แผ่นดินไหวกับตลาดอาคารชุด กทม.

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่ 1 เม.ย. 68)

เมื่อวันที่ศุกร์ที่ 28 มีนาคม 2568 เกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหวขนาด 8.2 แมกนิจูดโดยมีศูนย์กลางอยู่ที่เมืองมัณฑะเลย์ ประเทศเมียนมา ส่งผลให้เกิดแรงสั่นสะเทือนที่รับรู้ได้ในหลายพื้นที่ของประเทศไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เหตุการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในตลาดอาคารชุด ทำให้คนไม่เชื่อมั่นในที่อยู่อาศัยประเภทนี้และทำให้ราคาตกจริงหรือ

ในขณะนี้มีการเผยแพร่คลิปต่างๆ มากมาย ทำให้เกิดความหวาดกลัวเป็นอย่างมาก แต่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยืนยันว่าเรื่องการขาดความเชื่อมั่นในตลาดอาคารชุดคงไม่เกิดขึ้นจริง และราคาก็คงไม่ได้ตกต่ำดังอ้าง เรื่องนี้ผู้เกี่ยวข้องไม่พึงตระหนกจนเกินเหตุ (Panic) มาลองดูเหตุผลประกอบและโปรดพิจารณาด้วยวิจารณญาณ

อย่างกรณี สึนามิภูเก็ต ที่มีผู้เสียชีวิตถึง 5,400 และบาดเจ็บอีกประมาณ 8,000 คน ในตอนนั้นหลายคนก็ไม่กล้าไปเที่ยวภูเก็ตยังเชื่อว่าราคาที่ดินจะตกต่ำ แต่ ดร.โสภณก็ได้ไปสำรวจในปีถัดไปและพบว่า ราคาที่ดินในฝั่งตะวันตกแถบทะเลอันดามันแทบไม่ขึ้นในหนึ่งปีที่ผ่านมาแต่ฝั่งตะวันออกราคาที่ดินยังขึ้นตามปกติ และจากการสำรวจต่อเนื่องทุกปีเป็นเวลา 20 ปีตั้งแต่ 2547 ถึง 2567 ปรากฏว่าราคาที่ดินตามหาดต่างๆ ของโดยเฉลี่ยในภูเก็ตเพิ่มขึ้นปีละ 10% ดังนั้นเราจึงไม่ควรตกใจจนเกินไป

หลายคนเชื่อว่าในกรุงเทพมหานคร ราคาห้องชุดจะตกต่ำหรือไม่มีคนกล้าซื้ออีกต่อไป ข้อนี้พึงพิจารณาจากกรณีแผ่นดินไหวที่ประเทศเนปาลเมื่อปี 2558 ดร.โสภณ ได้ไปสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงกาฐมาณฑุ เมื่อปีดังกล่าว และไปสำรวจซ้ำในอีกสามปีถัดมาพบว่าขนาดว่ามีแผ่นดินไหวใหญ่กว่าที่เกิดขึ้นในกรุงเทพมหานคร ก็เพียงทำให้ราคาห้องชุดหยุดชะงักไปปีหนึ่งหลังจากนั้นราคาก็ยังเพิ่มขึ้นตามปกติเช่นเดียวกับที่อาศัยแนวราบ อาคารชุดที่เป็นอาคารสูงล้วนไม่พังลงมายกเว้นโครงการเดียวเท่านั้นที่ขออนุญาตก่อสร้าง 14 ชั้น แต่ก่อสร้างจริงถึง 18 ชั้น ที่ไม่สามารถซ่อมแซมได้ อาคารชุดอื่นยังแข็งแรงอยู่จนถึงปัจจุบัน

การตกใจกลัวจนรีบขายห้องชุดเช่นขายครึ่งราคาก็จะทำให้ผู้ขายได้รับความเสียหายทางการเงินอย่างหนัก ทั้งที่ อาคารชุดอาจไม่ได้รับความเสียหายจริง เพราะเชื่อว่าอาคารชุดแทบทั้งหมดไม่ได้รับความเสียหายหรือมีความเสียหายเพียงเล็กน้อยซึ่งสามารถซ่อมแซมได้ แต่ในอีกทางหนึ่งหากเกิดความปริวิตกหนักและมีการเทขายในราคาถูกก็อาจเป็นโอกาสทองสำหรับการลงทุนซื้อในราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริงมากของนักลงทุนก็เป็นไปได้

