เทียบข้อเสนอ 6 สมาคมกับของ ดร.โสภณ ตอบโจทย์สังคม

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่ 14 ม.ค. 68)

เมื่อเร็วๆ นี้ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ 6 แห่งได้ทำหนังสือถึงนายกรัฐมนตรีและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เสนอแนวทางการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์ มาเทียบกับดูกับข้อเสนอของ ดร.โสภณ ที่เคยเสนอนายกฯ ไปก่อนหน้านี้ว่าอันไหนที่ตอบโจทย์สังคม ช่วยแก้ปัญหาอสังหาริมทรัพย์และเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคโดยรวม

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้เคยทำหนังสือถึงนายกฯ เมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม 2567 เสนอแนวทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (https://shorturl.at/loYSC) และเมื่อเร็วๆ นี้สมาคมอสังหาริมทรัพย์ 6 แห่ง ก็นำเสนอเช่นกัน ได้แก่ นายกสมาคมอาคารชุดไทย นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน นายกสมาคมการขายและการตลาดอวังหาริมทรัพย์ และนายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมทั้งคณะกรรมการสาขาอสังหาฯ หอการค้าไทย (https://shorturl.at/EPpYx) โดยข้อเสนอมีดังนี้:

1. ขอพิจารณาต่ออายุมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

ในอสังหาริมทรัพย์ และค่าจดทะเบียนการจำนองจากการซื้อที่อยู่อาศัย คือ การลดอัตราค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จากอัตราร้อยละ 2 เป็น ร้อยละ 0.01 และค่าจดทะเบียนการจำนองจากอัตราร้อยละ 1เป็นร้อยละ 0.01 โดยหลักเกณฑ์มูลค่าการซื้อที่อยู่อาศัย ไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงสามารถใช้ได้กับการซื้อที่อยู่อาศัยทั้ง บ้านสร้างใหม่และบ้านมือสอง ซึ่งได้สิ้นสุดไปเมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 2567 และขอให้พิจารณาต่ออายุจนถึงวันที่

31 ธันวาคม 2568

ดร.โสภณเห็นด้วยกับข้อเสนอนี้ แต่กรณีที่มูลค่าที่อยู่อาศัยสูงถึง 7 ล้านบาทนั้นน่าจะสูงเกินไป ราคาที่อยู่อาศัยที่ยังเหลือขายโดยผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ก็เป็นเงินเฉลี่ยเพียง 5.2 ล้านบาท รัฐบาลจึงไม่ควรกำหนดเกินนี้ หรือหากประสงค์จะช่วยผู้มีรายได้น้อย ก็ควรกำหนดไว้ไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งที่อยู่อาศัยประมาณครึ่งหนึ่งขายในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ยิ่งหากนับรวมในขอบเขตทั่วประเทศ ที่อยู่อาศัยที่ขายในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ถือเป็นที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่

2.ขอพิจารณาต่ออายุมาตรการวงเงินสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำ สำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางผ่านธนาคารของรัฐ

ดร.โสภณเคยเสนอไว้ในข้อ 9 ว่า “9. ลดดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยลง 1-2% โดยไม่ลดดอกเบี้ยเงินฝาก เพื่อให้เศรษฐกิจฟื้นตัว โดยเริ่มต้นที่ธนาคารของรัฐก่อน และขอความร่วมมือธนาคารพาณิชย์ หากไม่ได้รับความร่วมมือก็อาจให้สาขาธนาคารต่างประเทศมาแข่งขัน เพื่อทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง” ซึ่งน่าจะเป็นผลดีต่อทั้งระบบ ส่วนวงเงินสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำของธนาคารของรัฐส่วนมากทำเพียง 3 ปีแรกเท่านั้น ไม่ได้มีผลอะไรนัก

3. ขอพิจารณาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2568 ลง ร้อยละ 50 เพื่อลดภาระของภาคเอกชนและภาคประชาชนในภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวไม่แข็งแรง

ดร.โสภณเห็นว่าอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทยก็ต่ำมากอยู่แล้วและเก็บในราคาประเมินราชการที่ต่ำมาก ในต่างประเทศที่ ดร.โสภณเคยพารัฐมนตรี ปลัด อธิบดีและข้าราชการระดับสูงไปดูงานทั้งหลาย มักเก็บที่ประมาณ 1% ของราคาตลาด  ถ้าลดภาษีนี้ ท้องถิ่นก็จะไม่มีเงินเพียงพอในการบริการ บริการสาธารณูปโภคก็จะไม่ดี ทำให้ราคาทรัพย์สินลดลงไปได้

