19 มา ก็ยังน้อยกว่าสถิติเดิม ทั้งนี้คงเป็นเพราะเศรษฐกิจจีนและเศรษฐกิจโลกตกต่ำลง ที่สำคัญรัฐบาลจีนยังควบคุมการนำเงินตราออกนอกประเทศ เป็นต้น
ที่ผ่านมาศูนย์ข้อมูลธนาคารอาคารสงเคราะห์ระบุว่า “ผลการศึกษาออกมาว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติไตรมาส 2 ของปี 2567 ปรับตัวลดลง 6.2% และ 17.7% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อยู่ที่ 3,342 หน่วย 11.8% มูลค่า 14,874 ล้านบาท 21.1% ของยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด” ดร.โสภณ ขอย้ำว่าการโอนกรรมสิทธิ์ ณ ห้วงเวลาหนึ่งๆ ไม่ใช่กิจกรรมการขาย-การตลาดของห้วงเวลานั้นๆ ผู้ที่โอนกรรมสิทธิ์ปีนี้ คงจองซื้อที่อยู่อาศัยมา 3 ปี, 2 ปี, 1 ปี หรือ 6 เดือนที่ผ่านมา เพียงแต่มาโอนในปัจจุบันเท่านั้น การที่ยอดการโอนลดลง คงเป็นเพราะพวกชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในห้วงเวลาที่ตกต่ำในช่วงโควิด-19 คือปี 2563-2565 แต่เพิ่งมาโอนในขณะนี้เท่านั้น
ส่วนการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เป็นยอดจองซื้อในปัจจุบัน ณ กลางปี 2567 ที่สำรวจ โดยพบว่า มีห้องชุดขายกันอยู่ 97,813 หน่วย ขายไปแล้ว 17,306 หน่วย โดยในจำนวนนี้ 2,885 หน่วย ซื้อโดยชาวต่างชาติ คิดเป็น 16% ของทั้งหมด และห้องชุดเหล่านี้ มีมูลค่า 76,355 ล้านบาท โดยต่างชาติซื้อไปถึง 18,205 ล้านบาท คิดเป็น 23% ของมูลค่าห้องชุดทั้งหมดที่มีการขาย นับว่าเป็นสัดส่วนที่สูงที่สุดเท่าที่เคยมีมาก ดร.โสภณกล่าวว่าสาเหตุเป็นเพราะกำลังซื้อคนไทยลดลงในขณะนี้ สัดส่วนที่ต่างชาติซื้อจึงสูงเพิ่มขึ้น
สำหรับพื้นที่ที่มีต่างชาติซื้อห้องชุดมากที่สุด คือพื้นที่ในเขตรัชดา-ลาดพร้าว โดยมีต่างชาติซื้อถึง 1,024 หน่วย จาก 2,012 หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 4,031 ล้านบาท หรือคิดเป็น 51.7% ของมูลค่าที่ขายได้ทั้งหมดในทำเลนี้ แต่ทำเลที่มีมูลค่าซื้อขายสูงสุดคือทำเลใจกลางเมือง โดยมีต่างชาติซื้อถึง 895 หน่วย จาก 3,730 หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 10,373 ล้านบาท หรือคิดเป็น 27.7% ของมูลค่าที่ขายได้ทั้งหมดในทำเลนี้ กรณีนี้แสดงให้เห็นว่าชาวต่างชาตินิยมซื้อที่อยู่อาศัยในเขตใจกลางเมืองเป็นสำคัญจึงไม่จำเป็นที่จะอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดได้ในพื้นที่ทั่วไป
สำหรับระดับราคาที่ต่างชาตินิยมซื้อคือ 6.31 ล้านบาทโดยเฉลี่ย ซึ่งสูงกว่าราคาที่คนไทยทั่วไปซื้อ ณ ราคาประมาณ 4.5 ล้านบาท สำหรับในรายละเอียดจะพบว่า หน่วยขายที่ต่างชาติซื้อมักเป็นระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 985 หน่วย รองลงมาคือระดับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 752 หน่วย อย่างไรก็ตามระดับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ต่างชาติซื้อมากที่สุดมีราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป
