การผนึกรวมของศูนย์ธุรกิจในกรุงเทพมหานคร

• Tweet
• 

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่  29 ต.ค.  67)

ศูนย์กลางธุรกิจของไทยกำลังจะมีการเปลี่ยนแปลง แต่เดิม กรุงเทพมหานครมีศูนย์ธุรกิจการเงินที่สีลม และศูนย์ธุรกิจค้าปลีกที่สยามสแควร์ แต่ในอนาคตอาจมีการเชื่อมต่อกันผ่านการพัฒนาใหม่ๆ บนถนนพระรามที่ 4

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าแต่เดิมศูนย์ธุรกิจของไทยอยู่ที่ย่านเยาวราชหรือ China Town ของกรุงเทพมหานคร แต่หลังจากการพัฒนาเมืองนอกคูเมืองชั้นนอก (คลองผดุงกรุงเกษม) ก็เกิดการพัฒนาใหม่ในย่านสีลีลม ซึ่งประกอบไปด้วยถนนสี่พระยา สุรวงศ์ สีลมและสาทร พื้นที่อาณาบริเวณนี้จึงกลายเป็นศูนย์ธุรกิจแห่งใหม่ สำนักงานใหม่ๆ และสำนักงานใหญ่ของธนาคารหลายแห่งก็ตั้งอยู่ในบริเวณนี้

สำหรับทางด้านเหนือของถนนสีลม ก็ยังไม่มีการพัฒนาอะไรมากนักยกเว้นแต่การสร้างจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยและสนามศุภชลาศัย  แต่ต่อมามีการพัฒนา “สยามสแควร์” ขึ้น โดยในช่วงปี พ.ศ. 2505 ที่ดินย่านนั้นเป็นสวนผัก เป็นชุมชนแออัด จนกระทั่งเกิดเหตุการณ์ไฟไหม้ (ไม่ทราบว่าวางเพลิงหรือไหม้เอง) ชาวบ้านจึงต้องออกจากพื้นที่ และนิสิตจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเจ้าของที่ดิน ก็มาช่วยกันคุมพื้นที่ไม่ให้ชาวบ้านกลับเข้ามา และในขณะนั้นอธิการบดีจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยคือ พลเอก ประภาส จารุเสถียร มีแผนพัฒนาที่ดินบริเวณสยามสแควร์ให้เป็นแหล่งค้าขายเพื่อป้องกันการบุกรุกที่ดินของชุมชนแออัดที่อยู่อาศัยแต่เดิม” (https://bit.ly/31WbKeA)

ดังนั้น “ในปี พ.ศ. 2507 จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยซึ่งเป็นเจ้าของสถานที่ได้มอบหมายให้บริษัท เซาท์อีสท์เอเซียก่อสร้าง (ซีคอน) พัฒนาที่ดินขนาด 63 ไร่ ขึ้นเป็นศูนย์การค้าแนวราบ พื้นที่เปิดโล่ง พื้นที่ส่วนใหญ่ประกอบด้วยอาคารพาณิชย์ สูง 3-4 ชั้น ชั้นล่างเป็นร้านค้า ชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัยโดยมีรองศาสตราจารย์เลิศ อุรัสยนันท์ เป็นสถาปนิก และศาสตราจารย์รชฏ กาญจนวณิชย์ เป็นวิศวกร ก่อสร้างจำนวน 550 ห้อง มีโรงภาพยนตร์ โรงโบว์ลิ่ง มีไอซ์สเก็ตติ้ง เป็นศูนย์การค้าแนวราบที่ใหญ่สุดของประเทศไทยในขณะนั้น และเพิ่มเป็น 610 ห้อง ในเวลาต่อมา ซึ่งจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยให้สิทธิซีคอนเก็บผลประโยชน์จากผู้เช่าห้องแถว 10 ปี จากนั้นจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเป็นผู้เก็บผลประโยชน์ต่อ”

ตามข้อมูลกล่าวว่า “เดิมสยามสแควร์จะใช้ชื่อว่า ปทุมวันสแควร์ มีพลเอก ประภาส จารุเสถียร รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยในขณะนั้น เป็นประธานวางศิลาฤกษ์ ต่อมาจึงเปลี่ยนชื่อเป็น สยามสแควร์ และในขณะนั้นฝั่งตรงข้ามกำลังสร้างโรงแรมสยามอินเตอร์-คอนติเนนตัล (ปัจจุบันมีการทุบและก่อสร้างใหม่เป็นสยามพารากอน) และศูนย์การค้าที่สร้างใหม่ในบริเวณนั้น ก็ได้รับการตั้งชื่อให้สอดคล้องกัน คือ สยามเซ็นเตอร์ สำหรับโรงภาพยนตร์สกาลานั้น สถานที่ดังกล่าวเดิมจะทำเป็นไอซ์สเก็ตติ้ง แต่ภายหลังเปลี่ยนมาเป็นโรงภาพยนตร์แทน โดยมีกลุ่มเอเพ็กซ์ของพิสิษฐ์ ตันสัจจาเข้ามารับผิดชอบ ส่วนโรงโบว์ลิ่งได้กลุ่มเจริญรัชตะภาคย์ เครือโรงแรมเพรสิเด้นท์มาดำเนินการ ต่อมาในปี พ.ศ. 2527 ได้มีการรื้อโรงโบว์ลิ่งออก สร้างเป็นโรงแรมโนโวเทล สยามสแควร์”