4. ขอติดตามความคืบหน้า จากนโยบายลดขนาดที่ดินของโครงการจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและพาณิชยกรรม โดยเฉพาะการสร้างหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งเกณฑ์เดิมกำหนดให้การสร้างบ้านเดี่ยวต้องมีที่ดินเริ่มต้น 50 ตารางวา ลดเหลือ 35 ตารางวา, บ้านแฝด จาก 35 ตารางวา ลดเหลือ 28 ตารางวา และทาวน์เฮาส์ ปัจจุบันที่ดินเริ่มต้น 16 ตารางวา ลดเหลือ 14 ตารางวา (https://shorturl.at/4l4gw)

ดร.โสภณ ก็เห็นด้วยและได้นำเสนอไว้ในข้อเสนอที่ 4 ของ ดร.โสภณ เช่นกันว่า “ลดขนาดมาตรฐานที่อยู่อาศัย เช่น แต่เดิมบ้านเดี่ยวมีขนาด 50 ตารางวา บ้านแฝด 35 ตารางวาและบ้านแถว 16 ตารางวา ก็อาจลดลงเหลือ 35-40, 25-30 และ 16 ตารางวาตามลำดับ เพื่อให้ประชาชนสามารถมีที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น” ทั้งนี้อย่างกรณีบ้านเดี่ยวในโครงการบ้านเอื้ออาทร ก็ยังมีขนาดเพียง 21 ตารางวาเท่านั้น

อย่างไรก็ตามสิ่งที่สมาคมอสังหาฯ ไม่ได้นำเสนอ แต่น่าจะเป็นประโยชน์และ ดร.โสภณ เสนอไว้ยังมีที่พึงพิจารณาดังนี้:

1. การควบคุมธุรกิจพัฒนาที่ดิน โดยบริษัทพัฒนาที่ดินพึงมีผู้บริหารที่มีประสบการณ์ เช่น 3 ปีขึ้นไป มีทุนจดทะเบียนที่เพียงพอ เช่น ไม่น้อยกว่า 50 ล้านบาท ใช้สัญญามาตรฐานเดียวกันสำหรับโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยหรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เป็นต้น

2. ให้มีหน่วยราชการเดียวดูแลการขออนุญาตต่างๆ (จัดสรร ถมดิน ก่อสร้าง ขอบ้านเลขที่ การโฆษณา และการขออนุญาตที่เกี่ยวข้องอื่น) เพื่อประสิทธิภาพ-ลดระยะเวลาในการติดต่อราชการ

3. ควบคุมอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่ๆ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ยังมีสินค้าเหลือขายมากเพื่อไม่ให้เกิดผลเสียทั้งต่อผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

4. (เสนอไว้ข้างต้นแล้ว)

5. กำหนดในผังเมืองใหม่ ห้ามการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชานเมืองที่พึงสงวนไว้เพื่อการเกษตรกรรมหรือพื้นที่สีเขียว และให้เงินสนับสนุนเจ้าของที่ดินที่รักษาที่ดินเพื่อกิจกรรมเกษตรกรรม รวมทั้งห้ามขยายบริการไฟฟ้า-ประปา-หรือสาธารณูปการอื่นๆ ในพื้นที่เหล่านี้ เพื่อไม่ให้เกิดการพัฒนาอย่างสะเปะสะปะ

6. รัฐจัดหาที่ดินเพื่อให้นักพัฒนาที่ดินได้พัฒนาตามแผนแม่บทโดยเวนคืนที่ดิน และนำมาประมูลให้นักพัฒนาที่ดินก่อสร้างที่อยู่อาศัยหรือโครงการพัฒนาเชิงพาณิชย์และอื่นๆ ในลักษณะเป็นเมืองใหม่ เมืองชี้นำในบริเวณต่างๆ โดยเฉพาะบริเวณปลายทางด่วนหรือปลายทางรถไฟฟ้า

7. แก้ไข พรบ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา 2551 ให้เป็นภาคบังคับ เพื่อให้บริษัทใหญ่น้อยในวงการคุ้มครองเงินดาวน์ เป็นการส่งเสริมวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) และเป็นการสร้างแบรนด์ที่แท้จริงโดยการคุ้มครองผู้บริโภค