ประชาชนจึงไม่ควรตื่นตระหนกกับเรื่องแผ่นดินไหว หลายประเทศที่อยู่ในแนววงแหวนแห่งไฟ (Ring of Fire) ที่เกิดแผ่นดินไหวบ่อยกว่าไทยเป็นอย่างมากก็มีการสร้างอาคารชุดเป็นตึกสูงใหญ่มากมายเช่นกัน  เช่น สหรัฐอเมริกา ญี่ปุ่น เกาหลี ไต้หวัน หรือแม้ในประเทศที่มีความเจริญทางเศรษฐกิจ และเทคโนโลยีน้อยกว่าไทย เช่น ฟิลิปปินส์ อินโดนีเซียก็ตาม ประชาชนจึงไม่ควรหลงขายทรัพย์สินในราคาถูกๆ หากอาคารไม่ได้รับการยืนยันว่าไม่ปลอดภัย

อย่างไรก็ตามในระหว่างการซ่อมแซม หรือในระหว่างที่ยังเกิดกระแสความกลัวกันอยู่นี้ ก็อาจมีคนขายลดราคาลงเป็นอย่างมาก คาดว่าในช่วง 1 ปีแรก สถานการณ์อาจจะย่ำแย่ลง และในขณะนี้ยอดจองและยอดซื้อห้องชุดจะมีลดน้อยลง มีคนยกเลิกการจองซื้อแล้ว  แต่หลังจากผ่านไประยะหนึ่ง สถานการณ์ จะคล่อยๆ คลี่คลายเพราะอาคารส่วนใหญ่ไม่ได้รับผลกระทบ ไม่มีการเสียหายหนักแต่อย่างใด

มีบางท่านเกรงว่าถ้ามีแผ่นดินไหวอีก อาคารต่างๆ จะทนทานได้หรือไม่ ในความเป็นจริงข้อกำหนดในการก่อสร้างในกรณีประเทศไทยถือว่าเข้มงวดพอสมควร อาคารต่างๆ จึงแทบไม่เสียหายใดๆ และแม้เกิดขึ้นใหม่อีก ก็คงไม่ได้ส่งผลอย่างมีนัยสำคัญแต่อย่างใด กรณีกระจกแตก หรือพื้น-ผนังแตกร้าวต่างๆ เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นได้ สามารถซ่อมแซมได้ หรือแม้แต่ความเสียหายด้านโครงการที่ไม่รุนแรงนักก็ยังสามารถซ่อมแซมได้เช่นกัน

ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นในประเทศไทยเมื่อเกิดแผ่นดินไหว และเป็นสิ่งที่ไม่ควรทำ หากเกิดขึ้นอีก (ที่ทำเพราะความไม่รู้) ได้แก่การแห่ออกมานอกอาคาร เช่น ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ บนถนนต่างๆ เพราะถ้าอาคารพังลงมาจริงๆ ตามผู้ที่ไม่รู้ความจริง (แบบในภาพยนตร์ Sci Fi) คนที่เดินอยู่บนถนนก็คงไม่รอด  หรือระหว่างวิ่ง อาจพบเจอกรณีเศษอิฐหินหรือกระจกตกใส่ทำให้บาดเจ็บและเสียชีวิตได้  ยิ่งในกรณีโรงพยาบาล ที่พาคนไข้ป่วยหนักออกมา ยิ่งเป็นสิ่งที่ไม่สมควรเป็นอย่างยิ่ง และอาจทำให้คนไข้ทรุดหนัก

แม้เราจะไม่ใช่วิศวกรโครงสร้างที่มีความรอบรู้ประสบการณ์ เราก็ควรเข้าใจว่าอาคารต่างๆ หากเกิดกรณีแผ่นดินไหวรุนแรง ก็คงไม่พังราบลงมาแบบในภาพยนตร์ ผู้คนก็ยังสามารถอพยพออกมาในภายหลัง (แต่ด้วยความตกใจจึงวิ่งออกมาแต่แรก) มาตรฐานการก่อสร้างของไทยและมากหลายประเทศทั่วโลกก็มีการป้องกันความปลอดภัยไว้แล้ว เช่น น้ำหนักบรรทุก เป็นต้น การกลัวจนเกินเหตุจึงเป็นสิ่งที่ไม่สมควรและอาจทำให้ชีวิตและทรัพย์สินเสียหายได้

โดยสรุปแล้ว ราคาห้องชุดคงไม่ตกต่ำลง เพียงแต่ในช่วงแรกอาจมีบ้าง แต่ก็จะกลับไปสู่ภาวะปกติได้ในที่สุด เพราะการอยู่อาศัยในอาคารชุดในใจกลางเป็นสิ่งจำเป็นในชีวิตของคนเมืองอยู่แล้ว

You must be logged in to post a comment Login