การนี้แสดงว่าประเทศไทยควรกำหนดราคาขั้นต่ำที่ต่างชาติพึงซื้อได้ เช่น ระดับราคาไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท เพื่อไม่ให้คนต่างชาติมาแย่งซื้อที่อยู่อาศัยจากคนไทย เพราะจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ในประเทศตะวันตกไม่ได้กำหนดราคาขั้นต่ำที่ต่างชาติจะซื้อที่อยู่อาศัยได้ เพราะราคาที่อยู่อาศัยของประเทศเหล่านั้นมีราคาสูงอยู่แล้ว แต่ในประเทศที่ราคาที่อยู่อาศัยถูกกว่าประเทศตะวันตก มีข้อกำหนดเรื่องราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อได้ เช่น อินโดนีเซียกำหนดไว้ประมาณ 10 ล้านบาท มาเลเซียกำหนดไว้ประมาณ 15 ล้านบาท
ยิ่งกว่านั้น ดร.โสภณ เสนอว่าหากรัฐบาลมีนโยบายต่อผู้ซื้อชาวต่างชาติดังต่อไปนี้จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้เป็นอย่างยิ่ง
- เก็บภาษีซื้อร้อยละ 10-20 ของราคาตลาด โดยในยุโรป ฮ่องกง และสิงคโปร์เก็บประมาณร้อยละ 10-20, ร้อยละ 30 และ ร้อยละ 60 ตามลำดับ เพื่อเป็นการจูงใจ ไทยจึงอาจเก็บในอัตราที่ต่ำกว่าบ้าง
- เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างร้อยละ 1 ของราคาตลาด ทั้งนี้ในประเทศสหรัฐอเมริกาและประเทศตะวันตก ก็เก็บภาษีนี้ในอัตรา 1-3% ของราคาตลาดหรือตามราคาประเมินราชการ ซึ่งในต่างประเทศ ราคาประเมินราชการไม่ต่างจากราคาตลาด
- เก็บภาษีกำไรจากการขายต่อร้อยละ 10-20 ของราคาตลาด เช่นในสหรัฐอเมริกาก็เก็บประมาณร้อยละ 20 ในไต้หวันอาจเก็บสูงถึงร้อยละ 40 เป็นต้น
- เก็บภาษีมรดก เช่น ร้อยละ 10 ของมูลค่ากองมรดกตามราคาตลาด ส่วนในต่างประเทศเก็บในอัตราร้อยละ 20-50
รัฐบาลยังควรกำหนดมาตรการเพิ่มเติม เช่น การกำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย จะขายต่อได้ก็ต่อเมื่อผ่านไปเกิน 3 ปีแล้ว เพื่อป้องกันการเก็งกำไร รวมทั้งการกำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถกู้เงินซื้อบ้านจากสถาบันการเงินในไทยได้เพื่อให้ต่างชาติสะดวกในการซื้อมากขึ้น แต่อนุญาตให้กู้ได้ไม่เกิน 50% ของราคาตลาดเพื่อกระตุ้นการเงินในประเทศและป้องกันผลประโยชน์ของสถาบันการเงินและผู้ถือหุ้นที่ปล่อยกู้
อย่าไปเชื่อ Fake News ว่าต่างชาติซื้อห้องชุดลดลง เพราะนั่นคือการสร้างข่าวเพื่อหวังให้รัฐออกมาตรการขายชาติ ขายคอนโด ขายแผ่นดินให้ต่างชาติมากขึ้นโดยขาดมาตรการป้องกัน
![](https://www.lokwannee.com/web2013/wp-content/uploads/2024/09/1.jpg)
![](https://www.lokwannee.com/web2013/wp-content/uploads/2024/09/2.jpg)
You must be logged in to post a comment Login