8. กำหนดให้บริษัทมหาชนด้านอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์พึงมีรายได้ประจำจากการให้เช่าทรัพย์สินไม่น้อยกว่า 35% (ราวหนึ่งในสาม) ของรายได้รวมเพื่อความมั่นคงของมูลค่าหุ้นและความปลอดภัยของผู้ถือหุ้นทั้งนี้ให้มีผลภายในปี 2570 ไม่ใช่เพียงมีรายได้จากการพัฒนาที่ดินขายเท่านั้น

9. (เสนอไว้ข้างต้นแล้ว)

10. จัดตั้งองค์กรซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของประชาชน โดยผู้ที่ประสงค์จะขาย ขายแก่องค์กรในราคาไม่เกิน 80% ตามราคาตลาด ทำให้เจ้าของที่อยู่อาศัยสามารถขายได้รวดเร็วเพื่อนำเงินไปใช้หนี้หรือลงทุนทางอื่นต่อได้ ในขณะเดียวกันก็เปิดขายที่อยู่อาศัยหล่านี้ในราคา 90% ของราคาตลาดเพื่อให้ประชาชนสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในราคายุติธรรม

11. มีการบังคับคดีอย่างมีประสิทธิภาพ มีคณะทำงานในการขนย้ายผู้ถูกบังคับคดีและทรัพย์สินออกจากที่อยู่อาศัย และจัดหาที่พักชั่วคราวให้กับผู้ถูกบังคับคดี

12. จัดตั้งสภาวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ที่ประกอบด้วยผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า ผู้บริหารทรัพย์สิน ช่างรังวัดเอกชน โดยประธานสภามาจากการแต่งตั้งของรัฐบาลเพื่อเป็นตัวแทนรักษาผลประโยชน์ของประชาชน ส่วนกรรมการได้จากการแต่งตั้งส่วนหนึ่ง (ไม่เกิน 5 คน) และกรรมการในแต่ละสาขาวิชาชีพ (สาขาละ 2 คน) ได้จากการเลือกตั้งโดยตรงจากนักวิชาชีพอีกรวม 8-10 คน ทำหน้าที่จัดสอบ ออกใบอนุญาต ควบคุมวิชาชีพเพื่อให้วิชาชีพเหล่านี้มีอิสระและเป็นการลดโอกาสการทุจริตและประพฤติมิชอบในวงวิชาชีพ (ถ้ามี) รวมทั้งให้มีการประกันทางวิชาชีพเพื่อประโยชน์ของผู้ใช้บริการและสร้างแบรนด์ของผู้ให้บริการ

13. ห้ามบริษัทต่างชาติเข้ามาประกอบธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หากเป็นบริษัทร่วมทุนต้องเป็นการร่วมทุนจริง ไม่ใช่การแอบแฝง

14. ห้ามบริษัทนายหน้าข้ามชาติมาทำธุรกิจนายหน้าแข่งกับคนไทย และมีการป้องปรามอย่างเข้มงวดและต่อเนื่อง

15. ต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างประเทศ พึงเก็บภาษีตามราคาตลาดโดยเก็บภาษีซื้อ 10% ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1% ภาษีกำไรจากการขาย 20% และภาษีมรดก 10-50% แบบก้าวหน้าเช่นนานาอารยประเทศ

16. สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติ พึงมีข้อกำหนดราคาขั้นต่ำ เช่น 12 ล้านบาทต่อหน่วย (มาเลเซีย 15 ล้านบาท อินโดนีเซีย 10 ล้านบาท) ห้ามขายต่อภายในเวลา 3 ปี และห้ามซื้อเก็งกำไร ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น

17. เร่งปราบปรามการจัดตั้งและการดำเนินงานของบริษัทนอมินีไทยที่ต่างชาติใช้ซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะในหมู่บ้านจัดสรรและอาคารชุดที่กำลังขายอยู่ในขณะนี้

18. ในกรณีชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างไม่ถูกต้องในช่วงก่อนหน้านี้ เช่น ซื้อขายผ่านนอมินี เช่าที่ดินระยะยาวแบบผิดกฎหมาย ฯลฯ ก็ให้มีการนิรโทษกรรมเพื่อให้ผู้สามารถเข้าสู่ระบบ นำภาษีต่างๆ (ตามข้อ 15) มาพัฒนาประเทศได้

19. กรรมการนิติบุคคลบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดส่วนใหญ่ (ไม่น้อยกว่า 60%) พึงเป็นคนไทย

20. สร้างความโปร่งใสในการขออนุญาตหรือการติดต่อราชการต่างๆ โดยมีการลงโทษอย่างเด็ดขาด ซึ่งเชื่อว่าอาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงไปได้ประมาณ 5% อันจะเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย

You must be logged in to post a comment Login