ต่อมามีการก่อสร้างไดมารูราชดำริ เซ็นทรัลชิดลม เดอะมอลล์ จนถึงเวิร์ลเทรดเซ็นเตอร์ (เซ็นทรัลเวิร์ล) มาบุญครอง ทำให้ย่านการค้าปลีกเริ่มจากมาบุญครอง ไปสยามสแควร์ ไปถึงเซ็นทรัลเวิร์ล เกสรพลาซ่า เซ็นทรัลชิดลม เซ็นทรัลเอบาสซี เป็นต้น ย่านนี้จึงเป็นย่านค้าปลีกที่ใหญ่และสำคัญที่สุดในกรุงเทพมหานครและประเทศไทย โดยมีจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และพื้นที่อื่นๆ ของจุฬาฯ มาคั่นอยู่ระหว่างพื้นที่นี้กับพื้นที่สีลม

ภายหลังจากการพัฒนารถไฟฟ้าใต้ดินหรือโครงการรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล (สายสีน้ำเงิน) ก็ทำให้บริเวณถนนพระรามที่ 4 มีมูลค่ามากขึ้น โดยมีการพัฒนาสำคัญ (เรียงตามลำดับตะวันออกไปตะวันตก) ดังนี้:

1. โครงการอาคารสำนักงาน The Park และโรงพยาบาล the Med Park ซึ่งได้ที่ดินจากการไล่รื้อชุมชนแออัดพระรามที่ 4 ที่ยืดเยื้อมากว่า 40 ปี

2. โครงการพัฒนาที่ดินโรงงานยาสูบถนนพระรามที่ 4

3. อาคารสำนักงานใหญ่ของการไฟฟ้านครหลวง

4. การพัฒนาโครงการ One Bangkok (หลากหลาย)

5. โครงการโรงแรมดุสิตธานี (โรงแรม สำนักงาน อาคารชุดพักอาศัย ศูนย์การค้า)

6. โครงการสำนักงานสามย่านมิดทาวน์

7. การพัฒนาที่ดินย่านบรรทัดทอง สามย่านของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

8. การพัฒนาอาคารเชิงพาณิชย์โครงการหัวลำโพง

9. นอกจากนี้ยังมีอาคารชุด อาคารสำนักงานใหม่ๆ อีกมาก เช่น อาคารศรีเฟื่องฟุ้งที่อาจจะรื้อเพื่อสร้างโครงการใหม่ในอนาคต

ต่อไปในอนาคตทั้งส่วนที่เป็นศูนย์ธุรกิจค้าปลีกแถวสยาม ชิดลม เพลินจิต จะเชื่อมต่อจากย่านศูนย์กลางทางการเงิน (สีลมสาทร) ผ่านการพัฒนาที่สำคัญได้แก่

1. การพัฒนาที่ดินของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยที่จะทำให้การพัฒนาเชื่อมต่อกันได้ โดยเฉพาะอาจมีการรื้อทิ้งสนามศุภชลาศัย ซึ่งจะยิ่งทำให้ย่านการค้าทั้งสองเชื่อมต่อกัน

2. อาจมีความเป็นไปได้ที่จะเปลี่ยนแปลงการพัฒนาสนามม้าราชตฤณมัยสมาคม (สนามม้าปทุมวัน) ให้กลายเป็นการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้ในอนาคต

3. การพัฒนาที่ดินบนถนนวิทยุ หลังสวน ราชดำริ ที่จะมีความเข้มข้นมากขึ้นโดยเฉพาะเมื่อสัญญาเช่าที่ดินในปัจจุบันหมดอายุลง อาจจะมีการพัฒนาขนานใหญ่ ทำให้ทั้งสองย่านนี้เชื่อมต่อกันในที่สุด

การเชื่อมต่อของย่านการค้าปลีก (สยาม ชิดลม เพลินจิต) กับย่านการเงิน (สีลม สาทร) จะทำให้เกิดแรงดึงดูดให้ความเจริญยิ่งหนาแน่นขึ้นในเขตเมืองชั้นใน จำเป็นต้องกำหนดให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เข้มข้นขึ้น เช่น อนุญาตให้สร้างอาคารเกินกว่า 10 เท่าของขนาดที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) โดยน่าจะกำหนดให้ได้ถึง 20:1 เช่น อาคารวอลล์สตรีททาวเวอร์ สุรวงศ์ หรือ 30:1 อาคารสเตททาวเวอร์ สีลม เป็นต้น

ยิ่งกว่านั้นกรุงเทพมหานครและรัฐบาลควรเน้นให้มีการสร้างรถไฟฟ้ามวลเบาเชื่อมพื้นที่ต่างๆ ในใจกลางเมือง เพื่อให้การเติบโตของเมืองเป็นไปอย่างมีระเบียบและเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย

You must be logged in to post a comment Login